Wohnungsübergabeprotokoll

Nein. Keine Vorschrift des BGB verlangt ein Übergabeprotokoll, keine Behörde nimmt es entgegen, und kein Formblatt ist dafür vorgeschrieben. Seine Bedeutung ist reine Beweisfunktion — es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung an einem bestimmten Tag übergeben wurde. Gerade deshalb lohnt es sich: Ohne Protokoll müssen sich beide Seiten später auf Erinnerungen stützen. Und gerade deshalb ist es heikel, denn was Ihre Unterschrift bedeutet, entscheiden Vorschriften, die das Protokoll selbst gar nicht erwähnen — allen voran § 536b Satz 3 BGB.

Dann kann es sein, dass Sie damit Ihre Rechte für genau diesen Mangel aufgeben — es sei denn, Sie behalten sie sich ausdrücklich vor. § 536b Satz 3 BGB lautet: „Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.“ Gemeint sind die Mietminderung (§ 536 BGB) und der Schadensersatz (§ 536a BGB). Diese Vorlage druckt den Vorbehalt als eigene Ziffer und warnt im Dokument, wenn Mängel eingetragen sind und der Vorbehalt fehlt. Achtung auf die Grenze: Für Mängel, die Sie schon bei Abschluss des Mietvertrags kannten, schließt § 536b Satz 1 BGB die Rechte ohnehin aus; ein Vorbehalt bei der Übergabe holt sie nicht zurück.

Sechs Monate — und der entscheidende Punkt ist, ab wann. § 548 Abs. 1 BGB sagt: „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“ Nicht das Mietende zählt also, sondern der Tag der Rückgabe — der Tag dieses Protokolls. Umgekehrt verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten „nach der Beendigung des Mietverhältnisses“. Zwei Fristen, zwei Anfangspunkte, ein Paragraph. Die Vorlage rechnet beide Tage nach den §§ 186, 187 Abs. 1 und 188 Abs. 2 und 3 BGB aus.

Das BGB nennt dafür KEINE Frist, und das ist die ehrlichste Auskunft zu dieser Frage. Die überall gelesenen „drei bis sechs Monate“ stehen in keinem Gesetz; sie stammen aus der Rechtsprechung, und diese Vorlage zitiert keine Rechtsprechung. Was im Gesetz steht, ist die Frist des § 548 Abs. 1 BGB: Nach sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung sind die Ersatzansprüche der vermietenden Partei wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjährt. Daneben darf ein Teil der Sicherheit üblicherweise bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten werden, für die § 556 Abs. 3 BGB seinerseits eine Zwölfmonatsfrist setzt. Beide Tage rechnet die Vorlage aus.

Nein. § 538 BGB bestimmt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Abgelaufenes Laminat, vergraute Silikonfugen und Dübellöcher in üblichem Umfang sind Gebrauchsspuren und kein Schaden. Beschreiben Sie sie ruhig — dieses Protokoll sagt in jeder Fassung ausdrücklich, dass etwas nicht dadurch zum Mangel wird, dass es hier aufgeführt ist. Die Pflicht, die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu ERHALTEN, liegt nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin beim Vermieter. Ob eine Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag daran wirksam etwas ändert, ist eine Frage des Vertrags und der Rechtsprechung; diese Vorlage entscheidet sie nicht.

Dann kann das teuer werden. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, und § 546a Abs. 1 BGB gibt der vermietenden Partei „für die Dauer der Vorenthaltung“ als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Vergleichsmiete; § 546a Abs. 2 BGB lässt einen weiteren Schaden ausdrücklich offen. Die Rückgabe umfasst auch die Schlüssel. Die Vorlage vergleicht das Mietende mit dem Übergabedatum, zählt die Tage und sagt es im Dokument — einen Betrag nennt sie nicht, denn welche Miete ortsüblich ist, weiß dieses Formular nicht.

Weil sie die Grundlage der Betriebskostenabrechnung sind und diese Abrechnung eine Ausschlussfrist hat. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“, und Satz 3 schließt eine Nachforderung danach aus, es sei denn, die vermietende Partei hat die Verspätung nicht zu vertreten. Umgekehrt hat die Mietpartei nach Satz 5 zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit für Einwendungen. Die Vorlage rechnet den Fristtag aus, sobald Sie das Ende des Abrechnungszeitraums eintragen.

Ja. Wohnung, Haus und Zimmer sind Wohnraummiete nach denselben Vorschriften, und ein Schalter stellt die Vorlage darauf um — der Titel und die Bezeichnung des Objekts wechseln mit. Nicht gedacht ist sie für zwei andere Fälle: für die Übergabe beim HAUSKAUF, die nach einem notariellen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer stattfindet und einem ganz anderen Regime folgt, und für die GEWERBLICHE Miete, auf die § 578 BGB nur einen Teil dieser Vorschriften erstreckt und für die die Schutzregeln der Wohnraummiete nicht gelten. In beiden Fällen lehnt der Copilot ab, statt ein unpassendes Dokument umzubenennen.

Tragen Sie beide Zahlen ein — wie viele Schlüssel nach dem Mietvertrag ausgegeben wurden und wie viele zurückgekommen sind. Die Vorlage zieht die Bilanz, benennt die Differenz im Dokument und weist darauf hin, dass die Rückgabepflicht des § 546 Abs. 1 BGB auch die Schlüssel erfasst. Halten Sie im Protokoll außerdem fest, wo der fehlende Schlüssel geblieben ist und ob Nachfertigungen bestehen; das ist genau der Punkt, an dem eine spätere Auseinandersetzung ansetzt.

Dann unterschreibt die Hausverwaltung oder eine andere vertretungsberechtigte Person, und das Protokoll nennt beide Namen: Im Feld für die Vertretung tragen Sie ein, wer erscheint, und die Unterschriftenzeile weist sie als Vertretung für die vermietende Partei aus. Tragen Sie nichts ein, unterschreibt die vermietende Partei selbst. Weitere Anwesende — etwa Zeugen oder die neue Mietpartei — nehmen Sie in das Feld für weitere anwesende Personen auf.

Zwei — eine für jede Seite, beide unterschrieben. Das Protokoll wird nicht bei einer Behörde eingereicht und nicht verschickt: Es entsteht vor Ort in der Wohnung, wird dort von beiden Seiten unterschrieben, und jede Seite nimmt ihre Ausfertigung mit. Drucken Sie das PDF deshalb zweimal aus, bevor Sie zum Termin gehen. Wenn Sie es hinterher noch einmal per E-Mail zusenden wollen, ist das eine Höflichkeit und ersetzt die unterschriebene Papierfassung nicht — eine nachträglich allein ergänzte Zeile trägt ohnehin nichts, weil Änderungen nur wirken, wenn beide Seiten sie unterschreiben.

Ja, alles drei. Alle Felder sind frei bearbeitbar, und Sie können das Protokoll so oft ausfüllen und als PDF herunterladen, wie Sie möchten — kostenlos und ohne Konto. Für den Einzug und für den Auszug erstellen Sie jeweils ein eigenes Protokoll; beide Fassungen erzeugt dieselbe Vorlage über den Schalter für den Anlass.

Ja. Das BGB ist Bundesrecht und gilt in allen Ländern. Da für dieses Dokument keine Form vorgeschrieben ist, entsteht seine Wirkung mit den Unterschriften beider Seiten; eine Beglaubigung, ein Stempel oder ein amtlicher Vordruck sind nicht verlangt. Jede Seite sollte eine unterschriebene Ausfertigung erhalten. Änderungen wirken nur, wenn beide Seiten sie unterschreiben — eine nachträglich allein ergänzte Zeile trägt nichts.