Contrato de gaveta
O contrato de gaveta é o instrumento particular com que quem está comprando um imóvel passa adiante os seus direitos sobre ele sem que a transferência chegue ao Registro de Imóveis. Este modelo é construído em torno do que quase nenhum outro enfrenta: o artigo 1.245 do Código Civil transfere a propriedade pelo REGISTRO, e o seu § 1º diz que, enquanto o título não for registrado, «o alienante continua a ser havido como dono do imóvel» — de modo que a assinatura não faz do comprador proprietário. O que o contrato pode fazer, e este faz, é dizer exatamente o que transfere, calcular o que custa e apontar as duas saídas que a lei dá a quem assina.
CEDENTE: Rogério Vilanova Caldas, inscrito(a) no CPF 123.456.789-00, residente e domiciliado(a) em Rua Barão de Jaguara, 1.270, apto. 94, Centro, Campinas/SP, CEP 13015-002.
CESSIONÁRIO: Simone Aparecida Brandão, inscrito(a) no CPF 987.654.321-00, residente e domiciliado(a) em Avenida Andrade Neves, 2.055, apto. 31, Botafogo, Campinas/SP, CEP 13013-161.
As partes acima, maiores e capazes, celebram o presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL, ao amparo dos artigos 421, 425 e 462 do Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), mediante as cláusulas seguintes.
CLÁUSULA PRIMEIRA — OBJETO DA CESSÃO O CEDENTE cede ao CESSIONÁRIO, pelo preço e nas condições deste instrumento, todos os direitos e as obrigações de que é titular sobre o imóvel situado em Rua Doutor Sampaio Ferraz, 486, apto. 112, Cambuí, Campinas/SP, CEP 13024-430, objeto da Matrícula 148.302 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP. O que se cede são DIREITOS, e não a propriedade do imóvel: o alcance exato dessa distinção está na CLÁUSULA SEGUNDA e as partes declaram tê-la lido antes de assinar. Este contrato é o instrumento que a prática brasileira chama de «contrato de gaveta», e vale como contrato preliminar e de cessão de direitos, celebrado ao amparo do artigo 462 do Código Civil, segundo o qual «o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado» — é precisamente essa ressalva quanto à FORMA que permite que este negócio seja feito por instrumento particular.
CLÁUSULA SEGUNDA — O QUE ESTE CONTRATO NÃO TRANSFERE O artigo 1.245 do Código Civil dispõe que «transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis», e o seu § 1º completa: «enquanto não se registrar o título translativo, o ALIENANTE CONTINUA A SER HAVIDO COMO DONO do imóvel». O artigo 1.227 diz o mesmo de todo direito real sobre imóvel. Em consequência, e qualquer que seja o valor pago, a assinatura deste instrumento NÃO faz do CESSIONÁRIO proprietário do imóvel. As partes NÃO pactuaram cláusula de arrependimento, de modo que o artigo 463 do Código Civil assegura a qualquer delas o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo à outra, e o artigo 464 permite ao juiz, esgotado esse prazo, suprir a vontade da parte inadimplente. O que falta para o direito real do artigo 1.417 é o REGISTRO: sem ele, o § 1º do artigo 1.245 mantém o CEDENTE como dono perante todos, inclusive perante os seus próprios credores. O parágrafo único do artigo 463 é expresso: «o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente».
CLÁUSULA TERCEIRA — FORMA DESTE INSTRUMENTO E O LIMIAR DO ARTIGO 108 O artigo 108 do Código Civil dispõe que, não dispondo a lei em contrário, «a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de DIREITOS REAIS sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País». Declarado o valor de R$ 480.000 para o imóvel, o artigo 108 alcança um ato de transmissão de direito real sobre ele sempre que o maior salário mínimo vigente no País for INFERIOR a R$ 16.000. Este instrumento não imprime o salário mínimo porque ele é reajustado a cada ano: confira o valor vigente na data da assinatura e a conta estará feita. Esse limiar incide sobre o ato que transmite o DIREITO REAL, isto é, sobre a escritura definitiva, e não sobre este instrumento, que é preliminar e obrigacional e cuja forma é ressalvada pelo artigo 462. É por isso que este contrato pode ser particular — e é a mesma razão por que ele não transfere a propriedade.
CLÁUSULA QUARTA — PREÇO DA CESSÃO E CUSTO TOTAL O preço da cessão é de R$ 218.000, dos quais R$ 40.000 são pagos neste ato, restando R$ 178.000 a pagar na forma que as partes ajustarem por escrito. Somado ao saldo devedor de R$ 262.000 ainda devido ao credor, o CESSIONÁRIO assume um custo total de R$ 480.000.
CLÁUSULA QUINTA — SITUAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O CREDOR FIDUCIÁRIO O imóvel é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor de Caixa Econômica Federal. Pelo artigo 22 da Lei nº 9.514, de 1997, essa alienação transfere ao credor, ou fiduciário, «a propriedade RESOLÚVEL de coisa imóvel»: o dono registral do imóvel é o credor, e o CEDENTE é o fiduciante. O parágrafo único do artigo 23 desdobra a posse, tornando «o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto». O que este contrato pode entregar ao CESSIONÁRIO é, portanto, a posse direta e a posição contratual do fiduciante — nunca a propriedade. As prestações do financiamento ficam a cargo de o CESSIONÁRIO. ATENÇÃO — O CREDOR NÃO ANUIU. O artigo 29 da mesma Lei permite ao fiduciante transmitir os seus direitos «com ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIDUCIÁRIO», e só nessa hipótese o adquirente assume «as respectivas obrigações». Sem a anuência, três coisas são verdadeiras ao mesmo tempo e as partes as declaram: perante o credor, o fiduciante continua a ser o CEDENTE; o CESSIONÁRIO não assumiu obrigação alguma perante o credor e não pode exigir dele tratamento de devedor; e a inadimplência conduz à consolidação da propriedade de que trata a CLÁUSULA SEXTA, ainda que quem tenha pago seja o CESSIONÁRIO. As partes devem procurar a anuência do credor, e este instrumento prevê linha própria para ela.
CLÁUSULA SEXTA — O QUE ACONTECE SE AS PRESTAÇÕES NÃO FOREM PAGAS Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o § 1º do artigo 26 da Lei nº 9.514, de 1997 manda intimar o fiduciante, a requerimento do fiduciário e pelo oficial do Registro de Imóveis, «a satisfazer, no prazo de QUINZE DIAS, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento» — e a quantia a purgar inclui, pelas palavras do próprio parágrafo, «os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação». Não purgada a mora, a propriedade é consolidada em nome do fiduciário e o imóvel vai a leilão público «no prazo de 60 (SESSENTA) DIAS, contado da data do registro», na redação que a LEI Nº 14.711, DE 2023 deu ao artigo 27 — redação que substituiu o prazo anterior, de trinta dias, e que a maior parte do material em circulação ainda não reflete. Este instrumento NÃO calcula essas datas, e a razão é que nenhuma delas existe antes da intimação: elas correm do ato do oficial, não da assinatura deste contrato. As partes declaram estar cientes de que esse procedimento alcança o imóvel ainda que as prestações tenham sido pagas pelo CESSIONÁRIO, porque o fiduciante perante o credor é quem consta do registro.
CLÁUSULA SÉTIMA — IPTU, CONDOMÍNIO E DESPESAS A partir da data da posse indicada na CLÁUSULA NONA, o CESSIONÁRIO assume, entre as partes, o pagamento do imposto predial e territorial urbano, das taxas condominiais e das despesas de consumo do imóvel. Esse ajuste vale ENTRE AS PARTES e não desloca a obrigação perante o credor: o § 2º do artigo 23 da Lei nº 9.514, de 1997, incluído pela LEI Nº 14.620, DE 2023, dispõe que «caberá ao FIDUCIANTE a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes» — e, sem a anuência do artigo 29, o fiduciante continua a ser o CEDENTE. Some-se a isso que as contribuições condominiais entram, pelo § 1º do artigo 26, na quantia a purgar em caso de mora. O CEDENTE que não acompanhar esses pagamentos responde por eles perante o credor, e o CESSIONÁRIO que os deixar de pagar amplia a dívida que pode custar o imóvel. Este instrumento não afirma qualquer efeito tributário da cessão: a incidência de ITBI, de imposto de renda sobre eventual ganho de capital e de emolumentos depende de normas que não foram verificadas aqui, e as partes devem consultar a prefeitura, o cartório e um contador.
CLÁUSULA OITAVA — ESCRITURA DEFINITIVA, REGISTRO E ADJUDICAÇÃO As partes obrigam-se a comparecer para a escritura definitiva até 29 de outubro de 2027. Entregue a notificação extrajudicial nessa data, o inciso II do § 1º do artigo 216-B caracteriza o inadimplemento se o título não for celebrado no prazo de quinze dias, isto é, a partir de 13 de novembro de 2027 — contado o prazo na forma do artigo 132 do Código Civil, excluído o dia do começo e incluído o do vencimento. O § 1º desse mesmo artigo 132 prorroga o vencimento que caia em feriado até o seguinte dia útil, o que este instrumento enuncia e não aplica, porque os feriados brasileiros são federais, estaduais e municipais e alguns são móveis: a data impressa é a MAIS CEDO possível. Não registrado o instrumento, resta o caminho obrigacional do artigo 463, com o suprimento judicial do artigo 464 — razão pela qual o registro é recomendado nesta mesma cláusula. As partes registram ainda a via criada pela LEI Nº 14.382, DE 2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei nº 6.015, de 1973: «sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda OU DE CESSÃO poderá ser efetivada EXTRAJUDICIALMENTE no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel». O § 1º legitima a requerê-la «o promitente comprador ou QUALQUER DOS SEUS CESSIONÁRIOS ou promitentes cessionários, ou seus sucessores» — isto é, o próprio CESSIONÁRIO deste instrumento —, representados por advogado, e exige instruir o pedido com o instrumento da promessa ou da cessão, com a prova do inadimplemento, com ata notarial da qual conste a prova do pagamento do preço e com as certidões que o artigo enumera. Este instrumento não descreve o processamento do pedido no registro, que é ato do oficial. Se o imóvel estiver gravado, a quitação ou a anuência do credor continua a ser pressuposto da escritura, nos termos da CLÁUSULA QUINTA.
CLÁUSULA NONA — POSSE O CEDENTE transmite ao CESSIONÁRIO a posse direta do imóvel em 3 de novembro de 2026, com as chaves e livre de ocupantes, respondendo por benfeitorias e danos anteriores a essa data. A posse aqui transmitida é a posse DIRETA e não se confunde com a propriedade, conforme a CLÁUSULA SEGUNDA. As partes devem lavrar termo de entrega descrevendo o estado do imóvel e as leituras dos medidores na data da posse: esse termo é a prova de onde começa a responsabilidade de cada uma.
CLÁUSULA DÉCIMA — DISPOSIÇÕES FINAIS E FORO Este contrato obriga as partes, seus herdeiros e sucessores. Qualquer alteração somente terá validade se feita por escrito e assinada por ambas as partes e, sendo o caso, pelo credor. As partes declaram ter lido as CLÁUSULAS SEGUNDA e QUINTA e estar cientes de que este instrumento não transfere a propriedade do imóvel e não substitui a escritura pública nem o seu registro. Fica eleito o foro da comarca de Campinas para dirimir as questões oriundas deste contrato, ressalvadas as competências que a lei fixa de outro modo.
Este instrumento é assinado sem a anuência expressa do credor fiduciário exigida pelo artigo 29 da Lei nº 9.514, de 1997. Enquanto essa anuência não for obtida, o CESSIONÁRIO não é reconhecido pelo credor como devedor do financiamento e o imóvel permanece sujeito ao procedimento descrito na CLÁUSULA SEXTA.
Por que este modelo é diferente
Sem registro, o § 1º do artigo 1.245 mantém o vendedor como dono — e o documento abre dizendo isso em vez de deixar você descobrir depois. Marque que vai registrar e, não havendo cláusula de arrependimento, o artigo 1.417 passa a dar direito real à aquisição: o título do documento muda com a sua resposta.
Na alienação fiduciária, o artigo 22 da Lei nº 9.514 põe no credor a «propriedade resolúvel» do imóvel, e o artigo 29 só admite a transmissão dos direitos «com anuência expressa do fiduciário». Sem essa anuência, quem continua devedor perante o banco é o cedente — e o modelo escreve a consequência, com a linha de assinatura do credor pronta para quando a anuência vier.
O preço da cessão somado ao saldo que ainda falta pagar ao credor é o custo real de um contrato de gaveta, e quase ninguém faz essa conta. O documento faz, e avisa quando a soma passa o valor que as próprias partes declararam para o imóvel.
A Lei nº 14.382, de 2022 acrescentou o artigo 216-B à Lei de Registros Públicos e permitiu a adjudicação compulsória EXTRAJUDICIAL no próprio registro de imóveis. O § 1º legitima a pedi-la «qualquer dos seus cessionários» — quem assina um contrato de gaveta está nomeado na lei. O modelo calcula a data em que o inadimplemento pode ser caracterizado.
Todos os artigos citados foram lidos na edição oficial no Planalto. O prazo do leilão do artigo 27 da Lei nº 9.514 deixou de ser de trinta dias: a Lei nº 14.711, de 2023 o fixou em sessenta, e a maior parte do material em circulação ainda não reflete isso.
Como funciona
Cedente e cessionário com CPF, o imóvel com a matrícula, o preço da cessão e a situação do financiamento.
O título do documento, a cláusula do credor, o relógio da inadimplência e o prazo da escritura se reescrevem conforme o que você marcar.
Documento pronto para assinar, com espaço para testemunhas e para a anuência do credor.
O que você preenche
CEDENTE: Rogério Vilanova Caldas, inscrito(a) no CPF 123.456.789-00, residente e domiciliado(a) em Rua Barão de Jaguara, 1.270, apto. 94, Centro, Campinas/SP, CEP 13015-002.
CESSIONÁRIO: Simone Aparecida Brandão, inscrito(a) no CPF 987.654.321-00, residente e domiciliado(a) em Avenida Andrade Neves, 2.055, apto. 31, Botafogo, Campinas/SP, CEP 13013-161.
As partes acima, maiores e capazes, celebram o presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL, ao amparo dos artigos 421, 425 e 462 do Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), mediante as cláusulas seguintes.
CLÁUSULA PRIMEIRA — OBJETO DA CESSÃO O CEDENTE cede ao CESSIONÁRIO, pelo preço e nas condições deste instrumento, todos os direitos e as obrigações de que é titular sobre o imóvel situado em Rua Doutor Sampaio Ferraz, 486, apto. 112, Cambuí, Campinas/SP, CEP 13024-430, objeto da Matrícula 148.302 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP. O que se cede são DIREITOS, e não a propriedade do imóvel: o alcance exato dessa distinção está na CLÁUSULA SEGUNDA e as partes declaram tê-la lido antes de assinar. Este contrato é o instrumento que a prática brasileira chama de «contrato de gaveta», e vale como contrato preliminar e de cessão de direitos, celebrado ao amparo do artigo 462 do Código Civil, segundo o qual «o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado» — é precisamente essa ressalva quanto à FORMA que permite que este negócio seja feito por instrumento particular.
CLÁUSULA SEGUNDA — O QUE ESTE CONTRATO NÃO TRANSFERE O artigo 1.245 do Código Civil dispõe que «transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis», e o seu § 1º completa: «enquanto não se registrar o título translativo, o ALIENANTE CONTINUA A SER HAVIDO COMO DONO do imóvel». O artigo 1.227 diz o mesmo de todo direito real sobre imóvel. Em consequência, e qualquer que seja o valor pago, a assinatura deste instrumento NÃO faz do CESSIONÁRIO proprietário do imóvel. As partes NÃO pactuaram cláusula de arrependimento, de modo que o artigo 463 do Código Civil assegura a qualquer delas o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo à outra, e o artigo 464 permite ao juiz, esgotado esse prazo, suprir a vontade da parte inadimplente. O que falta para o direito real do artigo 1.417 é o REGISTRO: sem ele, o § 1º do artigo 1.245 mantém o CEDENTE como dono perante todos, inclusive perante os seus próprios credores. O parágrafo único do artigo 463 é expresso: «o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente».
CLÁUSULA TERCEIRA — FORMA DESTE INSTRUMENTO E O LIMIAR DO ARTIGO 108 O artigo 108 do Código Civil dispõe que, não dispondo a lei em contrário, «a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de DIREITOS REAIS sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País». Declarado o valor de R$ 480.000 para o imóvel, o artigo 108 alcança um ato de transmissão de direito real sobre ele sempre que o maior salário mínimo vigente no País for INFERIOR a R$ 16.000. Este instrumento não imprime o salário mínimo porque ele é reajustado a cada ano: confira o valor vigente na data da assinatura e a conta estará feita. Esse limiar incide sobre o ato que transmite o DIREITO REAL, isto é, sobre a escritura definitiva, e não sobre este instrumento, que é preliminar e obrigacional e cuja forma é ressalvada pelo artigo 462. É por isso que este contrato pode ser particular — e é a mesma razão por que ele não transfere a propriedade.
CLÁUSULA QUARTA — PREÇO DA CESSÃO E CUSTO TOTAL O preço da cessão é de R$ 218.000, dos quais R$ 40.000 são pagos neste ato, restando R$ 178.000 a pagar na forma que as partes ajustarem por escrito. Somado ao saldo devedor de R$ 262.000 ainda devido ao credor, o CESSIONÁRIO assume um custo total de R$ 480.000.
CLÁUSULA QUINTA — SITUAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O CREDOR FIDUCIÁRIO O imóvel é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor de Caixa Econômica Federal. Pelo artigo 22 da Lei nº 9.514, de 1997, essa alienação transfere ao credor, ou fiduciário, «a propriedade RESOLÚVEL de coisa imóvel»: o dono registral do imóvel é o credor, e o CEDENTE é o fiduciante. O parágrafo único do artigo 23 desdobra a posse, tornando «o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto». O que este contrato pode entregar ao CESSIONÁRIO é, portanto, a posse direta e a posição contratual do fiduciante — nunca a propriedade. As prestações do financiamento ficam a cargo de o CESSIONÁRIO. ATENÇÃO — O CREDOR NÃO ANUIU. O artigo 29 da mesma Lei permite ao fiduciante transmitir os seus direitos «com ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIDUCIÁRIO», e só nessa hipótese o adquirente assume «as respectivas obrigações». Sem a anuência, três coisas são verdadeiras ao mesmo tempo e as partes as declaram: perante o credor, o fiduciante continua a ser o CEDENTE; o CESSIONÁRIO não assumiu obrigação alguma perante o credor e não pode exigir dele tratamento de devedor; e a inadimplência conduz à consolidação da propriedade de que trata a CLÁUSULA SEXTA, ainda que quem tenha pago seja o CESSIONÁRIO. As partes devem procurar a anuência do credor, e este instrumento prevê linha própria para ela.
CLÁUSULA SEXTA — O QUE ACONTECE SE AS PRESTAÇÕES NÃO FOREM PAGAS Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o § 1º do artigo 26 da Lei nº 9.514, de 1997 manda intimar o fiduciante, a requerimento do fiduciário e pelo oficial do Registro de Imóveis, «a satisfazer, no prazo de QUINZE DIAS, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento» — e a quantia a purgar inclui, pelas palavras do próprio parágrafo, «os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação». Não purgada a mora, a propriedade é consolidada em nome do fiduciário e o imóvel vai a leilão público «no prazo de 60 (SESSENTA) DIAS, contado da data do registro», na redação que a LEI Nº 14.711, DE 2023 deu ao artigo 27 — redação que substituiu o prazo anterior, de trinta dias, e que a maior parte do material em circulação ainda não reflete. Este instrumento NÃO calcula essas datas, e a razão é que nenhuma delas existe antes da intimação: elas correm do ato do oficial, não da assinatura deste contrato. As partes declaram estar cientes de que esse procedimento alcança o imóvel ainda que as prestações tenham sido pagas pelo CESSIONÁRIO, porque o fiduciante perante o credor é quem consta do registro.
CLÁUSULA SÉTIMA — IPTU, CONDOMÍNIO E DESPESAS A partir da data da posse indicada na CLÁUSULA NONA, o CESSIONÁRIO assume, entre as partes, o pagamento do imposto predial e territorial urbano, das taxas condominiais e das despesas de consumo do imóvel. Esse ajuste vale ENTRE AS PARTES e não desloca a obrigação perante o credor: o § 2º do artigo 23 da Lei nº 9.514, de 1997, incluído pela LEI Nº 14.620, DE 2023, dispõe que «caberá ao FIDUCIANTE a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes» — e, sem a anuência do artigo 29, o fiduciante continua a ser o CEDENTE. Some-se a isso que as contribuições condominiais entram, pelo § 1º do artigo 26, na quantia a purgar em caso de mora. O CEDENTE que não acompanhar esses pagamentos responde por eles perante o credor, e o CESSIONÁRIO que os deixar de pagar amplia a dívida que pode custar o imóvel. Este instrumento não afirma qualquer efeito tributário da cessão: a incidência de ITBI, de imposto de renda sobre eventual ganho de capital e de emolumentos depende de normas que não foram verificadas aqui, e as partes devem consultar a prefeitura, o cartório e um contador.
CLÁUSULA OITAVA — ESCRITURA DEFINITIVA, REGISTRO E ADJUDICAÇÃO As partes obrigam-se a comparecer para a escritura definitiva até 29 de outubro de 2027. Entregue a notificação extrajudicial nessa data, o inciso II do § 1º do artigo 216-B caracteriza o inadimplemento se o título não for celebrado no prazo de quinze dias, isto é, a partir de 13 de novembro de 2027 — contado o prazo na forma do artigo 132 do Código Civil, excluído o dia do começo e incluído o do vencimento. O § 1º desse mesmo artigo 132 prorroga o vencimento que caia em feriado até o seguinte dia útil, o que este instrumento enuncia e não aplica, porque os feriados brasileiros são federais, estaduais e municipais e alguns são móveis: a data impressa é a MAIS CEDO possível. Não registrado o instrumento, resta o caminho obrigacional do artigo 463, com o suprimento judicial do artigo 464 — razão pela qual o registro é recomendado nesta mesma cláusula. As partes registram ainda a via criada pela LEI Nº 14.382, DE 2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei nº 6.015, de 1973: «sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda OU DE CESSÃO poderá ser efetivada EXTRAJUDICIALMENTE no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel». O § 1º legitima a requerê-la «o promitente comprador ou QUALQUER DOS SEUS CESSIONÁRIOS ou promitentes cessionários, ou seus sucessores» — isto é, o próprio CESSIONÁRIO deste instrumento —, representados por advogado, e exige instruir o pedido com o instrumento da promessa ou da cessão, com a prova do inadimplemento, com ata notarial da qual conste a prova do pagamento do preço e com as certidões que o artigo enumera. Este instrumento não descreve o processamento do pedido no registro, que é ato do oficial. Se o imóvel estiver gravado, a quitação ou a anuência do credor continua a ser pressuposto da escritura, nos termos da CLÁUSULA QUINTA.
CLÁUSULA NONA — POSSE O CEDENTE transmite ao CESSIONÁRIO a posse direta do imóvel em 3 de novembro de 2026, com as chaves e livre de ocupantes, respondendo por benfeitorias e danos anteriores a essa data. A posse aqui transmitida é a posse DIRETA e não se confunde com a propriedade, conforme a CLÁUSULA SEGUNDA. As partes devem lavrar termo de entrega descrevendo o estado do imóvel e as leituras dos medidores na data da posse: esse termo é a prova de onde começa a responsabilidade de cada uma.
CLÁUSULA DÉCIMA — DISPOSIÇÕES FINAIS E FORO Este contrato obriga as partes, seus herdeiros e sucessores. Qualquer alteração somente terá validade se feita por escrito e assinada por ambas as partes e, sendo o caso, pelo credor. As partes declaram ter lido as CLÁUSULAS SEGUNDA e QUINTA e estar cientes de que este instrumento não transfere a propriedade do imóvel e não substitui a escritura pública nem o seu registro. Fica eleito o foro da comarca de Campinas para dirimir as questões oriundas deste contrato, ressalvadas as competências que a lei fixa de outro modo.
Este instrumento é assinado sem a anuência expressa do credor fiduciário exigida pelo artigo 29 da Lei nº 9.514, de 1997. Enquanto essa anuência não for obtida, o CESSIONÁRIO não é reconhecido pelo credor como devedor do financiamento e o imóvel permanece sujeito ao procedimento descrito na CLÁUSULA SEXTA.
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Perguntas frequentes
O contrato de gaveta é válido? Vale alguma coisa?
É um contrato válido entre quem assina, e isso é bem menos do que a maioria das pessoas supõe. A expressão «contrato de gaveta» não aparece no Código Civil — verificado no texto oficial —, e o instrumento é lícito como contrato preliminar e de cessão de direitos pelo artigo 462, segundo o qual «o contrato preliminar, EXCETO QUANTO À FORMA, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado». É essa ressalva quanto à forma que permite fazê-lo por instrumento particular. O que ele não faz é transferir o imóvel: pelo artigo 1.245, a propriedade se transfere «mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis», e o § 1º é expresso em dizer que, até o registro, «o alienante continua a ser havido como dono». Válido entre as partes, inoperante perante o registro, o banco e a prefeitura — é assim que vale a pena resumir.
Quais são os riscos reais de comprar por contrato de gaveta?
Os riscos que a lei permite nomear com precisão são quatro, e o documento os escreve. Primeiro: você não é o proprietário, e quem consta como dono responde com o imóvel pelas suas próprias dívidas, porque é esse o efeito do § 1º do artigo 1.245. Segundo: se o imóvel tem alienação fiduciária e o credor não anuiu, você não assumiu obrigação alguma perante ele — o artigo 29 da Lei nº 9.514 exige «anuência expressa do fiduciário» — e, pior, o vendedor continua sendo o devedor dele. Terceiro: na inadimplência, o § 1º do artigo 26 manda intimar o fiduciante a purgar a mora em quinze dias e, não purgada, a propriedade é consolidada e o imóvel vai a leilão no prazo de sessenta dias do artigo 27, ainda que as prestações tenham sido pagas por você. Quarto: pelo § 2º do artigo 23, o IPTU e as taxas condominiais continuam, perante o credor, a cargo do fiduciante. Nenhum desses riscos desaparece por acordo entre as partes; o que os reduz é a anuência do credor e o registro.
Como regularizar um contrato de gaveta e passar o imóvel para o meu nome?
Pelo registro, e a lei dá duas vias. A via contratual é obter a escritura definitiva: não havendo cláusula de arrependimento, o artigo 463 do Código Civil assegura a qualquer das partes o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo à outra, e o artigo 464 permite ao juiz suprir a vontade de quem não comparece. Se o instrumento estiver REGISTRADO, você passa a ter o direito real do artigo 1.417 e o artigo 1.418 permite exigir a escritura do vendedor «ou de TERCEIROS, A QUEM OS DIREITOS DESTE FOREM CEDIDOS» e, havendo recusa, pedir a adjudicação. A segunda via é a mais nova e a menos conhecida: a Lei nº 14.382, de 2022 acrescentou o artigo 216-B à Lei nº 6.015, de 1973 e permitiu a adjudicação compulsória EXTRAJUDICIAL no próprio registro de imóveis, legitimando a pedi-la, pelo § 1º, «o promitente comprador ou QUALQUER DOS SEUS CESSIONÁRIOS» — representados por advogado e instruindo o pedido com o instrumento, a prova do inadimplemento, ata notarial com a prova do pagamento e as certidões que o artigo lista. Havendo financiamento, a quitação ou a anuência do credor continua a ser pressuposto da escritura.
Preciso de escritura pública? E o limite de trinta salários mínimos do artigo 108?
O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para a validade dos negócios que visem à «constituição, transferência, modificação ou renúncia de DIREITOS REAIS sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País». Esse limiar incide sobre o ato que transmite o direito real, isto é, sobre a escritura definitiva — e não sobre este instrumento, que é preliminar e cuja forma o artigo 462 ressalva. É por isso que o contrato de gaveta pode ser particular, e é a mesma razão por que ele não transfere a propriedade. O modelo não imprime o valor do salário mínimo, porque ele é reajustado a cada ano: em vez disso, divide por trinta o valor que você declarou para o imóvel e diz abaixo de qual salário mínimo o artigo 108 alcança uma transmissão de direito real sobre ele. Você confere um número só, e a conta não envelhece.
O banco precisa autorizar? O que acontece se eu não avisar o banco?
Precisa, e é a pergunta mais cara desta página. Na alienação fiduciária, o artigo 29 da Lei nº 9.514, de 1997 dispõe que «o fiduciante, com ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIDUCIÁRIO, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, ASSUMINDO O ADQUIRENTE as respectivas obrigações». Leia a condicional: é a anuência que faz o adquirente assumir as obrigações. Sem ela, perante o banco nada mudou — o devedor continua sendo o vendedor, você não pode exigir do banco tratamento de devedor, não tem acesso a renegociação nem a quitação em seu nome, e a inadimplência dele leva o imóvel a leilão pelo caminho dos artigos 26 e 27. O modelo já traz a linha de assinatura do credor para a anuência, e quando você marca que ela não existe o documento escreve a consequência em vez de silenciar.
O contrato de gaveta pode ser registrado em cartório?
Esta é a diferença entre dois cartórios e vale separá-la. Levar o documento ao cartório de títulos e documentos ou reconhecer as firmas não transfere nada: fixa data e autenticidade. O registro que importa é o do REGISTRO DE IMÓVEIS, na matrícula do imóvel, e é dele que fala o artigo 1.417 ao exigir promessa «registrada no Cartório de Registro de Imóveis» para que nasça o direito real — admitindo, para isso, «instrumento público ou PARTICULAR». O parágrafo único do artigo 463 vai na mesma direção: «o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente». O inciso 9 do artigo 167 da Lei nº 6.015, de 1973 arrola entre os atos registráveis os contratos de compromisso de compra e venda, «de cessão deste e de promessa de cessão». Se um instrumento concreto é admitido a registro é juízo de qualificação do oficial, que esta página não prevê — e havendo alienação fiduciária a anuência do credor costuma ser exigida. Vale perguntar no registro de imóveis da situação do imóvel antes de assinar.
Qual a diferença entre contrato de gaveta, cessão de direitos e escritura?
São três degraus do mesmo caminho. O contrato de gaveta e a cessão de direitos são a mesma coisa com nomes diferentes: um instrumento obrigacional em que alguém passa adiante a posição que tem num contrato de compra, e é o que este modelo produz. A promessa de compra e venda é o mesmo instrumento visto do lado de quem compra do titular, e registrada e sem cláusula de arrependimento ela sobe de degrau: passa a direito real pelo artigo 1.417 e entra no inciso VII do artigo 1.225. A escritura é o título translativo propriamente dito, lavrada em cartório de notas, e só produz a transferência quando registrada na matrícula, pelos artigos 1.227 e 1.245. Quem está no primeiro degrau tem um crédito; quem está no terceiro, com registro, tem o imóvel.
Posso usar o FGTS ou financiar um imóvel que comprei por contrato de gaveta?
Este modelo não afirma nada sobre isso, e a razão é que a resposta depende de normas que não foram verificadas em fonte oficial para esta página: a Lei nº 8.036, de 1990 e a regulamentação do FGTS, assim como as regras de cada financiamento habitacional, ficam fora. O que a lei lida aqui permite dizer é o pressuposto de que qualquer dessas operações parte: quem não consta da matrícula não é tratado como proprietário, pelo § 1º do artigo 1.245, e quem não obteve a anuência do artigo 29 não é tratado como devedor pelo credor. Procure o banco e, se o imóvel estiver financiado, trate a anuência antes de contar com qualquer dessas possibilidades.
O modelo serve para imóvel não financiado, terreno ou imóvel de herança?
Serve para imóvel quitado, e é só marcar a opção: o documento troca a cláusula do credor e passa a dizer que o único obstáculo entre você e a propriedade é a escritura e o seu registro. Para imóvel com financiamento que NÃO seja alienação fiduciária — uma hipoteca antiga, um contrato do Sistema Financeiro da Habitação — há uma terceira opção, e ela é honesta sobre o seu limite: a Lei nº 4.380, de 1964 e a Lei nº 10.150, de 2000 não foram lidas para esta página, de modo que o documento não descreve esse regime, diz que não descreve e mantém o que não depende dele, que é a indispensabilidade da anuência do credor. Direitos hereditários são outro instrumento e ficam fora: a cessão de direitos hereditários tem forma própria e o modelo não a produz.
O modelo vale em todo o Brasil?
Vale. O Código Civil, a Lei nº 9.514, de 1997 e a Lei nº 6.015, de 1973 são leis FEDERAIS e se aplicam igualmente em todos os estados e municípios — diferente do México, onde cada estado tem o seu próprio código civil. O que varia de um lugar para outro não é a lei, e sim o cartório de registro de imóveis competente, os emolumentos e o imposto de transmissão, que é municipal.
O modelo é gratuito? Posso editá-lo e baixar em PDF?
Sim para as três coisas. Você preenche o contrato e vê o documento se montar ao lado sem cadastro nenhum; a conta grátis só é pedida na hora de baixar o PDF, e serve para guardar e reaproveitar os seus documentos. Não há cobrança para usar o modelo.
Como envio o contrato para a outra parte assinar?
Baixe o PDF e envie por e-mail ou WhatsApp, ou imprima em vias para todos os que assinam. Se o credor vai anuir, imprima uma via para ele também: a linha de assinatura aparece sozinha quando você marca que a anuência existe. Assinem na data real e, se quiserem reforçar a prova do ato e da data, colham duas testemunhas e reconheçam as firmas.
Fontes: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 132, 421, 425, 462, 463, 464, 1.225, 1.227, 1.245, 1.417 e 1.418; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26, 27 e 29, com as redações dadas pela Lei nº 14.711/2023 e pela Lei nº 14.620/2023; Lei nº 6.015/1973, arts. 167 e 216-B, este último incluído pela Lei nº 14.382/2022. Textos oficiais consultados no Planalto em 4 de outubro de 2026.
Este modelo é fornecido apenas para fins informativos gerais e não constitui aconselhamento jurídico, médico, financeiro ou profissional. Para casos específicos, consulte um profissional qualificado.