Bail commercial

SCI des Quatre Saisons, immatriculée sous le numéro SIREN 812 456 789, demeurant 18 rue Sainte-Catherine, 33000 Bordeaux, ci-après LE BAILLEUR, d’une part,

Maison Lefèvre, société, demeurant 7 place Fernand Lafargue, 33000 Bordeaux, immatriculée RCS Bordeaux 901 234 567, ci-après LE PRENEUR, d’autre part.

L’article L. 145-1, I, du code de commerce réserve le statut des baux commerciaux aux baux des locaux « dans lesquels un fonds est exploité » par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou par un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au REGISTRE NATIONAL DES ENTREPRISES. L’immatriculation du preneur est donc une condition du statut, et elle est reprise ci-dessus.

ARTICLE 1 — OBJET ET DESTINATION Le bailleur donne à bail au preneur, qui accepte, le local situé 52 cours Victor Hugo, 33000 Bordeaux. Désignation : Local commercial en rez-de-chaussée de 78 m², avec réserve et arrière-boutique. Le local est destiné à une activité commerciale, le preneur y exerçant : boulangerie, pâtisserie et vente de produits de snacking sur place et à emporter. Le preneur ne peut exercer dans les lieux une activité différente de celle-ci sans avoir suivi la procédure de déspécialisation des articles L. 145-47 et suivants du code de commerce.

ARTICLE 2 — DURÉE ET RÉGIME Le présent bail est consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2026, pour se terminer le 30 septembre 2035. Il est soumis au statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du code de commerce), l’article L. 145-4 disposant que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail SE PROLONGE TACITEMENT au-delà de son terme (article L. 145-9, alinéa 2) ; pendant la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et POUR LE DERNIER JOUR DU TRIMESTRE CIVIL. MAIS LA TACITE PROLONGATION A UN PRIX, ET IL TOMBE LE 1ER OCTOBRE 2038 : l’alinéa 3 de l’article L. 145-34 dispose que le plafonnement de la variation du loyer « n’est plus applicable lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Au-delà de cette date, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative entière.

ARTICLE 3 — CONGÉ TRIENNAL DU PRENEUR Le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit aux échéances des 30 septembre 2029 et 30 septembre 2032 (article L. 145-4, alinéa 2, du code de commerce). Cette faculté ne peut pas lui être retirée ici : le même alinéa ne réserve les stipulations contraires qu’aux baux de plus de neuf ans, aux locaux monovalents, aux locaux à usage exclusif de bureaux et aux locaux de stockage, et l’article L. 145-15 répute non écrite, quelle qu’en soit la forme, toute clause ayant pour effet de faire échec à l’article L. 145-4. Le congé est donné PAR LETTRE RECOMMANDÉE AVEC DEMANDE D’AVIS DE RÉCEPTION OU PAR ACTE EXTRAJUDICIAIRE, au choix du preneur : l’article L. 145-4, alinéa 2, ouvre expressément les deux voies. Le congé doit être donné au moins SIX MOIS à l’avance, soit, pour la première échéance, au plus tard le 30 mars 2029. Le preneur qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, peut en outre donner congé dans les mêmes formes et délais sans attendre une échéance triennale, de même que ses ayants droit en cas de décès ; l’alinéa 5 étend cette faculté à l’associé unique d’une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL titulaire du bail.

ARTICLE 4 — LOYER Le présent bail est consenti moyennant un loyer annuel de 24 000,00 € hors taxes et hors charges, payable trimestriellement, d’avance, soit 6 000,00 € par terme. Le loyer est indexé sur l’INDICE TRIMESTRIEL DES LOYERS COMMERCIAUX (ILC) mentionné à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, auquel renvoient les articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Les parties conviennent expressément du trimestre de référence de cet indice, faute de quoi l’article L. 145-34 impose de retenir la variation calculée sur la période antérieure au dernier indice publié. AUCUNE VALEUR D’INDICE N’EST REPRODUITE DANS LE PRÉSENT BAIL : elle est publiée chaque trimestre par l’INSEE et doit être relevée à la date du calcul. Les parties peuvent, si elles le souhaitent, encadrer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse la variation annuelle de l’indice : l’article L. 145-38-1, créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 et en vigueur depuis le 28 mai 2026, autorise expressément cette clause par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. LE PAIEMENT MENSUEL DU LOYER EST DE DROIT SI LE PRENEUR LE DEMANDE. L’article L. 145-32-1, créé par la même loi et en vigueur depuis le 28 mai 2026, en ouvre le bénéfice au preneur d’un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, sous la seule réserve de l’absence d’arriérés non contestés de loyer et de charges ; la demande prend effet à l’échéance suivante. Toute clause qui y ferait échec est réputée non écrite (article L. 145-15).

ARTICLE 5 — RÉVISION DU LOYER La demande en révision du loyer ne peut être formée que TROIS ANS AU MOINS après la date d’entrée en jouissance du preneur, soit à compter du 1er octobre 2029 (article L. 145-38, alinéa 1er, du code de commerce). La révision PREND EFFET À COMPTER DE LA DATE DE LA DEMANDE et non de la date à laquelle l’indice a varié : la partie qui attend perd la différence. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix devient applicable. Sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus d’un dixième de la valeur locative, la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Il n’est en aucun cas tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur.

ARTICLE 6 — DÉPÔT DE GARANTIE Le preneur verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît, un dépôt de garantie de 6 000,00 €, destiné à garantir l’exécution de ses obligations. Il respecte le plafond légal d’un trimestre de loyer, soit 6 000,00 € (article L. 145-40, alinéa 2, du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai 2026). Ce plafond vaut aussi pour la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés au preneur. Ces sommes NE PORTENT PAS INTÉRÊT au profit du preneur. Elles lui sont restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder TROIS MOIS à compter de la remise des clés », en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées ; le bailleur dispose de six mois pour restituer les garanties de toute nature et procéder aux mainlevées. En cas de vente des locaux, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur et la mutation rend caduques ces garanties, le cédant devant restituer les documents et lever les sûretés dans les six mois. Les loyers payés d’avance au-delà de deux termes portent quant à eux intérêt au profit du preneur, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres (article L. 145-40, alinéa 1er) — taux que le présent bail ne reproduit pas, car il varie.

ARTICLE 7 — CHARGES, IMPÔTS ET TRAVAUX Conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le présent bail comporte l’inventaire PRÉCIS ET LIMITATIF des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition : Fourniture d’eau froide du local ; électricité des parties communes ; entretien et nettoyage des parties communes ; enlèvement des ordures ménagères ; entretien courant de la devanture et du rideau métallique ; prime d’assurance de l’immeuble au prorata de la surface exploitée. Toute catégorie qui ne figure pas dans cet inventaire reste à la charge du bailleur. Le bailleur adresse au preneur un état récapitulatif annuel, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi (article R. 145-36) — pour la première année, au plus tard le 30 septembre 2027 — et communique, à la conclusion du bail puis tous les trois ans, l’état prévisionnel des travaux des trois années suivantes avec son budget et l’état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec leur coût (article L. 145-40-2 et article R. 145-37). LA TAXE FONCIÈRE ET SES TAXES ADDITIONNELLES SONT REFACTURÉES AU PRENEUR, ce que l’article R. 145-35, 3°, autorise expressément par dérogation au principe selon lequel les impôts dont le redevable légal est le bailleur ne peuvent lui être imputés. EN REVANCHE, la contribution économique territoriale reste à la charge du bailleur : le même 3° la cite comme exemple des impôts qui NE PEUVENT PAS être imputés au locataire, et les deux moitiés de cette règle sont couramment inversées. LES GROSSES RÉPARATIONS NE SONT PAS MISES À LA CHARGE DU PRENEUR, ET CE DOCUMENT REFUSE D’ÉCRIRE LA CLAUSE DEMANDÉE. L’article R. 145-35, 1°, dispose que « ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux », et son 2° y ajoute les travaux de mise en conformité ou de remise en état de vétusté qui relèvent de ces grosses réparations. Une clause contraire serait sans effet : l’article L. 145-15 répute non écrite, quelle qu’en soit la forme, toute clause faisant échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41, parmi lesquels figure l’article L. 145-40-2 dont le décret R. 145-35 fixe les modalités. Ces dépenses restent donc à la charge du bailleur.

ARTICLE 8 — ÉTAT DES LIEUX Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le preneur, ou par un tiers mandaté par eux, lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution ; il est joint au présent bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties. S’il ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, À FRAIS PARTAGÉS PAR MOITIÉ entre le bailleur et le preneur (article L. 145-40-1). Les parties déclarent qu’un état des lieux d’entrée a été établi et qu’il est annexé au présent bail.

ARTICLE 9 — CESSION ET SOUS-LOCATION Le preneur peut céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel : l’article L. 145-16 du code de commerce répute non écrite toute convention tendant à le lui interdire. En dehors de cette hypothèse, la cession du bail seul est subordonnée à l’agrément préalable et écrit du bailleur. En cas de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine ou d’apport partiel d’actif, la société bénéficiaire est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée au preneur dans tous les droits et obligations découlant du bail. LA SOUS-LOCATION EST INTERDITE, ce que l’article L. 145-31 du code de commerce permet : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » Cette interdiction ne figure pas dans la liste de l’article L. 145-15 et n’est donc pas réputée non écrite.

ARTICLE 10 — CONGÉ ET RENOUVELLEMENT Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, le bail ne cesse que par l’effet d’un congé donné SIX MOIS À L’AVANCE ou d’une demande de renouvellement (article L. 145-9, alinéa 1er, du code de commerce). LA FORME DU CONGÉ N’EST PAS LA MÊME POUR LES DEUX PARTIES, ET C’EST LE POINT LE PLUS SOUVENT MANQUÉ : le congé du BAILLEUR « doit être donné PAR ACTE EXTRAJUDICIAIRE » (article L. 145-9, alinéa 5), tandis que le preneur qui donne congé pour une échéance triennale peut le faire « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception OU par acte extrajudiciaire » (article L. 145-4, alinéa 2). La lettre recommandée a été ouverte aux deux parties par la loi du 18 juin 2014, puis RETIRÉE au bailleur par la loi du 6 août 2015 : un congé du bailleur envoyé par lettre recommandée depuis cette date ne répond pas à la forme légale. Le congé du bailleur doit en outre, À PEINE DE NULLITÉ, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le preneur qui entend le contester ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal AVANT L’EXPIRATION D’UN DÉLAI DE DEUX ANS à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le refus de renouvellement ouvre au preneur le droit à l’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14.

ARTICLE 11 — DROIT DE PRÉFÉRENCE EN CAS DE VENTE Lorsque le bailleur envisage de vendre le local, il en informe le preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, À PEINE DE NULLITÉ, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et elle VAUT OFFRE DE VENTE au profit du preneur. Celui-ci dispose d’UN MOIS pour se prononcer, puis, en cas d’acceptation, de DEUX MOIS pour réaliser la vente à compter de l’envoi de sa réponse — délai porté à QUATRE MOIS s’il notifie son intention de recourir à un prêt (article L. 145-46-1 du code de commerce). Les quatre premiers alinéas de cet article doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification. Ce droit ne s’applique pas, notamment, à la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à la cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.

ARTICLE 12 — CLAUSES RÉPUTÉES NON ÉCRITES Les parties reconnaissent que sont réputés non écrits, QUELLE QU’EN SOIT LA FORME, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 (article L. 145-15). La sanction est la clause réputée non écrite, et NON la nullité du bail : le contrat survit à la stipulation qui tombe. Aucune clause du présent bail ne peut être interprétée comme y dérogeant.

Fait à Bordeaux, le 23 septembre 2026, en autant d’exemplaires originaux que de parties.