Eigenbedarfskündigung bearbeiten

Dr. Katrin Ahlers Fischerstraße 41, 40477 Düsseldorf

Grafenberger Allee 118, 40237 Düsseldorf, 3. Obergeschoss links, 74 m², drei Zimmer

Sehr geehrte Mietpartei, sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die im Betreff bezeichneten Räume, Grafenberger Allee 118, 40237 Düsseldorf, 3. Obergeschoss links, 74 m², drei Zimmer, ordentlich zum 31. März 2027. Der Mietvertrag datiert vom 12. Juni 2019; die Räume wurden Ihnen am 1. Juli 2019 überlassen. Eine fristlose Kündigung wird ausdrücklich NICHT erklärt.

Ich habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, und zwar nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Ich benötige die Räume als Wohnung für einen Familienangehörigen, nämlich für meine Tochter Lena Ahlers. Bemerkenswert ist, dass das Wort „Eigenbedarf" im Bürgerlichen Gesetzbuch überhaupt nicht vorkommt; der Gesetzestext nennt stattdessen die drei Gruppen „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts", und deshalb wird hier die konkrete Person benannt und nicht nur ein Schlagwort verwendet.

Die Gründe im Einzelnen — § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB verlangt, dass sie in diesem Schreiben stehen: Meine Tochter Lena Ahlers schließt im Februar 2027 ihr Studium in Aachen ab und beginnt am 1. April 2027 ihr Referendariat am Landgericht Düsseldorf. Sie wohnt bisher in einem Wohnheimzimmer in Aachen und hat in Düsseldorf keine eigene Wohnung. Sie wird die Wohnung allein und dauerhaft als ihren Lebensmittelpunkt nutzen.

Zur Frist: § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass „die Kündigung … spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig" ist. Die Räume sind Ihnen seit 7 vollen Jahren überlassen, also seit mehr als fünf und weniger als acht Jahren. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert die Frist deshalb EINMAL um drei Monate. Die Kündigungsfrist beträgt danach 6 Monate. Dieses Schreiben geht Ihnen nach den Angaben am 30. September 2026 zu; maßgeblich ist nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB der Zugang und nicht das Datum des Briefes. Der Zugang liegt nach dem dritten Werktag des Monats — dieser war der 3. September 2026 —, sodass erst der folgende Kalendermonat zählt und das Mietverhältnis einen Monat später endet als bei einem früheren Zugang. Daraus ergibt sich der oben genannte Beendigungstermin 31. März 2027. Der Sonnabend wird dabei als Werktag mitgezählt, was den dritten Werktag früher und damit den Termin sicherer macht; gesetzliche Feiertage sind Ländersache und werden hier nicht berechnet — sie könnten den dritten Werktag nur nach hinten verschieben. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil der Mietpartei abweichende Vereinbarung über diese Frist unwirksam.

Zur Kündigungssperrfrist: An den Räumen ist nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und veräußert worden. § 577a Abs. 1 BGB sperrt in diesem Fall die Berufung auf ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB „erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung". Die Veräußerung war am 10. März 2022, die drei Jahre endeten damit am 10. März 2025 und liegen vor dem Zugang dieses Schreibens. Nach Absatz 2 kann eine Landesregierung diese Frist für bestimmte Gebiete durch Rechtsverordnung auf „bis zu zehn Jahre" verlängern; das wäre hier der 10. März 2032. Ob für diese Gemeinde eine solche Verordnung besteht, ist gesondert zu prüfen.

Hinweis auf Ihr Widerspruchsrecht, den ich Ihnen nach § 568 Abs. 2 BGB zu geben habe: Sie können dieser Kündigung nach § 574 Abs. 1 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Absatz 2 stellt ausdrücklich klar: „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann." ZUR FORM: Der Widerspruch ist nach § 574b Abs. 1 Satz 1 BGB in TEXTFORM zu erklären — nach § 126b BGB genügt dafür eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, also auch eine E-Mail; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. ZUR FRIST: Er muss mir nach § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen, hier also bis zum 31. Januar 2027. Früher ist besser: Eine rückwärts laufende Frist regeln die §§ 187 bis 193 BGB nicht ausdrücklich, und der genannte Tag ist der späteste.

Zur Rückgabe: Nach § 546 Abs. 1 BGB sind Sie verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Ich schlage vor, rechtzeitig einen Termin für die Übergabe zu vereinbaren und den Zustand der Wohnung dabei gemeinsam in einem Protokoll festzuhalten. Für den Fall, dass der Gebrauch nach dem Beendigungstermin fortgesetzt wird, widerspreche ich schon jetzt vorsorglich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses: § 545 BGB verlängert das Mietverhältnis „auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt", und diese zwei Wochen beginnen für die vermietende Partei „mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält". Weil die Frist an die Kenntnis anknüpft, sollte der Widerspruch nach dem Beendigungstermin wiederholt werden.

Mit freundlichen Grüßen

FORM: § 568 Abs. 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Mietverhältnisses die schriftliche Form, und § 126 Abs. 1 BGB macht daraus die EIGENHÄNDIGE Namensunterschrift auf der Urkunde. Eine E-Mail, ein Fax oder ein eingescanntes PDF genügen dafür nicht. Zulässig ist nach § 126 Abs. 3 BGB die elektronische Form, wenn sich „nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt" — sie verlangt nach § 126a Abs. 1 BGB eine QUALIFIZIERTE elektronische Signatur und ist damit etwas anderes als ein eingescannter Namenszug. Dieses Schreiben ist deshalb auszudrucken und von Hand zu unterschreiben.

ZUGANG: Nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung unter Abwesenden in dem Zeitpunkt wirksam, „in welchem sie ihm zugeht". Nicht der Tag des Briefes, sondern der Tag des Zugangs löst die Frist aus — und wer sich auf einen bestimmten Beendigungstermin verlässt, sollte den Zugang belegen können. Sind mehrere Personen Mietpartei, muss die Kündigung allen gegenüber erklärt werden und allen zugehen.

KEINE KÜNDIGUNG ZUM ZWECKE DER MIETERHÖHUNG: § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht aus sieben Worten — „Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen." Wer die Miete erhöhen will, verlangt dafür die Zustimmung nach § 558 BGB; eine Kündigung ist dafür kein Mittel.

UNABDINGBAR: Der Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum stellt denselben Satz an SIEBEN Stellen auf — „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam" steht wörtlich in § 573 Abs. 4, § 573a Abs. 4, § 574 Abs. 4, § 574a Abs. 3, § 574b Abs. 3 und § 577a Abs. 3 BGB, und § 573c Abs. 4 BGB sagt dasselbe für die Frist, dort ausdrücklich „von Absatz 1 oder 3 abweichende" Vereinbarungen. Weder das berechtigte Interesse noch die Frist, weder der Widerspruch noch die Sperrfrist lassen sich also im Mietvertrag wegverhandeln.

WAS DIESE VORLAGE NICHT BEHAUPTET: Sie zitiert KEINE Rechtsprechung. Ob ein geltend gemachter Bedarf im Einzelfall anerkannt wird, ob eine andere freie Wohnung im Haus angeboten werden muss und welche Folgen ein nur vorgetäuschter Bedarf hat, ist in Deutschland weitgehend richterrechtlich geprägt und wird hier nicht beantwortet. Ebenso wenig beschreibt sie das Räumungsverfahren, und sie nennt keine Miete, keine Entschädigung und keinen Geldbetrag.