Contrato de gaveta

CEDENTE: Rogério Vilanova Caldas, inscrito(a) no CPF 123.456.789-00, residente e domiciliado(a) em Rua Barão de Jaguara, 1.270, apto. 94, Centro, Campinas/SP, CEP 13015-002.

CESSIONÁRIO: Simone Aparecida Brandão, inscrito(a) no CPF 987.654.321-00, residente e domiciliado(a) em Avenida Andrade Neves, 2.055, apto. 31, Botafogo, Campinas/SP, CEP 13013-161.

As partes acima, maiores e capazes, celebram o presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL, ao amparo dos artigos 421, 425 e 462 do Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), mediante as cláusulas seguintes.

CLÁUSULA PRIMEIRA — OBJETO DA CESSÃO O CEDENTE cede ao CESSIONÁRIO, pelo preço e nas condições deste instrumento, todos os direitos e as obrigações de que é titular sobre o imóvel situado em Rua Doutor Sampaio Ferraz, 486, apto. 112, Cambuí, Campinas/SP, CEP 13024-430, objeto da Matrícula 148.302 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP. O que se cede são DIREITOS, e não a propriedade do imóvel: o alcance exato dessa distinção está na CLÁUSULA SEGUNDA e as partes declaram tê-la lido antes de assinar. Este contrato é o instrumento que a prática brasileira chama de «contrato de gaveta», e vale como contrato preliminar e de cessão de direitos, celebrado ao amparo do artigo 462 do Código Civil, segundo o qual «o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado» — é precisamente essa ressalva quanto à FORMA que permite que este negócio seja feito por instrumento particular.

CLÁUSULA SEGUNDA — O QUE ESTE CONTRATO NÃO TRANSFERE O artigo 1.245 do Código Civil dispõe que «transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis», e o seu § 1º completa: «enquanto não se registrar o título translativo, o ALIENANTE CONTINUA A SER HAVIDO COMO DONO do imóvel». O artigo 1.227 diz o mesmo de todo direito real sobre imóvel. Em consequência, e qualquer que seja o valor pago, a assinatura deste instrumento NÃO faz do CESSIONÁRIO proprietário do imóvel. As partes NÃO pactuaram cláusula de arrependimento, de modo que o artigo 463 do Código Civil assegura a qualquer delas o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo à outra, e o artigo 464 permite ao juiz, esgotado esse prazo, suprir a vontade da parte inadimplente. O que falta para o direito real do artigo 1.417 é o REGISTRO: sem ele, o § 1º do artigo 1.245 mantém o CEDENTE como dono perante todos, inclusive perante os seus próprios credores. O parágrafo único do artigo 463 é expresso: «o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente».

CLÁUSULA TERCEIRA — FORMA DESTE INSTRUMENTO E O LIMIAR DO ARTIGO 108 O artigo 108 do Código Civil dispõe que, não dispondo a lei em contrário, «a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de DIREITOS REAIS sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País». Declarado o valor de R$ 480.000 para o imóvel, o artigo 108 alcança um ato de transmissão de direito real sobre ele sempre que o maior salário mínimo vigente no País for INFERIOR a R$ 16.000. Este instrumento não imprime o salário mínimo porque ele é reajustado a cada ano: confira o valor vigente na data da assinatura e a conta estará feita. Esse limiar incide sobre o ato que transmite o DIREITO REAL, isto é, sobre a escritura definitiva, e não sobre este instrumento, que é preliminar e obrigacional e cuja forma é ressalvada pelo artigo 462. É por isso que este contrato pode ser particular — e é a mesma razão por que ele não transfere a propriedade.

CLÁUSULA QUARTA — PREÇO DA CESSÃO E CUSTO TOTAL O preço da cessão é de R$ 218.000, dos quais R$ 40.000 são pagos neste ato, restando R$ 178.000 a pagar na forma que as partes ajustarem por escrito. Somado ao saldo devedor de R$ 262.000 ainda devido ao credor, o CESSIONÁRIO assume um custo total de R$ 480.000.

CLÁUSULA QUINTA — SITUAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O CREDOR FIDUCIÁRIO O imóvel é objeto de alienação fiduciária em garantia em favor de Caixa Econômica Federal. Pelo artigo 22 da Lei nº 9.514, de 1997, essa alienação transfere ao credor, ou fiduciário, «a propriedade RESOLÚVEL de coisa imóvel»: o dono registral do imóvel é o credor, e o CEDENTE é o fiduciante. O parágrafo único do artigo 23 desdobra a posse, tornando «o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto». O que este contrato pode entregar ao CESSIONÁRIO é, portanto, a posse direta e a posição contratual do fiduciante — nunca a propriedade. As prestações do financiamento ficam a cargo de o CESSIONÁRIO. ATENÇÃO — O CREDOR NÃO ANUIU. O artigo 29 da mesma Lei permite ao fiduciante transmitir os seus direitos «com ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIDUCIÁRIO», e só nessa hipótese o adquirente assume «as respectivas obrigações». Sem a anuência, três coisas são verdadeiras ao mesmo tempo e as partes as declaram: perante o credor, o fiduciante continua a ser o CEDENTE; o CESSIONÁRIO não assumiu obrigação alguma perante o credor e não pode exigir dele tratamento de devedor; e a inadimplência conduz à consolidação da propriedade de que trata a CLÁUSULA SEXTA, ainda que quem tenha pago seja o CESSIONÁRIO. As partes devem procurar a anuência do credor, e este instrumento prevê linha própria para ela.

CLÁUSULA SEXTA — O QUE ACONTECE SE AS PRESTAÇÕES NÃO FOREM PAGAS Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o § 1º do artigo 26 da Lei nº 9.514, de 1997 manda intimar o fiduciante, a requerimento do fiduciário e pelo oficial do Registro de Imóveis, «a satisfazer, no prazo de QUINZE DIAS, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento» — e a quantia a purgar inclui, pelas palavras do próprio parágrafo, «os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação». Não purgada a mora, a propriedade é consolidada em nome do fiduciário e o imóvel vai a leilão público «no prazo de 60 (SESSENTA) DIAS, contado da data do registro», na redação que a LEI Nº 14.711, DE 2023 deu ao artigo 27 — redação que substituiu o prazo anterior, de trinta dias, e que a maior parte do material em circulação ainda não reflete. Este instrumento NÃO calcula essas datas, e a razão é que nenhuma delas existe antes da intimação: elas correm do ato do oficial, não da assinatura deste contrato. As partes declaram estar cientes de que esse procedimento alcança o imóvel ainda que as prestações tenham sido pagas pelo CESSIONÁRIO, porque o fiduciante perante o credor é quem consta do registro.

CLÁUSULA SÉTIMA — IPTU, CONDOMÍNIO E DESPESAS A partir da data da posse indicada na CLÁUSULA NONA, o CESSIONÁRIO assume, entre as partes, o pagamento do imposto predial e territorial urbano, das taxas condominiais e das despesas de consumo do imóvel. Esse ajuste vale ENTRE AS PARTES e não desloca a obrigação perante o credor: o § 2º do artigo 23 da Lei nº 9.514, de 1997, incluído pela LEI Nº 14.620, DE 2023, dispõe que «caberá ao FIDUCIANTE a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes» — e, sem a anuência do artigo 29, o fiduciante continua a ser o CEDENTE. Some-se a isso que as contribuições condominiais entram, pelo § 1º do artigo 26, na quantia a purgar em caso de mora. O CEDENTE que não acompanhar esses pagamentos responde por eles perante o credor, e o CESSIONÁRIO que os deixar de pagar amplia a dívida que pode custar o imóvel. Este instrumento não afirma qualquer efeito tributário da cessão: a incidência de ITBI, de imposto de renda sobre eventual ganho de capital e de emolumentos depende de normas que não foram verificadas aqui, e as partes devem consultar a prefeitura, o cartório e um contador.

CLÁUSULA OITAVA — ESCRITURA DEFINITIVA, REGISTRO E ADJUDICAÇÃO As partes obrigam-se a comparecer para a escritura definitiva até 29 de outubro de 2027. Entregue a notificação extrajudicial nessa data, o inciso II do § 1º do artigo 216-B caracteriza o inadimplemento se o título não for celebrado no prazo de quinze dias, isto é, a partir de 13 de novembro de 2027 — contado o prazo na forma do artigo 132 do Código Civil, excluído o dia do começo e incluído o do vencimento. O § 1º desse mesmo artigo 132 prorroga o vencimento que caia em feriado até o seguinte dia útil, o que este instrumento enuncia e não aplica, porque os feriados brasileiros são federais, estaduais e municipais e alguns são móveis: a data impressa é a MAIS CEDO possível. Não registrado o instrumento, resta o caminho obrigacional do artigo 463, com o suprimento judicial do artigo 464 — razão pela qual o registro é recomendado nesta mesma cláusula. As partes registram ainda a via criada pela LEI Nº 14.382, DE 2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei nº 6.015, de 1973: «sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda OU DE CESSÃO poderá ser efetivada EXTRAJUDICIALMENTE no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel». O § 1º legitima a requerê-la «o promitente comprador ou QUALQUER DOS SEUS CESSIONÁRIOS ou promitentes cessionários, ou seus sucessores» — isto é, o próprio CESSIONÁRIO deste instrumento —, representados por advogado, e exige instruir o pedido com o instrumento da promessa ou da cessão, com a prova do inadimplemento, com ata notarial da qual conste a prova do pagamento do preço e com as certidões que o artigo enumera. Este instrumento não descreve o processamento do pedido no registro, que é ato do oficial. Se o imóvel estiver gravado, a quitação ou a anuência do credor continua a ser pressuposto da escritura, nos termos da CLÁUSULA QUINTA.

CLÁUSULA NONA — POSSE O CEDENTE transmite ao CESSIONÁRIO a posse direta do imóvel em 3 de novembro de 2026, com as chaves e livre de ocupantes, respondendo por benfeitorias e danos anteriores a essa data. A posse aqui transmitida é a posse DIRETA e não se confunde com a propriedade, conforme a CLÁUSULA SEGUNDA. As partes devem lavrar termo de entrega descrevendo o estado do imóvel e as leituras dos medidores na data da posse: esse termo é a prova de onde começa a responsabilidade de cada uma.

CLÁUSULA DÉCIMA — DISPOSIÇÕES FINAIS E FORO Este contrato obriga as partes, seus herdeiros e sucessores. Qualquer alteração somente terá validade se feita por escrito e assinada por ambas as partes e, sendo o caso, pelo credor. As partes declaram ter lido as CLÁUSULAS SEGUNDA e QUINTA e estar cientes de que este instrumento não transfere a propriedade do imóvel e não substitui a escritura pública nem o seu registro. Fica eleito o foro da comarca de Campinas para dirimir as questões oriundas deste contrato, ressalvadas as competências que a lei fixa de outro modo.

Este instrumento é assinado sem a anuência expressa do credor fiduciário exigida pelo artigo 29 da Lei nº 9.514, de 1997. Enquanto essa anuência não for obtida, o CESSIONÁRIO não é reconhecido pelo credor como devedor do financiamento e o imóvel permanece sujeito ao procedimento descrito na CLÁUSULA SEXTA.