Promesa de compraventa (Colombia) — formato para diligenciar
Diligencie su promesa de compraventa de un inmueble o de un vehículo y descárguela en PDF, gratis. Empieza por lo que casi ningún modelo revisa: el artículo 1611 del Código Civil dice que la promesa de celebrar un contrato «no produce obligación alguna» si le falta alguno de sus cuatro requisitos, así que este formato comprueba los que puede comprobar —que la época esté fijada y que el contrato prometido esté determinado— y se lo advierte DENTRO del documento si algo falta. También le dice la verdad sobre las arras: si no se declaran expresamente y por escrito como parte del precio, la ley presume DE DERECHO que cualquiera de las dos partes puede echarse atrás.
Entre los suscritos, de una parte Gustavo Adolfo Peláez Quintero, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía N.º 19.428.055, domiciliado en Carrera 15 N.º 93-60, oficina 402, Bogotá D.C., teléfono 311 578 4402, quien para los efectos de este documento se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR; y de la otra parte Diana Marcela Ospina Tavera, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía N.º 52.774.318, domiciliado en Calle 134 N.º 9-45, apartamento 501, Bogotá D.C., teléfono 318 664 9175, quien se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, hemos convenido celebrar la presente PROMESA DE COMPRAVENTA, que se regirá por las cláusulas que siguen y, en lo no previsto en ellas, por el Código Civil.
PRIMERA — OBJETO DE LA PROMESA. EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar, en la época señalada en la cláusula QUINTA, el inmueble que se describe así: Apartamento 702 de la Torre B del Conjunto Residencial Alameda del Parque, ubicado en la Calle 116 N.º 21-40 de Bogotá D.C., con un área privada de 78,50 m², junto con el garaje 34 y el depósito 12 del mismo conjunto, y con los linderos y demás especificaciones que constan en la escritura pública de adquisición. — identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 50N-20458761 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C.. Lo que este documento crea es una OBLIGACIÓN DE HACER: celebrar más adelante el contrato de compraventa. No es la compraventa, no transfiere la propiedad y no sustituye la escritura pública. Esta promesa se rige por el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, cuyos cuatro requisitos las partes cumplen en la cláusula SEGUNDA.
SEGUNDA — REQUISITOS LEGALES DE ESTA PROMESA. El artículo 1611 del Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato «no produce obligación alguna» salvo que concurran cuatro circunstancias, y las partes hacen constar cómo las cumplen. PRIMERA: esta promesa consta por escrito, y este documento es ese escrito. SEGUNDA: el contrato prometido no es de los que las leyes declaran ineficaces por faltar los requisitos del artículo 1502 del Código Civil —capacidad legal, consentimiento sin vicio, objeto lícito y causa lícita—, requisitos que las partes declaran reunir en la cláusula DÉCIMA. TERCERA: la época en que ha de celebrarse el contrato queda fijada en la cláusula QUINTA. CUARTA: el contrato prometido queda determinado en las cláusulas PRIMERA y TERCERA en cuanto al bien, al precio y a las partes, de modo que para perfeccionarlo sólo falte el otorgamiento de la escritura pública que el artículo 1857 del Código Civil exige para la venta de bienes raíces, y su posterior inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
TERCERA — PRECIO Y FORMA DE PAGO. El precio del contrato prometido es la suma de $420.000.000 (cuatrocientos veinte millones de pesos colombianos), que se pagará así: $42.000.000 que EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a título de arras y que se imputan al precio; y el saldo de $378.000.000 se pagará al momento de celebrarse el contrato prometido.
CUARTA — ARRAS COMO PARTE DEL PRECIO (arras confirmatorias). EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la suma de $42.000.000, y las partes declaran EXPRESAMENTE Y POR ESCRITO que estas arras se dan COMO PARTE DEL PRECIO Y COMO SEÑAL DE QUEDAR CONVENIDOS, en los términos del artículo 1861 del Código Civil. Esa declaración expresa es lo que evita el régimen de los artículos 1859 y 1860: ninguna de las partes podrá retractarse perdiendo o devolviendo las arras. El inciso segundo del artículo 1861 es tajante en el sentido contrario — «no constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse» —, y el artículo 66 del mismo código advierte que lo que se presume DE DERECHO no admite prueba en contrario. Estas arras se imputan al precio en la cláusula TERCERA.
QUINTA — ÉPOCA Y LUGAR DEL CONTRATO PROMETIDO. El contrato prometido se celebrará el 27 de noviembre de 2026 a las 10:00 a. m., en la Notaría 19 del Círculo de Bogotá D.C.. Las partes fijan día, hora y lugar de manera precisa porque el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil exige un plazo o condición «que fije la época» en que ha de celebrarse el contrato: una promesa que deja la fecha abierta no obliga. En ese acto se otorgará la escritura pública de compraventa, que es la formalidad que el artículo 1857 del Código Civil exige para la venta de bienes raíces, y con ella se procederá a la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
SEXTA — ENTREGA. El inmueble se entregará a EL PROMITENTE COMPRADOR en el momento de celebrarse el contrato prometido, y no antes. Hasta entonces EL PROMITENTE VENDEDOR conserva la tenencia y responde por su conservación, y se obliga a mantenerlo en el estado en que hoy se encuentra, salvo el deterioro natural por el uso ordinario.
SÉPTIMA — CLÁUSULA PENAL. La parte que incumpla las obligaciones de esta promesa pagará a la otra, a título de pena, la suma de $42.000.000. El artículo 1601 del Código Civil permite al deudor pedir que se rebaje de la pena «todo lo que exceda al duplo» de la obligación principal, incluyéndose ésta en él. Con el precio de esta promesa ese límite es $840.000.000. Las partes NO estipulan la acumulación de la pena con la indemnización de perjuicios, de modo que rige la regla del artículo 1600 del Código Civil: el acreedor pedirá la indemnización O la pena, a su arbitrio, pero no las dos. La pena sólo se hace exigible una vez constituida en mora la parte incumplida: el artículo 1595 del Código Civil dispone que, háyase o no estipulado término, el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, y el artículo 1594 añade que antes de la mora el acreedor sólo puede demandar la obligación principal. Si el cumplimiento fuere parcial y el acreedor lo aceptare, el artículo 1596 le da derecho al deudor a que la pena se rebaje proporcionalmente. La nulidad de la obligación principal acarrearía la de esta cláusula, conforme al artículo 1593 del Código Civil.
OCTAVA — INCUMPLIMIENTO Y CUMPLIMIENTO FORZADO. El artículo 1546 del Código Civil envuelve en todo contrato bilateral la condición resolutoria en caso de no cumplirse lo pactado, y permite al otro contratante pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios. Tratándose de una obligación de HACER —celebrar el contrato prometido—, el artículo 1610 del Código Civil le permite al acreedor pedir, junto con la indemnización de la mora y a elección suya, que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido, que se le autorice a hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor, o que el deudor le indemnice los perjuicios. Y hay una vía concreta: como esta promesa contiene una obligación expresa, clara y exigible que proviene del deudor, sirve de título ejecutivo en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso, y el artículo 434 del mismo código prevé que, cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo previene al demandado que si no la suscribe dentro de los TRES (3) DÍAS siguientes a la notificación, EL JUEZ PROCEDERÁ A HACERLO EN SU NOMBRE. A la demanda hay que acompañar la minuta del documento que debe suscribirse, y cuando la escritura implique la transferencia de bienes sujetos a registro el artículo 434 exige además que el bien se haya embargado como medida previa y que se presente el certificado que acredite la propiedad. Ninguna de las partes estará en mora mientras la otra no cumpla lo que le corresponde o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos, conforme al artículo 1609 del Código Civil.
NOVENA — GASTOS, IMPUESTOS Y DERECHOS. Los gastos de la escritura pública se pagarán por partes iguales entre EL PROMITENTE VENDEDOR y EL PROMITENTE COMPRADOR, que es además la regla supletoria del artículo 1862 del Código Civil: «las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa». Cada parte atenderá los impuestos, derechos y contribuciones que la ley ponga a su cargo, incluidos los que la notaría y la oficina de registro liquiden en el momento del otorgamiento. Este documento no fija tarifas ni porcentajes: consúltelos en la notaría y en la oficina de registro y con su contador antes de la fecha señalada.
DÉCIMA — DECLARACIONES DE LAS PARTES. Las partes declaran ser legalmente capaces, obrar por su propia cuenta y consentir libremente en este acto, sin vicio alguno, sobre un objeto y una causa lícitos — los cuatro requisitos que el artículo 1502 del Código Civil exige para obligarse y a los que remite el numeral 2 del artículo 1611. EL PROMITENTE VENDEDOR declara además que es el titular del derecho de dominio sobre el inmueble, que lo posee de manera pacífica y que a la fecha no está afectado por embargos, demandas registradas, hipotecas, patrimonio de familia inembargable, afectación a vivienda familiar, condiciones resolutorias, servidumbres no declaradas ni limitaciones al dominio distintas de las que aparezcan en el folio de matrícula inmobiliaria y que se relacionan en el Anexo A, y se obliga a mantener esa situación hasta la celebración del contrato prometido. Ambas partes declaran que ejecutarán esta promesa de buena fe, que conforme al artículo 1603 del Código Civil obliga no sólo a lo que en ella se expresa, sino a todo lo que emana de la naturaleza de la obligación.
UNDÉCIMA — FORMA, EJEMPLARES Y LEY APLICABLE. El numeral 1 del artículo 1611 del Código Civil exige únicamente que la promesa CONSTE POR ESCRITO, y este documento privado firmado por las partes satisface ese requisito: la autenticación de las firmas ante notario NO es requisito de validez de la promesa. Conviene saber por qué: el artículo 244 del Código General del Proceso presume auténticos los documentos privados que emanan de las partes, mientras no sean tachados de falsos o desconocidos. Autenticar sigue siendo una precaución práctica —y algunas entidades o la propia notaría pueden pedirla para sus trámites—, pero es una elección, no una condición de existencia. Se firman dos (2) ejemplares del mismo tenor, uno para cada parte. Esta promesa se rige por la ley colombiana.
EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a tener listos, en la fecha señalada en la cláusula QUINTA, los documentos que se relacionan abajo, y a informar a EL PROMITENTE COMPRADOR de cualquier limitación al dominio que aparezca antes de esa fecha. La lista recoge lo que en la práctica piden la notaría, la oficina de registro y las entidades financieras; confírmela con la notaría escogida, porque cada entidad fija sus propios requisitos.
Por qué este formato y no una minuta cualquiera
La promesa que le falta un requisito no es débil: no obliga. El formato comprueba que la época esté fijada y que el bien y el precio estén determinados, y se lo dice en la cláusula SEGUNDA.
Sin la declaración expresa y por escrito del artículo 1861, la ley presume de derecho que las dos partes pueden retractarse: usted perdiendo las arras, el vendedor devolviéndolas dobladas.
Los dos meses del artículo 1860, la fecha de la escritura y el comienzo de la entrega: el documento toma la primera de las tres y la escribe como fecha.
El duplo del precio en lo civil (artículo 1601) o el precio mismo en lo mercantil (artículo 867). Si la pena se pasa, el documento le dice en cuánto.
Los mismos hechos cambian de régimen: el artículo 861 del Código de Comercio, las arras sin plazo de dos meses del 866 y la pena tope del 867.
El artículo 434 del Código General del Proceso: si no suscribe en tres días, el juez otorga la escritura en su nombre. La promesa firmada es el título.
El numeral 1 sólo exige que conste por escrito, y el artículo 244 del Código General del Proceso presume auténtico el documento privado de las partes.
Dos ejemplares del mismo tenor, uno para cada parte, con el Anexo A de documentos para la fecha de la escritura.
Cómo diligenciarla
Inmueble o vehículo, promesa civil o mercantil. Eso cambia qué falta para perfeccionar la venta y qué reglas rigen las arras y la pena.
Fecha, hora y notaría — o la condición (el crédito hipotecario, por ejemplo) CON su fecha límite, que es lo que la vuelve válida.
Si falta un requisito, la cláusula SEGUNDA se lo dirá en mayúsculas. Corríjalo, descargue el PDF y firme dos ejemplares.
Qué incluye el formato
Entre los suscritos, de una parte Gustavo Adolfo Peláez Quintero, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía N.º 19.428.055, domiciliado en Carrera 15 N.º 93-60, oficina 402, Bogotá D.C., teléfono 311 578 4402, quien para los efectos de este documento se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR; y de la otra parte Diana Marcela Ospina Tavera, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía N.º 52.774.318, domiciliado en Calle 134 N.º 9-45, apartamento 501, Bogotá D.C., teléfono 318 664 9175, quien se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, hemos convenido celebrar la presente PROMESA DE COMPRAVENTA, que se regirá por las cláusulas que siguen y, en lo no previsto en ellas, por el Código Civil.
PRIMERA — OBJETO DE LA PROMESA. EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar, en la época señalada en la cláusula QUINTA, el inmueble que se describe así: Apartamento 702 de la Torre B del Conjunto Residencial Alameda del Parque, ubicado en la Calle 116 N.º 21-40 de Bogotá D.C., con un área privada de 78,50 m², junto con el garaje 34 y el depósito 12 del mismo conjunto, y con los linderos y demás especificaciones que constan en la escritura pública de adquisición. — identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 50N-20458761 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C.. Lo que este documento crea es una OBLIGACIÓN DE HACER: celebrar más adelante el contrato de compraventa. No es la compraventa, no transfiere la propiedad y no sustituye la escritura pública. Esta promesa se rige por el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, cuyos cuatro requisitos las partes cumplen en la cláusula SEGUNDA.
SEGUNDA — REQUISITOS LEGALES DE ESTA PROMESA. El artículo 1611 del Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato «no produce obligación alguna» salvo que concurran cuatro circunstancias, y las partes hacen constar cómo las cumplen. PRIMERA: esta promesa consta por escrito, y este documento es ese escrito. SEGUNDA: el contrato prometido no es de los que las leyes declaran ineficaces por faltar los requisitos del artículo 1502 del Código Civil —capacidad legal, consentimiento sin vicio, objeto lícito y causa lícita—, requisitos que las partes declaran reunir en la cláusula DÉCIMA. TERCERA: la época en que ha de celebrarse el contrato queda fijada en la cláusula QUINTA. CUARTA: el contrato prometido queda determinado en las cláusulas PRIMERA y TERCERA en cuanto al bien, al precio y a las partes, de modo que para perfeccionarlo sólo falte el otorgamiento de la escritura pública que el artículo 1857 del Código Civil exige para la venta de bienes raíces, y su posterior inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
TERCERA — PRECIO Y FORMA DE PAGO. El precio del contrato prometido es la suma de $420.000.000 (cuatrocientos veinte millones de pesos colombianos), que se pagará así: $42.000.000 que EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a título de arras y que se imputan al precio; y el saldo de $378.000.000 se pagará al momento de celebrarse el contrato prometido.
CUARTA — ARRAS COMO PARTE DEL PRECIO (arras confirmatorias). EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la suma de $42.000.000, y las partes declaran EXPRESAMENTE Y POR ESCRITO que estas arras se dan COMO PARTE DEL PRECIO Y COMO SEÑAL DE QUEDAR CONVENIDOS, en los términos del artículo 1861 del Código Civil. Esa declaración expresa es lo que evita el régimen de los artículos 1859 y 1860: ninguna de las partes podrá retractarse perdiendo o devolviendo las arras. El inciso segundo del artículo 1861 es tajante en el sentido contrario — «no constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse» —, y el artículo 66 del mismo código advierte que lo que se presume DE DERECHO no admite prueba en contrario. Estas arras se imputan al precio en la cláusula TERCERA.
QUINTA — ÉPOCA Y LUGAR DEL CONTRATO PROMETIDO. El contrato prometido se celebrará el 27 de noviembre de 2026 a las 10:00 a. m., en la Notaría 19 del Círculo de Bogotá D.C.. Las partes fijan día, hora y lugar de manera precisa porque el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil exige un plazo o condición «que fije la época» en que ha de celebrarse el contrato: una promesa que deja la fecha abierta no obliga. En ese acto se otorgará la escritura pública de compraventa, que es la formalidad que el artículo 1857 del Código Civil exige para la venta de bienes raíces, y con ella se procederá a la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
SEXTA — ENTREGA. El inmueble se entregará a EL PROMITENTE COMPRADOR en el momento de celebrarse el contrato prometido, y no antes. Hasta entonces EL PROMITENTE VENDEDOR conserva la tenencia y responde por su conservación, y se obliga a mantenerlo en el estado en que hoy se encuentra, salvo el deterioro natural por el uso ordinario.
SÉPTIMA — CLÁUSULA PENAL. La parte que incumpla las obligaciones de esta promesa pagará a la otra, a título de pena, la suma de $42.000.000. El artículo 1601 del Código Civil permite al deudor pedir que se rebaje de la pena «todo lo que exceda al duplo» de la obligación principal, incluyéndose ésta en él. Con el precio de esta promesa ese límite es $840.000.000. Las partes NO estipulan la acumulación de la pena con la indemnización de perjuicios, de modo que rige la regla del artículo 1600 del Código Civil: el acreedor pedirá la indemnización O la pena, a su arbitrio, pero no las dos. La pena sólo se hace exigible una vez constituida en mora la parte incumplida: el artículo 1595 del Código Civil dispone que, háyase o no estipulado término, el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, y el artículo 1594 añade que antes de la mora el acreedor sólo puede demandar la obligación principal. Si el cumplimiento fuere parcial y el acreedor lo aceptare, el artículo 1596 le da derecho al deudor a que la pena se rebaje proporcionalmente. La nulidad de la obligación principal acarrearía la de esta cláusula, conforme al artículo 1593 del Código Civil.
OCTAVA — INCUMPLIMIENTO Y CUMPLIMIENTO FORZADO. El artículo 1546 del Código Civil envuelve en todo contrato bilateral la condición resolutoria en caso de no cumplirse lo pactado, y permite al otro contratante pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios. Tratándose de una obligación de HACER —celebrar el contrato prometido—, el artículo 1610 del Código Civil le permite al acreedor pedir, junto con la indemnización de la mora y a elección suya, que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido, que se le autorice a hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor, o que el deudor le indemnice los perjuicios. Y hay una vía concreta: como esta promesa contiene una obligación expresa, clara y exigible que proviene del deudor, sirve de título ejecutivo en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso, y el artículo 434 del mismo código prevé que, cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo previene al demandado que si no la suscribe dentro de los TRES (3) DÍAS siguientes a la notificación, EL JUEZ PROCEDERÁ A HACERLO EN SU NOMBRE. A la demanda hay que acompañar la minuta del documento que debe suscribirse, y cuando la escritura implique la transferencia de bienes sujetos a registro el artículo 434 exige además que el bien se haya embargado como medida previa y que se presente el certificado que acredite la propiedad. Ninguna de las partes estará en mora mientras la otra no cumpla lo que le corresponde o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos, conforme al artículo 1609 del Código Civil.
NOVENA — GASTOS, IMPUESTOS Y DERECHOS. Los gastos de la escritura pública se pagarán por partes iguales entre EL PROMITENTE VENDEDOR y EL PROMITENTE COMPRADOR, que es además la regla supletoria del artículo 1862 del Código Civil: «las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa». Cada parte atenderá los impuestos, derechos y contribuciones que la ley ponga a su cargo, incluidos los que la notaría y la oficina de registro liquiden en el momento del otorgamiento. Este documento no fija tarifas ni porcentajes: consúltelos en la notaría y en la oficina de registro y con su contador antes de la fecha señalada.
DÉCIMA — DECLARACIONES DE LAS PARTES. Las partes declaran ser legalmente capaces, obrar por su propia cuenta y consentir libremente en este acto, sin vicio alguno, sobre un objeto y una causa lícitos — los cuatro requisitos que el artículo 1502 del Código Civil exige para obligarse y a los que remite el numeral 2 del artículo 1611. EL PROMITENTE VENDEDOR declara además que es el titular del derecho de dominio sobre el inmueble, que lo posee de manera pacífica y que a la fecha no está afectado por embargos, demandas registradas, hipotecas, patrimonio de familia inembargable, afectación a vivienda familiar, condiciones resolutorias, servidumbres no declaradas ni limitaciones al dominio distintas de las que aparezcan en el folio de matrícula inmobiliaria y que se relacionan en el Anexo A, y se obliga a mantener esa situación hasta la celebración del contrato prometido. Ambas partes declaran que ejecutarán esta promesa de buena fe, que conforme al artículo 1603 del Código Civil obliga no sólo a lo que en ella se expresa, sino a todo lo que emana de la naturaleza de la obligación.
UNDÉCIMA — FORMA, EJEMPLARES Y LEY APLICABLE. El numeral 1 del artículo 1611 del Código Civil exige únicamente que la promesa CONSTE POR ESCRITO, y este documento privado firmado por las partes satisface ese requisito: la autenticación de las firmas ante notario NO es requisito de validez de la promesa. Conviene saber por qué: el artículo 244 del Código General del Proceso presume auténticos los documentos privados que emanan de las partes, mientras no sean tachados de falsos o desconocidos. Autenticar sigue siendo una precaución práctica —y algunas entidades o la propia notaría pueden pedirla para sus trámites—, pero es una elección, no una condición de existencia. Se firman dos (2) ejemplares del mismo tenor, uno para cada parte. Esta promesa se rige por la ley colombiana.
EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a tener listos, en la fecha señalada en la cláusula QUINTA, los documentos que se relacionan abajo, y a informar a EL PROMITENTE COMPRADOR de cualquier limitación al dominio que aparezca antes de esa fecha. La lista recoge lo que en la práctica piden la notaría, la oficina de registro y las entidades financieras; confírmela con la notaría escogida, porque cada entidad fija sus propios requisitos.
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Preguntas frecuentes
¿Este formato es gratuito?
Sí. Diligéncielo, personalícelo y descárguelo en PDF sin costo.
¿Puedo editarlo?
Sí. Cambie cualquier campo o texto usted mismo, o pídaselo al copiloto de IA en lenguaje natural.
¿Puedo descargarlo en PDF?
Sí. Genere un PDF listo para imprimir y firmar. Imprima al menos dos ejemplares, uno para cada parte, y guarde el suyo: es su prueba de la fecha y del contenido de lo prometido.
¿A quién le entrego la promesa y cuántas copias necesito?
Firme e imprima al menos DOS ejemplares del mismo tenor y quédese con uno cada parte: la cláusula UNDÉCIMA lo dice así, y con testigos el documento pasa a tres. Guarde el suyo, porque es su prueba de la fecha y del contenido de lo prometido. Le van a pedir copia en dos sitios más: el banco, para el estudio del crédito hipotecario, y la notaría escogida, que elabora la minuta de la escritura con estos mismos datos.
¿Una promesa de compraventa es legalmente válida en Colombia?
Sí, si reúne los cuatro requisitos del artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 — y conviene leer cómo está escrito ese artículo, porque no dice que a la promesa incompleta le falte fuerza: dice que «no produce obligación alguna». Los cuatro son: que conste por escrito; que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces por faltar los requisitos del artículo 1502 (el texto oficial imprime allí una remisión al 1511 con la anotación «sic 1502»); que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse; y que el contrato quede tan determinado que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Este formato cumple el primero por ser un escrito, apoya el segundo con las declaraciones de la cláusula DÉCIMA y le comprueba el tercero y el cuarto con los datos que usted diligencie.
¿Tengo que autenticar las firmas ante notario?
No es requisito de validez de la promesa. El numeral 1 del artículo 1611 sólo exige que la promesa CONSTE POR ESCRITO, y el artículo 244 del Código General del Proceso presume auténticos los documentos privados que emanan de las partes mientras no sean tachados de falsos o desconocidos. Autenticar sigue siendo una precaución práctica y hay entidades —bancos, algunas notarías para sus propios trámites— que la piden; pero es una elección suya, no una condición para que la promesa exista. Lo que sí exige escritura pública es el contrato prometido cuando se trata de un inmueble, y eso ocurre después, en la notaría.
Entregué unas arras. ¿Puede el vendedor echarse atrás?
Depende de una sola cosa, y es lo que casi ningún modelo advierte: de si las arras se declararon EXPRESAMENTE Y POR ESCRITO como parte del precio o como señal de quedar convenidos. Si se declararon así, el artículo 1861 del Código Civil deja la venta convenida y nadie se retracta. Si no se declararon así, el inciso segundo de ese mismo artículo dispone que «se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse», y el artículo 66 advierte que lo que se presume de derecho no admite prueba en contrario: usted podría desistir perdiendo las arras y el vendedor podría desistir devolviéndolas DOBLADAS. Por eso este formato le pregunta qué clase de arras quiere y escribe las palabras exactas cuando la respuesta es «parte del precio».
¿Hasta cuándo se puede retractar quien pactó arras de retractación?
Si las partes no fijaron plazo, el artículo 1860 del Código Civil da dos meses desde la convención, y añade dos cierres más: no hay retractación después de otorgada la escritura pública de la venta ni después de principiada la entrega. El formato toma la primera de esas tres fechas y la escribe. En una promesa MERCANTIL la regla es distinta y suele sorprender: el artículo 866 del Código de Comercio no fija plazo de dos meses, así que la facultad vive hasta que se celebre el contrato prometido o se ejecute la prestación. Y hay un tercer caso: si en esa promesa mercantil se pactó cláusula penal, el artículo 867 dispone que «se entenderá que las partes no pueden retractarse», y entonces no hay retractación en absoluto.
Voy a comprar con crédito hipotecario. ¿Puedo poner que firmamos cuando el banco desembolse?
Puede, pero no puede dejarlo ahí, y esta es la trampa más frecuente en las promesas colombianas. El numeral 3 del artículo 1611 exige un plazo o una condición «que fije la época» en que ha de celebrarse el contrato: una condición sin fecha tope no fija ninguna época, y una promesa cuya época no está fijada no produce obligación alguna. Por eso, cuando usted elige la opción de condición, este formato escribe siempre la condición Y una fecha límite («y en todo caso, a más tardar el …»). Es un renglón, y es lo que separa una promesa que obliga de un papel que no.
¿De cuánto puede ser la cláusula penal?
Hay un techo y depende del régimen. En una promesa civil, el artículo 1601 del Código Civil permite al deudor pedir que se rebaje de la pena todo lo que exceda al DUPLO de la obligación principal, incluyéndose ésta en él. En una promesa mercantil el artículo 867 del Código de Comercio es más estricto y no es un derecho a pedir, sino un límite: cuando la prestación principal es una suma cierta de dinero, «la pena no podrá ser superior al monto de aquella». El formato calcula ese techo con el precio que usted escriba y le avisa si la pena se pasa. Además hay dos reglas que los modelos suelen ignorar: el artículo 1600 no permite pedir a la vez la pena y la indemnización de perjuicios «a menos de haberse estipulado así expresamente» —por eso es una casilla y no un texto fijo—, y el artículo 1595 dice que el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora.
La otra parte no quiere firmar la escritura. ¿Qué puedo hacer?
La obligación que crea la promesa es una obligación de HACER, y para esas el artículo 1610 del Código Civil le da tres caminos a elección suya, junto con la indemnización de la mora: que se apremie al deudor para que ejecute el hecho convenido, que se le autorice a usted a hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor, o que el deudor le indemnice los perjuicios. En la práctica el camino es el primero, y tiene nombre y artículo: como la promesa contiene una obligación expresa, clara y exigible que proviene del deudor, sirve de título ejecutivo (artículo 422 del Código General del Proceso), y el artículo 434 prevé que cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública, el mandamiento ejecutivo le previene al demandado que si no la suscribe dentro de los TRES días siguientes a la notificación, el juez procederá a hacerlo en su nombre. A la demanda hay que acompañar la minuta del documento que debe suscribirse; y cuando la escritura implique transferir bienes sujetos a registro, ese mismo artículo exige que el bien se haya embargado como medida previa y que se presente el certificado que acredite la propiedad. Consulte a un abogado: aquí describimos las normas, no le damos asesoría.
¿La promesa me hace dueño, o hay que registrarla?
No lo hace dueño y no se registra. La promesa crea la obligación de celebrar la venta más adelante; la propiedad de un inmueble se transfiere con la escritura pública que exige el artículo 1857 del Código Civil y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y la de un vehículo con la entrega más la inscripción ante el organismo de tránsito que exige el artículo 47 de la Ley 769 de 2002. Si le entregan el inmueble antes de la escritura, lo que recibe es la MERA TENENCIA: por eso, cuando usted activa la entrega anticipada, el formato lo escribe con esas palabras y añade la obligación de restituir si el contrato prometido no llega a celebrarse.
¿Sirve para una promesa de compraventa de vehículo?
Sí: elija «vehículo» en el tipo de bien y el documento cambia lo que falta para perfeccionar la venta. En un vehículo la compraventa no necesita escritura pública —el artículo 1857 exceptúa sólo los bienes raíces, las servidumbres y la sucesión hereditaria—, así que lo que queda pendiente es la tradición: la entrega y la inscripción ante el organismo de tránsito dentro de los sesenta (60) días hábiles del artículo 47 de la Ley 769 de 2002. Si ya está listo para vender hoy y no para prometer, use el contrato de compraventa de vehículo, que también está en la biblioteca.
¿Qué diferencia hay entre esto y un contrato de compraventa?
El momento y el objeto de la obligación. La compraventa VENDE: una parte se obliga a dar la cosa y la otra a pagar el precio. La promesa se obliga a VENDER MÁS ADELANTE, y su obligación es de hacer: concurrir a celebrar el contrato prometido en la época fijada. Se usa cuando todavía falta algo —el desembolso de un crédito, el levantamiento de una limitación, el certificado de tradición— y las partes quieren quedar atadas mientras eso se resuelve. En lo mercantil el artículo 861 del Código de Comercio lo dice con esas palabras: «la promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer».
¿Puedo usarlo si compro sobre planos a una constructora?
Ese caso no es este documento. La compra de vivienda nueva a un constructor suele hacerse con un contrato de adhesión propio, con encargos de fiducia, reglamento de propiedad horizontal y, cuando hay subsidio de vivienda, exigencias reglamentarias adicionales que no verificamos aquí. Este formato está escrito para una promesa entre dos partes que negocian sus cláusulas. Si su caso es el de la constructora, revise el contrato que le entreguen con un abogado antes de firmar.
Fuentes: Código Civil de Colombia, texto vigente consultado el 7 de septiembre de 2026: artículo 66 (presunciones legales y de derecho), 1502 (requisitos para obligarse), 1546 (condición resolutoria tácita), 1592 a 1601 (cláusula penal, con el 1594 y el 1595 sobre la mora, el 1596 sobre el cumplimiento parcial, el 1600 sobre la acumulación con los perjuicios y el 1601 sobre la pena enorme), 1603 (ejecución de buena fe), 1609 (mora en los contratos bilaterales), 1610 (mora del deudor en obligaciones de hacer), 1611 (requisitos de la promesa, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887), 1857 y 1858 (perfeccionamiento de la venta y retractación), 1859 a 1861 (arras de retractación y arras confirmatorias) y 1862 (costas de la escritura de venta). Código de Comercio (Decreto 410 de 1971), texto vigente: artículos 822 (aplicación del derecho civil), 861 (promesa de celebrar contrato), 863 y 871 (buena fe), 866 (arras), 867 (cláusula penal) y 870 (resolución o terminación por mora). Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), texto vigente: artículos 244 (documento auténtico), 422 (título ejecutivo) y 434 (obligación de suscribir documentos). Ley 769 de 2002 (Código Nacional de Tránsito Terrestre), texto vigente: artículo 47, para la variante de vehículo. Este formato no cita jurisprudencia ni afirma tarifas notariales, de registro o tributarias.
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