Was eine Kaution ist
Die Kaution ist die Sicherheit, die eine Mietpartei für die Erfüllung ihrer Pflichten leistet. Für Wohnraum begrenzt § 551 Abs. 1 BGB sie auf höchstens das DREIFACHE der Monatsmiete OHNE die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten — also auf drei Nettokaltmieten und nicht auf drei Warmmieten. Sie darf in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden, ist getrennt vom Vermögen der vermietenden Partei anzulegen, und die Erträge stehen der Mietpartei zu.
Die Obergrenze, und worauf sie gerechnet wird
Die Vorschrift ist § 551 BGB, und ihr erster Absatz enthält die Rechnung, die in der Praxis am häufigsten falsch gemacht wird: Die Sicherheit darf „höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete OHNE DIE ALS PAUSCHALE ODER ALS VORAUSZAHLUNG AUSGEWIESENEN BETRIEBSKOSTEN betragen". Bemessungsgrundlage ist also die NETTOKALTMIETE. Wer stattdessen von der Warmmiete ausgeht, kommt auf einen deutlich höheren Betrag: Bei einer Nettokaltmiete von 840 Euro und 210 Euro Nebenkostenvorauszahlung sind zulässig 2 520 Euro — dreimal die Warmmiete von 1 050 Euro wären 3 150 Euro und damit 630 Euro zu viel. Und die Grenze ist nicht verhandelbar: § 551 Abs. 4 BGB erklärt „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung" für UNWIRKSAM. Eine im Vertrag vereinbarte höhere Kaution ist deshalb nicht dadurch wirksam, dass beide Seiten unterschrieben haben.
Drei Raten, und die erste ist erst zu Mietbeginn fällig
Kaum ein Recht der Mietpartei wird so selten genutzt wie dieses, und es steht ausdrücklich im Gesetz: Nach § 551 Abs. 2 BGB ist die Mietpartei, wenn als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist, „zu DREI GLEICHEN MONATLICHEN TEILZAHLUNGEN berechtigt". Es ist ein Recht und keine Gunst — die vermietende Partei muss dem nicht zustimmen. Satz 2 bestimmt außerdem, wann die erste Rate fällig wird: „zu Beginn des Mietverhältnisses", nicht bei der Unterschrift unter den Mietvertrag und nicht bei der Wohnungsbesichtigung. Die weiteren Raten werden „zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen" fällig. Auch hier gilt die Unwirksamkeit des Absatzes 4: Eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, benachteiligt die Mietpartei und geht damit ins Leere.
Getrennt angelegt — und die Zinsen gehören der Mietpartei
§ 551 Abs. 3 BGB regelt, was mit dem Geld geschieht, und der entscheidende Satz ist der dritte. Die vermietende Partei hat eine als Sicherheit überlassene Geldsumme „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen"; die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. „In beiden Fällen muss die Anlage VOM VERMÖGEN DES VERMIETERS GETRENNT erfolgen und stehen die ERTRÄGE DEM MIETER ZU. Sie erhöhen die Sicherheit." Die Trennung ist der eigentliche Schutz: Sie bewirkt, dass die Kaution in einer Insolvenz der vermietenden Partei nicht in deren Masse fällt. Und weil die Erträge die Sicherheit erhöhen, ist am Ende mehr zurückzugeben als eingezahlt wurde. Eine Ausnahme nennt Satz 5 selbst: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht keine Pflicht zur Verzinsung.
Wann die Kaution zurückkommt — und warum darauf keine Frist im Gesetz steht
Dies ist die meistgestellte Frage zu diesem Wort, und die ehrliche Antwort überrascht: Das BGB nennt für die Rückzahlung KEINE Frist. Die überall gelesenen „drei bis sechs Monate" stehen in keinem Paragraphen; sie stammen aus der Rechtsprechung, und dieser Eintrag zitiert keine Rechtsprechung. Was das Gesetz stattdessen bereithält, sind zwei ausrechenbare Daten. Erstens § 548 Abs. 1 BGB: Die Ersatzansprüche der vermietenden Partei wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in SECHS MONATEN, und die Verjährung „beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache ZURÜCKERHÄLT" — nicht mit dem Mietende, sondern mit der tatsächlichen Rückgabe. Zweitens § 556 Abs. 3 BGB für den Teil, der üblicherweise bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten wird: Diese Abrechnung ist „spätestens bis zum Ablauf des ZWÖLFTEN MONATS nach Ende des Abrechnungszeitraums" mitzuteilen, und danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, die vermietende Partei hat die Verspätung nicht zu vertreten. Wer diese beiden Daten kennt, weiß mehr als wer eine Faustregel kennt — und unsere Vorlage für das Wohnungsübergabeprotokoll rechnet beide aus. Und noch eine Stufe davor liegt die Frage, WANN das Mietverhältnis überhaupt endet: Aus einer Kündigung der vermietenden Partei folgt nach § 573c BGB ein Beendigungstermin, und erst die tatsächliche Rückgabe danach setzt die sechs Monate des § 548 Abs. 1 BGB in Gang. Die beiden Tage fallen regelmäßig auseinander.
Dasselbe Wort, drei andere Bedeutungen
Wer „Kaution" sucht, meint nicht immer die Mietwohnung, und die Ergebnisse mischen sich entsprechend. Im STRAFVERFAHREN bezeichnet die Kaution die Sicherheitsleistung, gegen die ein Haftbefehl außer Vollzug gesetzt werden kann — davon spricht man, wenn jemand „auf Kaution" freikommt; mit § 551 BGB hat das nichts zu tun. Im ALLTAGSGESCHÄFT ist die Kaution der Betrag, den ein Mietwagenunternehmen, eine Ferienwohnung oder eine Plattform vorübergehend blockiert; dort gilt der jeweilige Vertrag und keine mietrechtliche Obergrenze. Und schließlich ist die Mietkaution in ÖSTERREICH und in der SCHWEIZ anders geregelt als in Deutschland — wer eine dortige Seite liest, liest die Regeln eines anderen Landes. Dieser Eintrag behandelt ausschließlich die deutsche Mietkaution über Wohnraum nach § 551 BGB. Für GESCHÄFTSRÄUME gilt sie übrigens ebenfalls nicht: § 578 BGB erstreckt auf Räume, die keine Wohnräume sind, nur einen Teil der mietrechtlichen Vorschriften, und die Begrenzung des § 551 BGB gehört nicht dazu.
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Häufige Fragen
Darf die vermietende Partei mehr als drei Monatsmieten verlangen?
Für Wohnraum nicht. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Sicherheit auf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, und § 551 Abs. 4 BGB erklärt jede zum Nachteil der Mietpartei abweichende Vereinbarung für unwirksam. Eine trotzdem vereinbarte höhere Kaution wird also nicht dadurch wirksam, dass sie im Vertrag steht. Achten Sie auf die Bemessungsgrundlage: Gerechnet wird auf die Nettokaltmiete, nicht auf die Warmmiete. Und beachten Sie, WORAUF die Grenze sich bezieht: Absatz 1 spricht von der SICHERHEIT und nicht von einer Geldsumme, sodass auch eine BÜRGSCHAFT — etwa die der Eltern — mitzählt. Eine Barkaution in voller Höhe UND eine Bürgschaft obendrauf sprengen die Obergrenze deshalb in aller Regel. Und noch eines folgt aus der Bemessungsgrundlage: Die Grenze hängt an der Nettokaltmiete, also an genau der Zahl, die ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB verändert. Ob die vermietende Partei nach einer Erhöhung eine Aufstockung der Kaution verlangen kann, entscheidet der Wortlaut des § 551 BGB jedoch NICHT, und dieser Eintrag zitiert keine Rechtsprechung — er sagt nur, dass die Frage besteht.
Muss ich die Kaution vor dem Einzug vollständig zahlen?
Nein. § 551 Abs. 2 BGB gibt der Mietpartei das Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen, und die erste ist „zu Beginn des Mietverhältnisses" fällig — nicht bei der Unterschrift und nicht bei der Besichtigung. Die beiden weiteren werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Die vermietende Partei muss dem nicht zustimmen: Es ist ein gesetzliches Recht, und eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, ist nach Absatz 4 unwirksam.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Das BGB nennt dafür keine Frist, und jede Zahl, die Sie dazu lesen, stammt aus der Rechtsprechung. Im Gesetz steht etwas anderes und Genaueres: § 548 Abs. 1 BGB lässt die Ersatzansprüche der vermietenden Partei wegen Veränderungen oder Verschlechterungen in sechs Monaten verjähren, gerechnet ab dem RÜCKERHALT der Wohnung. Für einen wegen der Betriebskosten einbehaltenen Teil setzt § 556 Abs. 3 BGB eine eigene Zwölfmonatsfrist, nach deren Ablauf eine Nachforderung ausgeschlossen ist. Beide Daten lassen sich aus dem Übergabeprotokoll ausrechnen.
Darf die Kaution mit der letzten Miete verrechnet werden?
Das ist verbreitet und heikel, und dieser Eintrag beantwortet es nicht mit einer Faustregel. Was sich aus dem Gesetz sagen lässt: Die Kaution ist nach § 551 BGB eine SICHERHEIT für die Erfüllung der Pflichten der Mietpartei und keine Vorauszahlung auf die Miete; sie ist getrennt anzulegen und ihre Erträge erhöhen sie. Ob und wann aufgerechnet werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls und der Rechtsprechung, die hier nicht zitiert wird. Wer sichergehen will, zahlt die letzte Miete und fordert die Kaution danach zurück.
Gilt die Obergrenze auch für ein Ladenlokal oder ein Büro?
Nein. § 551 BGB steht im Untertitel über Mietverhältnisse über WOHNRAUM. Für Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, erklärt § 578 BGB nur einen Teil der mietrechtlichen Vorschriften für entsprechend anwendbar, und die Begrenzung der Sicherheit gehört nicht dazu. In der Gewerbemiete wird die Höhe der Kaution deshalb frei vereinbart, und auch die Regeln über Teilzahlung und getrennte Anlage gelten dort nicht von Gesetzes wegen.
Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, § 551 (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Absatz 1 mit dem Dreifachen der Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, Absatz 2 mit den drei gleichen monatlichen Teilzahlungen, Absatz 3 mit der getrennten Anlage und den der Mietpartei zustehenden Erträgen, Absatz 4 mit der Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen), § 548 Absatz 1 (sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache), § 556 Absatz 3 (Zwölfmonatsfrist der Betriebskostenabrechnung) und § 578 (nur teilweise Anwendung auf Räume, die keine Wohnräume sind). Gesetzestexte am 18. September 2026 in der geltenden Fassung auf gesetze-im-internet.de geprüft. KEINE RECHTSPRECHUNG: Ob und wann die Kaution mit der letzten Miete verrechnet werden darf und wie lange sie einbehalten werden kann, ist richterrechtlich geprägt und wurde nicht gegen eine datierte Primärquelle geprüft. Kein Zinssatz, kein Prozentsatz und kein Betrag außer den im Text erläuterten Rechenbeispielen werden genannt.
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