Mietvertrag für Wohnraum

Zwischen Katrin Bergmann, wohnhaft Hansaring 12, 50670 Köln — nachstehend „der Vermieter“ — und Jonas Weidner, geboren am 17. April 1994, wohnhaft Zülpicher Straße 88, 50937 Köln — nachstehend „der Mieter“ — wird der folgende Mietvertrag über Wohnraum geschlossen. Er richtet sich nach den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs und den zwingenden Vorschriften über die Miete von Wohnraum, von denen zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden kann.

§ 1 Mietsache und Mietzweck Der Vermieter vermietet dem Mieter die Wohnung Gereonswall 45, 50670 Köln, gelegen 3. Obergeschoss rechts, Wohnung Nr. 7, bestehend aus zwei Zimmer, Küche, Diele, Bad mit Wanne, Balkon, mit einer Wohnfläche von etwa 62 m². Mitvermietet sind: Kellerabteil Nr. 7, ein Fahrradstellplatz im Hof. Übergeben werden zwei Wohnungsschlüssel, zwei Haustürschlüssel, ein Kellerschlüssel, ein Briefkastenschlüssel. Die Wohnung wird ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet; eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung, die über eine bloße Bürotätigkeit ohne Publikumsverkehr hinausgeht, bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters in Textform. Auf dieses Mietverhältnis sind die §§ 535 ff. BGB und die zwingenden Vorschriften über die Miete von Wohnraum (§§ 549 ff. BGB) anzuwenden; es handelt sich weder um die Miete von Geschäftsräumen (§ 578 BGB) noch um Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Angabe der Wohnfläche ist eine Beschaffenheitsangabe, keine Zusicherung einer Fläche auf den Quadratmeter genau; sie soll die Mietsache beschreiben.

§ 2 Mietzeit — unbefristetes Mietverhältnis Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2026 und läuft auf unbestimmte Zeit. Es endet nicht von selbst, sondern nur durch Kündigung, durch Aufhebungsvertrag oder in den gesetzlich geregelten Fällen. Der Mieter kann mit der gesetzlichen Frist des § 573c Abs. 1 BGB kündigen — spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats —, ohne einen Grund angeben zu müssen. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB hat und dieses im Kündigungsschreiben angibt; für ihn verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Eine für den Mieter nachteilige abweichende Vereinbarung über die Kündigungsfristen ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 543, 569 BGB) bleibt beiden Parteien unberührt. Es gilt außerdem § 550 BGB: Ein für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossener Mietvertrag gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen, wobei die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig ist. Beide Parteien unterschreiben diesen Vertrag deshalb eigenhändig, und jede spätere Änderung oder Nebenabrede wird ebenso schriftlich festgehalten.

§ 3 Kündigung Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form; eine E-Mail oder eine Nachricht in einem Messenger genügt dafür nicht. Der Vermieter hat den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB rechtzeitig hinzuweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse voraus, das im Kündigungsschreiben anzugeben ist (§ 573 Abs. 1 und 3 BGB); die Fristen ergeben sich aus § 573c BGB. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund richtet sich nach den §§ 543 und 569 BGB; bei Zahlungsverzug wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Der Mieter kann einer Kündigung des Vermieters nach den §§ 574 ff. BGB widersprechen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde. Die Einzelheiten des Kündigungsschreibens regelt dieser Vertrag nicht; maßgeblich sind die genannten Vorschriften.

§ 4 Miete, Nebenkosten und Zahlung Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 890 €. Daneben zahlt der Mieter eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten von 150 € und eine Vorauszahlung auf die Heizkosten von 90 €. Die von den Parteien eingetragene monatliche Gesamtmiete beträgt 1.130 €; die Beträge sind von den Parteien selbst geprüft und eingetragen — dieses Formular rechnet nichts aus. Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten (§ 556b Abs. 1 BGB); für die Rechtzeitigkeit kommt es auf die Vornahme der Zahlung an, nicht auf den Eingang beim Vermieter. Gezahlt wird wie folgt: Überweisung auf das Konto der Vermieterin, IBAN wird gesondert mitgeteilt. Der Mieter kann gegen die Mietforderung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen; die Absicht, ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht auszuüben, hat er dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform anzuzeigen (§ 556b Abs. 2 BGB).

§ 5 Betriebskosten und Abrechnung Der Mieter trägt neben der Nettokaltmiete die Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind ausschließlich die dort aufgeführten Kostenarten — unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandanschluss, Einrichtungen der Wäschepflege und die sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV, soweit sie hier oder in einer Anlage benannt sind. Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten und Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten; sie trägt der Vermieter. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Der Mieter darf die Abrechnungsunterlagen einsehen. Die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung werden nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet.

§ 6 Mietanpassung nach den gesetzlichen Vorschriften Die Parteien vereinbaren weder eine Staffelmiete (§ 557a BGB) noch eine Indexmiete (§ 557b BGB). Eine Änderung der Miete richtet sich daher nach den gesetzlichen Vorschriften. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert ist und das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt wird; innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete zudem nicht um mehr als die gesetzliche Kappungsgrenze erhöhen, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung des Landes abgesenkt sein kann (§ 558 BGB). Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen, etwa mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder mit den Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a BGB); der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang Zeit, zuzustimmen (§ 558b BGB). Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um den gesetzlich bestimmten Anteil der aufgewendeten Kosten erhöhen, begrenzt durch die gesetzliche Höchstgrenze je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren (§ 559 BGB); Erhaltungsaufwendungen sind dabei herauszurechnen. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten können nach einer Abrechnung angepasst werden (§ 560 BGB). Prozentsätze und Höchstbeträge sind hier bewusst nicht abgedruckt: sie ergeben sich aus dem Gesetz und der jeweiligen Landesverordnung und würden in einem Vertragsmuster veralten.

§ 7 Mietsicherheit (Kaution) nach § 551 BGB Der Mieter leistet dem Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von 2.670 €. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen; Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind, bleiben dabei außer Betracht. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete, nicht die Gesamtmiete. Ist der oben eingetragene Betrag höher, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als sie den gesetzlichen Höchstbetrag übersteigt; der Vertrag im Übrigen bleibt wirksam. Der Mieter ist berechtigt, die Sicherheit in drei gleichen Monatsteilzahlungen zu leisten; die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Vermieter hat die ihm als Geld überlassene Sicherheit bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, und zwar GETRENNT VON SEINEM VERMÖGEN. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Die getrennte Anlage schützt den Mieter in der Insolvenz des Vermieters; sie ist deshalb keine Nebensächlichkeit. Eine von diesen Vorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Der Vermieter darf die Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen aus dem Mietverhältnis verwerten und hat innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist über sie abzurechnen; wegen möglicher Nachforderungen aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten. Dieser Vertrag setzt keine Frist in Tagen, weil das Gesetz keine nennt; die Rückzahlung der Kaution ist nach der Prüfung unverzüglich vorzunehmen.

§ 8 Übergabe, Zustand und Mängel Der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu ERHALTEN (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt er (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Parteien fertigen bei der Übergabe und bei der Rückgabe je ein Protokoll an, in dem der Zustand der Räume, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel festgehalten werden; jede Partei erhält eine unterschriebene Ausfertigung. Das Protokoll ist kein Formerfordernis, aber das einzige Beweismittel, das im Streit über den Zustand tatsächlich hilft. Ist die Wohnung mangelhaft, so ist der Mieter für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung von der Entrichtung der Miete befreit oder schuldet nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 BGB); dieses Recht kann bei Wohnraum nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden. Der Mieter hat einen Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB); unterlässt er die Anzeige, kann er Rechte verlieren. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss oder blieb er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt, gelten die Einschränkungen des § 536b BGB.

§ 9 Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung). Diese Arbeiten schuldet nach dem Gesetz der VERMIETER: sie gehören zu seiner Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Parteien wälzen die Schönheitsreparaturen mit diesem Vertrag NICHT auf den Mieter ab. Der Grund ist praktischer Natur: Eine Abwälzungsklausel hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nur unter engen Voraussetzungen stand. Starre Fristenpläne, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand zum Renovieren zwingen, sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Und wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich überhaupt nicht wirksam auferlegt bekommen (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14); ein solcher Mieter kann vom Vermieter sogar die Instandsetzung verlangen, muss sich an den Kosten dann aber zur Hälfte beteiligen (BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18). Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt, sondern fällt ersatzlos weg — mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturen beim Vermieter bleiben. Der Mieter hat die Wohnung während der Mietzeit pfleglich zu behandeln, ausreichend zu heizen und zu lüften und Schäden, die er zu vertreten hat, zu ersetzen. Eine Kleinreparaturklausel wird ebenfalls nicht vereinbart; sie wäre nur wirksam, wenn sie sowohl eine Obergrenze je einzelner Reparatur als auch eine Jahreshöchstgrenze enthielte und sich auf Gegenstände beschränkte, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Wollen die Parteien Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen dennoch regeln, sollten sie sich vorher beraten lassen: eine unwirksame Klausel nützt dem Vermieter nichts und kostet ihn im Ergebnis mehr, als gar keine zu vereinbaren.

§ 10 Gebrauch, Untervermietung und Aufnahme Dritter Der Mieter darf die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen, insbesondere nicht untervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB); verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Entsteht für den Mieter nach Abschluss dieses Vertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen; das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 BGB). Die Aufnahme des Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartners, der Kinder und der engsten Familienangehörigen bedarf keiner Erlaubnis. Die entgeltliche Überlassung an wechselnde Gäste zur kurzzeitigen Beherbergung ist keine Untervermietung im Sinne des § 553 BGB und ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet; sie kann zudem nach dem jeweiligen Landesrecht genehmigungspflichtig sein.

§ 11 Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden (§ 555a BGB); der Vermieter hat sie ihm rechtzeitig anzukündigen, außer wenn sie nur unerheblich einwirken oder ihre sofortige Durchführung geboten ist, und die Aufwendungen zu ersetzen, die dem Mieter durch die Maßnahme entstehen. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen; die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben (§ 555c BGB). Der Mieter hat die Maßnahme zu dulden, es sei denn, sie würde für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d BGB). Nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erklärt werden, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555e BGB). Die Erhöhung der Miete nach einer Modernisierung richtet sich nach § 559 BGB und der in § 6 dieses Vertrages getroffenen Regelung.

§ 12 Hausordnung, Rauchwarnmelder und Betreten der Wohnung Der Mieter nimmt auf die übrigen Hausbewohner Rücksicht und beachtet eine als Anlage beigefügte Hausordnung, soweit sie den Gebrauch der Wohnung nicht über das gesetzlich Zulässige hinaus einschränkt. Für Rauchwarnmelder gilt das Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes; die Pflichten zum Einbau und zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft unterscheiden sich von Land zu Land, und die Parteien halten sich an die für die Belegenheit der Wohnung geltende Landesbauordnung. Der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Anlass und nicht ohne Ankündigung betreten. Die Parteien vereinbaren: Ein Betreten setzt einen konkreten sachlichen Grund und eine Ankündigung in angemessener Frist voraus, und es findet zu einer für den Mieter zumutbaren Tageszeit statt; in Notfällen — etwa bei einem Wasserschaden oder einem Gasgeruch — darf der Vermieter die Wohnung auch ohne vorherige Ankündigung betreten oder öffnen lassen. Ein Zweitschlüssel verbleibt beim Vermieter nur, wenn der Mieter dem ausdrücklich zustimmt.

§ 13 Rückgabe der Mietsache Der Mieter hat die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB), und zwar geräumt, besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln, auch den auf eigene Kosten nachgemachten. Der Zustand wird in einem Rückgabeprotokoll festgehalten. Der Mieter schuldet keine Endrenovierung: Schönheitsreparaturen sind nach § 9 dieses Vertrages nicht auf ihn abgewälzt, und eine Klausel, die die Rückgabe von einer Renovierung abhängig macht, wäre an denselben Maßstäben zu messen. Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat, sind zu beseitigen, soweit der Vermieter dies verlangt und der Mieter nicht ausnahmsweise ein Recht zum Verbleib hat; Einrichtungen, mit denen der Mieter die Wohnung versehen hat, darf er wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Gibt der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB).

§ 14 Wohnungsgeberbestätigung, Energieausweis und Datenschutz Der Vermieter wirkt an der Anmeldung des Mieters bei der Meldebehörde mit und bestätigt ihm den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch (Wohnungsgeberbestätigung, § 19 Bundesmeldegesetz); der Mieter hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anzumelden (§ 17 Bundesmeldegesetz). Der Vermieter hat dem Mieter den Energieausweis für das Gebäude nach den Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (§§ 79 ff. GEG) vorzulegen beziehungsweise auszuhändigen. Die Parteien verarbeiten die im Rahmen dieses Vertrages erhobenen personenbezogenen Daten ausschließlich zu dessen Durchführung und nach der Datenschutz-Grundverordnung; sie werden gelöscht, sobald die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen abgelaufen sind. Unterlagen, die dem Mieter bei Vertragsschluss übergeben werden — Hausordnung, Übergabeprotokoll, Betriebskostenaufstellung, Energieausweis —, sind als Anlagen zu bezeichnen und werden Bestandteil dieses Vertrages.

§ 15 Schriftform, Unwirksamkeit einzelner Klauseln und Schlussbestimmungen Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie alle Nebenabreden bedürfen der Schriftform. Das ist keine Floskel: nach § 550 BGB gilt ein für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossener Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, und eine mündlich getroffene Nebenabrede kann die Schriftform des gesamten Vertrages zerstören. Ist eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam; an die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die gesetzliche Regelung — bei Klauseln, die zum Nachteil des Mieters von zwingendem Wohnraummietrecht abweichen, ist das die für ihn günstigere gesetzliche Lage, nicht eine auf das zulässige Maß zurückgeführte Fassung. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält eine von beiden Parteien eigenhändig unterschriebene Ausfertigung. Beide Parteien bestätigen, den Vertrag vor der Unterschrift gelesen zu haben, insbesondere die Regelungen über die Mietzeit, die Mietanpassung und die Kaution. Unterzeichnet in Köln am 2. September 2026.

DIE SCHRIFTFORM UND § 550 BGB — DIE FOLGE IST DAS GEGENTEIL DESSEN, WAS MAN ERWARTET. Ein Mietvertrag über Wohnraum braucht keinen Notar. Wer aber für länger als ein Jahr vermietet und die Schriftform nicht wahrt, bekommt nicht etwa einen unwirksamen Vertrag: § 550 BGB ordnet an, dass der Vertrag „als für unbestimmte Zeit geschlossen“ gilt, und dass die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig ist. Die Befristung fällt also weg, der Vertrag bleibt. Schriftform heißt: eine einheitliche Urkunde, von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben, mit allen wesentlichen Abreden im Text — auch spätere Änderungen und Nebenabreden. Eine mündlich vereinbarte Zusatzabrede kann die Schriftform des ganzen Vertrages zerstören. Drucken Sie den Vertrag daher zweimal aus und unterschreiben Sie beide Ausfertigungen von Hand.

DIE KAUTION, § 551 BGB. Vier Regeln, alle zugunsten des Mieters zwingend. Erstens: höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete, wobei Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, nicht mitzählen — es geht also um die Nettokaltmiete. Wird mehr vereinbart, ist die Abrede im übersteigenden Teil unwirksam; der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen. Zweitens: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses — eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, ist unwirksam. Drittens: Der Vermieter muss das Geld GETRENNT VON SEINEM VERMÖGEN anlegen, zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Das ist der Insolvenzschutz des Mieters und der Punkt, den die meisten Muster verschweigen. Viertens: Jede für den Mieter nachteilige abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

SCHÖNHEITSREPARATUREN — WER SIE SCHULDET, WENN DIE KLAUSEL FÄLLT. Nach dem Gesetz schuldet sie der Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auf den Mieter abgewälzt werden können sie nur durch eine Klausel, die der Inhaltskontrolle des § 307 BGB standhält — und das tun die wenigsten. Starre Fristenpläne sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, weil sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand zum Renovieren zwingen. Und wer eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, dem können die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nicht wirksam auferlegt werden (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14); er kann sogar die Instandsetzung verlangen und trägt dann die Hälfte der Kosten (BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18). Entscheidend ist die Rechtsfolge: Eine unwirksame Klausel wird NICHT auf das zulässige Maß zurückgeführt. Sie fällt ersatzlos weg — und die Pflicht bleibt beim VERMIETER. Wer zu viel verlangt, bekommt am Ende weniger als der, der nichts vereinbart hat.

MIETERHÖHUNG: VIER WEGE, DIE SICH GEGENSEITIG AUSSCHLIESSEN. Ohne besondere Vereinbarung gelten die gesetzlichen Wege: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — mit Wartefristen, mit einer Begründung nach § 558a BGB und begrenzt durch die Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren, die in angespannten Märkten durch Landesverordnung abgesenkt sein kann — und die Erhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB). Wer stattdessen eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart, schließt die Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b weitgehend aus: beides ist eine Entscheidung gegen die gesetzlichen Wege, nicht zusätzlich zu ihnen. Für die Höhe der ANFANGSMIETE gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt außerdem die sogenannte Mietpreisbremse der §§ 556d ff. BGB. Sie gilt nicht überall: Sie greift nur dort, wo die Landesregierung ein solches Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat, und diese Verordnungen sind selbst befristet — nach § 556d Abs. 2 BGB können sie längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 gelten, nachdem die Ermächtigung 2025 verlängert wurde. Ob Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, müssen Sie für Ihren Ort prüfen; dieser Vertrag behauptet es weder noch schließt er es aus. Prozentsätze, Indexstände und Höchstbeträge stehen bewusst nirgends im Text — sie stehen im Gesetz und in der jeweiligen Landesverordnung und veralten in einem Muster.

SO VERWENDEN SIE DIESEN VERTRAG. Füllen Sie alle Felder aus, drucken Sie ihn zweimal aus und unterschreiben Sie beide Ausfertigungen eigenhändig; jede Partei behält eine. Fertigen Sie bei der Übergabe ein Protokoll mit Zustand, Zählerständen und Schlüsseln an und unterschreiben Sie es beide — im Streit über die Kaution ist es das einzige Beweismittel, das wirklich hilft. Der Vermieter bestätigt dem Mieter den Einzug binnen zwei Wochen (Wohnungsgeberbestätigung, § 19 Bundesmeldegesetz), damit dieser sich anmelden kann, und legt den Energieausweis vor (§§ 79 ff. GEG). Prüfen Sie zuletzt, ob für Rauchwarnmelder in Ihrem Bundesland besondere Pflichten gelten: das Bauordnungsrecht ist Landesrecht und unterscheidet sich. Diese Vorlage prüft Ihren Fall nicht, rechnet nichts aus und ersetzt keine Beratung.