Mieterhöhung bearbeiten

Gerhard Sonnenberg Lindenstraße 4, 30159 Hannover

Kanalstraße 27, 30167 Hannover

Sehr geehrte Damen und Herren,

1. WAS DIESES SCHREIBEN IST — UND WAS ES NICHT IST Dies ist KEINE Erhöhung der Miete, sondern das Verlangen Ihrer ZUSTIMMUNG zu einer Erhöhung. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt dem Vermieter genau das: „Der Vermieter kann die ZUSTIMMUNG zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen." Erst wenn Sie zustimmen, schulden Sie die erhöhte Miete, und zwar nach § 558b Abs. 1 BGB „mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens". Stimmen Sie nicht zu, tritt die Erhöhung NICHT von selbst ein; der Vermieter kann dann nach § 558b Abs. 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Nettokaltmiete beträgt bisher 740 € im Monat. Ich verlange Ihre Zustimmung zu einer Erhöhung auf 830 € im Monat, also um 90 €. Betroffen ist die Wohnung: Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss links, Kanalstraße 27, 30167 Hannover, nebst Kellerraum Nr. 7, Wohnfläche 68 Quadratmeter. Dieses Schreiben ergeht in TEXTFORM, wie § 558a Abs. 1 BGB es verlangt; eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nach § 126b BGB nicht erforderlich, wohl aber eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger.

2. DIE BEIDEN FRISTEN DES § 558 ABS. 1 BGB Die Miete ist seit dem 1. April 2025 unverändert. Die 15 Monate des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sind damit am 1. Juli 2026 abgelaufen, also vor dem Wirkungszeitpunkt 1. Dezember 2026. Das Verlangen wird am 21. September 2026 gestellt und damit nach dem 1. April 2026, an dem das Jahr seit der letzten Mieterhöhung abgelaufen ist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).

3. BEGRÜNDUNG Das Verlangen ist nach § 558a Abs. 1 BGB zu BEGRÜNDEN. Die Erhöhung wird mit den Entgelten für einzelne VERGLEICHBARE WOHNUNGEN begründet (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Die Vorschrift sagt dazu ausdrücklich: „hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen." Benannt werden:

1. Kanalstraße 27, 30167 Hannover, 1. Obergeschoss rechts, 66 Quadratmeter

2. Kanalstraße 31, 30167 Hannover, 2. Obergeschoss links, 70 Quadratmeter

3. Leibnizufer 8, 30169 Hannover, 3. Obergeschoss rechts, 67 Quadratmeter

4. ZUSÄTZLICHE ANGABEN AUS DEM QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGEL (§ 558a Abs. 3 BGB) Für die Wohnung gibt es Angaben in einem QUALIFIZIERTEN Mietspiegel. § 558a Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, diese Angaben „AUCH DANN mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt". Sie lauten: Qualifizierter Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover, Baualtersklasse 1949 bis 1968, Wohnfläche 60 bis 80 Quadratmeter, normale Wohnlage, Ausstattungsklasse mit Bad und Sammelheizung

5. DIE BEIDEN OBERGRENZEN Für dieses Verlangen gelten ZWEI voneinander unabhängige Obergrenzen, und es gilt die niedrigere von beiden. Die erste ist die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB), die nach Absatz 2 aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit" gebildet wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt nach dem genannten Begründungsmittel 860 €; die verlangte Miete überschreitet sie nicht. Die zweite ist die KAPPUNGSGRENZE des § 558 Abs. 3 BGB: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 15 vom Hundert erhöhen. ACHTUNG — DIE KAPPUNGSGRENZE IST ÜBERSCHRITTEN. Vor drei Jahren betrug die Miete 700 €. Der Satz von 15 vom Hundert ergibt daraus eine Höchstmiete von 805 €; verlangt werden 830 €, also 25 € zu viel. Der niedrigere Satz gilt, weil die Wohnung in einem Gebiet liegt, das eine Landesregierung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB durch Rechtsverordnung bestimmt hat; solche Verordnungen gelten „für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren".

6. DIE FRISTEN AUS DEM ZUGANG DIESES SCHREIBENS Dieses Schreiben geht Ihnen am 25. September 2026 zu. Daraus folgen drei Termine. ERSTENS: Stimmen Sie zu, so schulden Sie die erhöhte Miete nach § 558b Abs. 1 BGB „mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens", hier also ab dem 1. Dezember 2026. ZWEITENS: Für Ihre Zustimmung haben Sie nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB Zeit „bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens", hier also bis zum 30. November 2026. DRITTENS: Stimmen Sie bis dahin nicht zu, kann auf Erteilung der Zustimmung geklagt werden; die Klage „muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden" (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB), hier also bis zum 28. Februar 2027. Entspricht ein Verlangen nicht den Anforderungen des § 558a BGB, so kann der Vermieter es nach § 558b Abs. 3 BGB im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben — dem Mieter steht die Zustimmungsfrist dann aber erneut zu. Nach § 558b Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Zur Berechnung: § 558b BGB rechnet in KALENDERMONATEN, der Monat des Zugangs zählt also nicht mit. Fällt das Ende der Zustimmungsfrist auf einen Sonnabend oder Sonntag, tritt nach § 193 BGB der nächste Werktag an seine Stelle — die Zustimmung ist eine Willenserklärung im Sinne dieser Vorschrift. Gesetzliche Feiertage sind Ländersache und teilweise beweglich; der genannte Tag ist deshalb der FRÜHESTMÖGLICHE. Für die Dreimonatsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB gilt der Monatsschnitt des § 188 Abs. 3 BGB: Fehlt im letzten Monat der maßgebende Tag, endet die Frist „mit dem Ablauf des letzten Tages dieses Monats".

7. IHR SONDERKÜNDIGUNGSRECHT (§ 561 BGB) Sie müssen auf dieses Verlangen nicht zustimmen und nicht schweigen — Sie können auch gehen. § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt Ihnen das Recht, das Mietverhältnis „bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters … außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats" zu kündigen, hier also bis zum 30. November 2026 mit Wirkung spätestens zum 31. Januar 2027. Und dann sagt Satz 2 in fünf Worten, was das für die Erhöhung bedeutet: „so tritt die Mieterhöhung nicht ein." Nach § 561 Abs. 2 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dass § 561 Abs. 1 BGB von „Monaten" und nicht von „Kalendermonaten" spricht, während § 558b Abs. 2 BGB das Wort „Kalendermonat" benutzt, liest diese Vorlage so, dass in beiden Fällen volle Kalendermonate gemeint sind; das ist unsere Lesart und keine Feststellung.

8. WAS NICHT GEHT Eine Zustimmung kann nicht mit einer Kündigung erzwungen werden. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB schließt das in einem Satz aus: „Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen." Dieses Schreiben enthält deshalb keine solche Androhung, und der Weg, den das Gesetz vorsieht, ist allein die Klage auf Zustimmung nach § 558b Abs. 2 BGB. Ebenso wenig lässt sich von diesen Regeln zu Ihren Lasten abweichen: § 558 Abs. 6, § 558a Abs. 5 und § 558b Abs. 4 BGB erklären eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung jeweils einzeln für unwirksam. Eine Erhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) und eine Anpassung der Betriebskosten (§ 560 BGB) folgen eigenen Vorschriften und sind nicht Gegenstand dieses Schreibens.

Mit freundlichen Grüßen

§ 558b Abs. 1 BGB knüpft die erhöhte Miete an die ZUSTIMMUNG des Mieters. Diese Anlage ist das Blatt, mit dem sie erklärt werden kann — sie muss nicht benutzt werden, und ihre Unterzeichnung ist freiwillig.

Der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung Dreizimmerwohnung im 2. Obergeschoss links, Kanalstraße 27, 30167 Hannover, nebst Kellerraum Nr. 7 von 740 € auf 830 € im Monat wird zugestimmt. Die erhöhte Miete ist nach § 558b Abs. 1 BGB ab dem 1. Dezember 2026 zu zahlen. Diese Erklärung kann bis zum 30. November 2026 abgegeben werden.

Ort und Datum: __________