Mieterhöhung

Nein, und das ist die wichtigste Antwort dieser Seite. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt dem Vermieter keinen Anspruch auf mehr Geld, sondern auf eine Erklärung: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen." Erst wenn der Mieter zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete — nach § 558b Abs. 1 BGB „mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens". Stimmt er nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang zu, kann der Vermieter nach § 558b Abs. 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung klagen, und diese Klage „muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden". Ein Schreiben, auf dem „hiermit erhöhe ich die Miete" steht, beschreibt einen Vorgang, den das Gesetz für die Vergleichsmiete nicht kennt. Anders ist es bei der Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB und bei den Betriebskosten nach § 560 BGB: Dort wirkt die Erklärung einseitig, dafür gelten aber eigene Voraussetzungen, und diese Vorlage erstellt sie nicht.

Ab der Erhöhung, und dieser Unterschied kostet die meisten Verlangen ihre Wirksamkeit. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass die Miete „IN DEM ZEITPUNKT, ZU DEM DIE ERHÖHUNG EINTRETEN SOLL, seit 15 Monaten unverändert ist". Der Stichtag ist also der Tag, an dem die erhöhte Miete zum ersten Mal geschuldet wird — und der folgt selbst erst aus § 558b Abs. 1 BGB, nämlich aus dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang. Daneben steht eine ZWEITE, andere Frist in Satz 2: „Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden." Diese zweite Uhr misst auf den Tag des Schreibens und läuft nur, wenn die letzte Änderung der Miete überhaupt eine Erhöhung war; begann das Mietverhältnis einfach mit dieser Miete, gibt es keine „letzte Mieterhöhung". Und Satz 3 gehört zu beiden Fristen: „Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt." Eine Modernisierungserhöhung startet die Uhren also nicht neu. Die Vorlage rechnet beide Stichtage aus Ihren Angaben aus.

§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB sagt: „Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)." Der Bezugspunkt ist also die Miete, die vor drei Jahren geschuldet war, und nicht die heutige. Satz 2 senkt den Satz auf 15 vom Hundert, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind"; Satz 3 ermächtigt dafür die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen, „für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren". Ob eine bestimmte Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, kann diese Vorlage nicht wissen — deshalb ist es ein Schalter. Wichtig ist außerdem, dass die Kappungsgrenze NICHT die einzige Obergrenze ist: Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann die Zustimmung ohnehin nur „bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete" verlangt werden. Es gelten beide Grenzen nebeneinander, und die niedrigere gewinnt.

Mit einem der Mittel, die § 558a Abs. 2 BGB aufzählt — die Aufzählung ist nicht abschließend, denn die Vorschrift sagt „insbesondere": einem Mietspiegel (Nr. 1, mit den §§ 558c und 558d BGB), einer Auskunft aus einer Mietdatenbank (Nr. 2, § 558e BGB), einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (Nr. 3) oder den Entgelten für einzelne vergleichbare Wohnungen (Nr. 4), wobei „die Benennung von drei Wohnungen" genügt. Zwei Feinheiten kommen hinzu. Erstens enthält § 558a Abs. 3 BGB eine Pflicht, die unabhängig von dieser Wahl gilt: Enthält ein QUALIFIZIERTER Mietspiegel Angaben für die Wohnung, so sind diese Angaben „auch dann" mitzuteilen, wenn die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird. Zweitens lässt § 558a Abs. 4 BGB bei einem Mietspiegel mit Spannen genügen, „wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt", und erlaubt, wenn gerade kein gültiger Mietspiegel vorhanden ist, ausdrücklich „einen veralteten Mietspiegel oder einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde".

Nicht eigenhändig. § 558a Abs. 1 BGB verlangt, dass das Verlangen dem Mieter „in Textform zu erklären und zu begründen" ist. Textform ist in § 126b BGB definiert: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Eine E-Mail oder ein Brief ohne handschriftliche Unterschrift genügt also, solange erkennbar ist, von wem die Erklärung stammt. Das ist ein deutlicher Unterschied zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform bedarf, und zur Bürgschaft, bei der § 766 Satz 2 BGB die elektronische Form sogar ausdrücklich ausschließt. Worauf es dagegen sehr wohl ankommt, ist der ZUGANG: Alle Fristen der §§ 558b und 561 BGB laufen ab dem Tag, an dem das Schreiben dem Mieter zugeht, und dieser Tag sollte belegbar sein.

Er kann schweigen, und er kann gehen. Schweigt er, tritt die Erhöhung nicht ein; der Vermieter kann dann nach § 558b Abs. 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung klagen, muss das aber „innerhalb von drei weiteren Monaten" nach dem Ablauf der Zustimmungsfrist tun. Daneben gibt § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann „bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen". Satz 2 zieht daraus die Folge: „Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein." Was der Vermieter dagegen NICHT darf, steht in § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem Satz: „Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen." Und abbedingen lässt sich das alles nicht: § 558 Abs. 6, § 558a Abs. 5, § 558b Abs. 4 und § 561 Abs. 2 BGB erklären eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung jeweils für unwirksam.

Nein — und die drei Fälle unterscheiden sich, was kaum eine Seite auseinanderhält. Bei einer STAFFELMIETE sperrt § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB am meisten: „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen" — also auch die Modernisierungserhöhung. Bei einer INDEXMIETE ist der Ausschluss enger: § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB sagt nur „Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen", während Satz 2 eine Erhöhung nach § 559 offenlässt, „soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat". Die Indexmiete selbst wird nach § 557b Abs. 3 BGB durch eine Erklärung in Textform angepasst, in der die Änderung des Preisindexes und die neue Miete als Geldbetrag anzugeben sind — das ist ein anderes Schreiben, und es braucht keine Zustimmung. Bei GEWERBERAUM schließlich zählt § 578 Abs. 2 BGB auf, welche Vorschriften auf Räume anzuwenden sind, die keine Wohnräume sind, und § 558 BGB steht nicht darunter; dort gilt allein, was der Vertrag vorsieht. Die Vorlage erkennt alle drei Fälle und sagt es Ihnen, statt ein wirkungsloses Schreiben zu drucken.

Ja, sie ist kostenlos. Sie füllen die Felder direkt im Browser aus oder sagen dem Copiloten in normaler Sprache, was sich ändern soll; das Dokument aktualisiert sich sofort. Anschließend laden Sie es kostenlos als PDF herunter, ohne Anmeldung und ohne Zahlungsdaten. Die berechneten Daten und Beträge — Wirkungszeitpunkt, Zustimmungsfrist, Klagefrist, Kappungsgrenze — werden bei jeder Änderung neu ausgerechnet.

Das Schreiben ja, zwei seiner Zahlen nein — und dieser Unterschied ist für dieses Dokument wesentlich. Die §§ 557 bis 561 BGB sind Bundesrecht und gelten in ganz Deutschland gleich; die Fristen, die Zustimmung, die Klagefrist und das Sonderkündigungsrecht sind deshalb überall dieselben. ÖRTLICH sind dagegen zwei Angaben, die Sie eintragen. Erstens der Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete: Mietspiegel werden nach § 558c Abs. 1 BGB von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt, sie können nach Absatz 2 für eine Gemeinde, mehrere Gemeinden oder Teile von Gemeinden erstellt werden, und nach Absatz 3 sollen sie „im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden". Zweitens der Satz der Kappungsgrenze: Ob am Ort der Wohnung 15 statt 20 vom Hundert gelten, hängt nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB davon ab, ob die Landesregierung das Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Beides sind Schalter beziehungsweise Eingabefelder in diesem Formular, und die Vorlage erfindet dafür keine Zahl.

So, dass der ZUGANG feststeht, denn an ihn knüpfen alle Fristen an. Das Gesetz schreibt keinen bestimmten Weg vor: § 558a Abs. 1 BGB verlangt nur Textform, und § 126b BGB lässt dafür jeden dauerhaften Datenträger genügen. Maßgeblich ist der Tag, an dem die Erklärung so in den Bereich des Mieters gelangt, dass er von ihr Kenntnis nehmen kann. Praktisch heißt das: Übergabe gegen Empfangsbestätigung, Einwurf durch eine Person, die das bezeugen kann, oder ein Weg, der den Zugang dokumentiert. Sind mehrere Personen Partei des Mietvertrags, ist das Verlangen an alle zu richten — das folgt daraus, dass es eine empfangsbedürftige Erklärung gegenüber der Vertragspartei ist; das ist unsere Lesart und keine Wiedergabe einer Entscheidung. Tragen Sie den Tag des Zugangs im Formular ein, dann stehen die drei Termine des § 558b BGB und der Stichtag des § 561 BGB als Datum im Schreiben.