Eigenbedarfskündigung

Fast nie drei Monate, und das ist der häufigste Fehler in den umlaufenden Mustern. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB gibt die Grundfrist: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig." Satz 2 baut daraus eine Leiter: „Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate." Aus drei Monaten werden also sechs und dann neun. Wichtig ist der Anknüpfungspunkt: Gezählt wird ab der ÜBERLASSUNG der Räume, nicht ab dem Tag, an dem der Mietvertrag unterschrieben wurde — die beiden fallen oft auseinander, und deshalb fragt diese Vorlage nach beiden Daten. Kommt die Erleichterung des § 573a BGB für ein selbst bewohntes Zweifamilienhaus hinzu, verlängert sich die Frist nach dessen Absatz 1 Satz 2 noch einmal um drei Monate, also auf sechs, neun oder zwölf. Für die vermietende Partei ist all das zwingend: Nach § 573c Abs. 4 BGB ist „eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung … unwirksam", eine kürzere Frist im Mietvertrag geht also ins Leere.

Weil § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB einen Stichtag im Monat setzt: Die Kündigung ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats" zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geht sie später zu, zählt erst der folgende Kalendermonat — und das Ende verschiebt sich um einen vollen Monat, gleichgültig ob es um einen Tag oder um drei Wochen geht. Maßgeblich ist dabei nicht das Datum auf dem Brief, sondern der ZUGANG: § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB lässt eine Willenserklärung unter Abwesenden in dem Zeitpunkt wirksam werden, „in welchem sie ihm zugeht". Deshalb fragt das Formular nach dem Tag des Zugangs und nicht nur nach dem Tag des Schreibens, und deshalb lohnt es sich, den Zugang belegen zu können. Eine Feinheit sagt diese Seite offen: Das Gesetz benutzt das Wort „Werktag", ohne es zu bestimmen, und § 193 BGB nennt den Sonnabend neben dem Werktag, den er an dessen Stelle setzt. Diese Vorlage zählt den Sonnabend MIT, weil der dritte Werktag dann früher liegt und der Termin damit nach beiden Lesarten sicher ist. Gesetzliche Feiertage werden nicht gerechnet — sie sind Ländersache und könnten den dritten Werktag ebenfalls nur nach hinten schieben.

Mehr als das Wort, das alle benutzen — denn „Eigenbedarf" kommt im Bürgerlichen Gesetzbuch überhaupt nicht vor. Das haben wir nicht erinnert, sondern im vollständigen Gesetzestext nachgesehen: null Treffer. Was dort steht, ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit drei Personengruppen — ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Und Absatz 3 macht daraus eine Pflicht für das Schreiben selbst: „Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." § 574 Abs. 3 BGB zieht das durch: Bei der Abwägung über einen Widerspruch „werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt". Eine fehlende oder pauschale Begründung lässt sich deshalb nicht dadurch heilen, dass man sie später nachschiebt. Sinnvoll ist, konkret zu werden: wer einziehen soll, in welcher Beziehung diese Person zur vermietenden Partei steht, warum sie gerade diese Wohnung braucht und ab wann. Welche Anforderungen die Gerichte im Einzelnen stellen, sagt diese Seite nicht — sie zitiert keine Rechtsprechung.

Ja, das Gesetz sagt es ausdrücklich, und es lohnt sich auch für die kündigende Seite. § 568 Abs. 2 BGB: „Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen." Fast kein umlaufendes Muster trägt diesen Hinweis — was er kostet, wenn er fehlt, steht in § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB: „Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären." Mit dem Hinweis ist die Mietpartei an die Frist des Satzes 1 gebunden — der Widerspruch muss „spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses" erklärt sein; ohne ihn kann sie noch im Prozess widersprechen. Zur Form: Der Widerspruch ist nach § 574b Abs. 1 Satz 1 BGB in TEXTFORM zu erklären, und § 126b BGB verlangt dafür nur eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger — eine E-Mail genügt also. „Schriftlich", wie viele Muster schreiben, ist an dieser Stelle falsch.

Wenn die Wohnung nach der Überlassung an die Mietpartei in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurde: nein, und zwar für mindestens drei Jahre. § 577a Abs. 1 BGB bestimmt: „Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen." Gesperrt ist also genau der Grund, um den es hier geht, und die Frist läuft ab der VERÄUSSERUNG, nicht ab der Umwandlung. Absatz 1a erstreckt das auf den Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber, nimmt aber Gesellschafter oder Erwerber aus, die „derselben Familie oder demselben Haushalt angehören". Und Absatz 2 lässt die Landesregierungen die Frist für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung durch Rechtsverordnung auf „bis zu zehn Jahre" verlängern. Welche Verordnung für Ihre Gemeinde gilt und welche Frist sie setzt, behauptet diese Vorlage nicht — sie rechnet beide Ränder aus und sagt, dass die maßgebliche Verordnung zu prüfen ist. Absatz 3 erklärt jede zum Nachteil der Mietpartei abweichende Vereinbarung für unwirksam.

Von Hand, auf Papier, und so, dass sich der Zugang belegen lässt. § 568 Abs. 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Mietverhältnisses die schriftliche Form, und § 126 Abs. 1 BGB bestimmt, was das heißt: Die Urkunde muss „von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden". Eine E-Mail, ein Fax oder ein eingescanntes PDF erfüllen das nicht. Zulässig bleibt nach § 126 Abs. 3 BGB die elektronische Form, wenn sich „nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt" — sie verlangt nach § 126a Abs. 1 BGB aber eine QUALIFIZIERTE elektronische Signatur und ist damit etwas anderes als ein abfotografierter Namenszug. Zum Zustellen: Das Gesetz schreibt keinen Weg vor, aber § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB knüpft die Wirksamkeit an den Zugang, und aus dem Zugangstag folgt der Beendigungstermin. Sind mehrere Personen Mietpartei, muss die Kündigung allen gegenüber erklärt werden und allen zugehen. Wer für eine andere Person kündigt, sollte an die Vollmacht denken.

Ja, sie ist kostenlos. Sie füllen die Felder direkt im Browser aus oder sagen dem Copiloten in normaler Sprache, was sich ändern soll; das Dokument aktualisiert sich sofort. Anschließend laden Sie es kostenlos als PDF herunter, ohne Anmeldung und ohne Zahlungsdaten. Die berechneten Angaben — die Stufe der Kündigungsfrist, der dritte Werktag des Zugangsmonats, der Beendigungstermin, die Widerspruchsfrist und die beiden Ränder der Sperrfrist des § 577a BGB — werden bei jeder Änderung neu ermittelt. Denken Sie daran, das PDF auszudrucken und von Hand zu unterschreiben: § 568 Abs. 1 BGB mit § 126 Abs. 1 BGB verlangt die eigenhändige Namensunterschrift.

Rechtswirksam ist eine Kündigung, wenn sie die Voraussetzungen des Gesetzes erfüllt — nicht, weil sie aus einem bestimmten Muster stammt. Diese Vorlage baut die Bestandteile ein, die das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt: die eindeutige Kündigungserklärung, die Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB, die richtige Frist nach § 573c BGB, den Hinweis nach § 568 Abs. 2 BGB und, wo es darauf ankommt, den Satz des § 573a Abs. 3 BGB. Die eigenhändige Unterschrift und der Zugang bleiben Ihre Sache. Zur Reichweite: Die §§ 535 bis 577a BGB sind Bundesrecht und gelten in ganz Deutschland gleich. Zwei Dinge sind trotzdem nicht bundeseinheitlich und deshalb keine Behauptung dieser Seite. Erstens kann eine Landesregierung die Sperrfrist des § 577a BGB für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern — welche Verordnung gilt, ist für die Gemeinde zu prüfen. Zweitens sind gesetzliche Feiertage Ländersache, weshalb der dritte Werktag hier ohne sie berechnet und als frühester Tag genannt wird. Und diese Seite zitiert keine Rechtsprechung: Ob ein geltend gemachter Bedarf im Einzelfall anerkannt wird, entscheiden die Gerichte.