Termo aditivo de contrato

LOCADOR: Beatriz Nogueira Sampaio, CPF 123.456.789-00, com endereço em Rua Cardeal Arcoverde, 2.365, apto. 112, Pinheiros, São Paulo/SP, CEP 05407-003.

LOCATÁRIO: Henrique Vasconcelos Braga, CPF 987.654.321-00, com endereço em Rua Teodoro Sampaio, 1.420, apto. 83, Pinheiros, São Paulo/SP, CEP 05406-150.

As partes acima, maiores e capazes, celebram entre si o presente TERMO ADITIVO ao contrato identificado na CLÁUSULA PRIMEIRA, mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA PRIMEIRA — DO CONTRATO ORIGINAL As partes são signatárias do seguinte contrato, celebrado em 1 de setembro de 2024: Contrato de locação residencial — Rua Teodoro Sampaio, 1.420, apto. 83. O contrato está em vigor nesta data e todas as suas cláusulas permanecem válidas, salvo exclusivamente no que este termo aditivo altera de forma expressa.

CLÁUSULA SEGUNDA — DO QUE SE ALTERA PRAZO. O prazo que terminava em 31 de agosto de 2026 fica prorrogado por 6 (6) meses, passando a terminar em 1 de março de 2027. A data foi contada pelo § 3º do artigo 132 do Código Civil, segundo o qual «os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou NO IMEDIATO, se faltar exata correspondência» — por isso, quando o mês de vencimento não tem dia de igual número, a data cai no dia imediatamente seguinte ao último dia daquele mês, e não no último dia dele. Esta é a nossa leitura do § 3º, dita em voz alta porque o dispositivo é lacônico. O § 1º do mesmo artigo prorroga para o dia útil seguinte o vencimento que caia em feriado; os feriados brasileiros são federais, estaduais e municipais e alguns são móveis, de modo que a regra fica enunciada e nenhuma data foi movida por ela. VALOR. O valor de R$ 2.800 (dois mil e oitocentos reais) passa a ser de R$ 3.150 (três mil cento e cinquenta reais), o que representa um aumento de R$ 350 (trezentos e cinquenta reais). A quantia por extenso é derivada da cifra e não é um segundo campo, justamente para que as duas não possam ficar em desacordo depois de uma correção.

CLÁUSULA TERCEIRA — DO EFEITO: MODIFICAÇÃO OU NOVAÇÃO Este termo é MODIFICATIVO e não NOVATIVO: as partes NÃO têm ânimo de novar. A obrigação original não se extingue — ela continua a mesma, com a redação que este termo lhe dá. É o que diz o artigo 361 do Código Civil: «não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação CONFIRMA SIMPLESMENTE A PRIMEIRA». Essa é a regra supletória, e não o contrário: para extinguir o contrato antigo e substituí-lo por outro seria preciso declarar o ânimo de novar de forma expressa, com as consequências dos artigos 364 a 366 — que é o que o interruptor de novação faz neste formulário.

CLÁUSULA QUARTA — DAS GARANTIAS ATENÇÃO — PRORROGAR O PRAZO SEM O FIADOR O DESOBRIGA, E AQUI NÃO HÁ NOVAÇÃO NENHUMA PARA EXPLICAR ISSO. O inciso I do artigo 838 do Código Civil diz que «o fiador, AINDA QUE SOLIDÁRIO, ficará desobrigado: I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor». Conceder mais tempo para pagar É uma moratória, e é exatamente o que a CLÁUSULA SEGUNDA deste termo faz. O artigo não exige novação, não exige prejuízo e não poupa o fiador solidário: basta a falta do consentimento dele. O único caminho é Marcelo Andrade Pimentel assinar este termo — e, se o contrato for de locação, leia também o parágrafo seguinte, porque ali duas normas apontam em sentidos diferentes. NA LOCAÇÃO DUAS NORMAS APONTAM EM SENTIDOS DIFERENTES, E ESTE TERMO DIZ ISSO EM VEZ DE ESCOLHER UMA EM SILÊNCIO. O artigo 39 da Lei nº 8.245, de 1991, na redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009, diz que «salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, AINDA QUE PRORROGADA A LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, POR FORÇA DESTA LEI» — a garantia, aqui, estende-se por regra supletória, o oposto do que faz o Código Civil. Mas as palavras finais do próprio artigo amarram essa extensão à prorrogação «por força desta Lei», que é a automática do § 1º do artigo 46, e não a uma prorrogação que as partes negociam num aditivo; e o artigo 40 mostra a leitura do próprio legislador ao permitir que o locador «exija novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia» no caso de «prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo» (inciso V), além do inciso X, que dá ao fiador a desoneração com cento e vinte dias de responsabilidade após notificar o locador. A regra conservadora, que vale nas duas leituras, é uma só: colha a assinatura do garantidor neste termo.

CLÁUSULA QUINTA — DOS DEMAIS DEVEDORES SOLIDÁRIOS As partes declaram que não há outro devedor solidário no contrato original além dos signatários, de modo que o artigo 365 do Código Civil não tem sobre quem incidir. A cláusula fica registrada porque, havendo outro devedor solidário, uma novação feita só com um deles exoneraria os demais «por esse fato», e essa é a perda mais silenciosa deste gênero de documento.

CLÁUSULA SEXTA — DA FORMA Este termo é celebrado por instrumento particular, e isso basta. O artigo 107 do Código Civil: «a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir». A lei exige forma especial em dois casos que não são o deste termo — o artigo 108, quando o negócio visa à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, e o artigo 109, quando o próprio contrato trouxe cláusula de não valer sem instrumento público. A locação não entra no artigo 108 por mais alto que seja o aluguel, porque gera direito pessoal e não direito real: um aditivo de aluguel nunca precisa de tabelionato de notas por causa do valor. O artigo 221 acrescenta o alcance e o limite do papel: o instrumento particular «prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público».

CLÁUSULA SÉTIMA — DA FORÇA EXECUTIVA A força executiva do aluguel não depende de testemunhas, e essa precisão quase nunca é escrita. O inciso VIII do artigo 784 do Código de Processo Civil faz título executivo extrajudicial, por si, «o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio». O aluguel que este termo fixa é, portanto, cobrável por execução desde que documentalmente comprovado — e é este documento que o comprova. As testemunhas continuam úteis para a prova do ato e da data, e para as obrigações deste termo que não sejam o próprio aluguel, às quais se aplica o inciso III.

CLÁUSULA OITAVA — DA RATIFICAÇÃO DAS DEMAIS CLÁUSULAS Permanecem em pleno vigor todas as cláusulas e condições do contrato original que não foram expressamente alteradas por este termo, que as partes ratificam. A ratificação é escrita porque é ela que impede a leitura de que o aditivo substituiu o contrato: o artigo 361 do Código Civil já diz que, sem ânimo de novar, «a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira», e esta cláusula põe a confirmação em palavras. O artigo 219 explica por que as assinaturas importam para isso: «as declarações constantes de documentos assinados presumem-se verdadeiras em relação aos SIGNATÁRIOS» — e só a eles.

CLÁUSULA NONA — DISPOSIÇÕES FINAIS E FORO Este termo passa a integrar o contrato original para todos os efeitos e com ele deve ser lido e guardado. Qualquer nova alteração somente terá validade se feita por escrito e assinada por todos os que assinam este termo, inclusive o garantidor, quando houver — exigência que o artigo 220 do Código Civil justifica ao dizer que a anuência de outrem necessária à validade de um ato «provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, SEMPRE QUE SE POSSA, DO PRÓPRIO INSTRUMENTO». Fica eleito o foro da comarca de São Paulo para dirimir as questões oriundas deste termo, ressalvadas as competências que a lei fixa de outro modo.