Editor de promesa de compraventa

Entre los suscritos, de una parte Gustavo Adolfo Peláez Quintero, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía N.º 19.428.055, domiciliado en Carrera 15 N.º 93-60, oficina 402, Bogotá D.C., teléfono 311 578 4402, quien para los efectos de este documento se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR; y de la otra parte Diana Marcela Ospina Tavera, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía N.º 52.774.318, domiciliado en Calle 134 N.º 9-45, apartamento 501, Bogotá D.C., teléfono 318 664 9175, quien se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, hemos convenido celebrar la presente PROMESA DE COMPRAVENTA, que se regirá por las cláusulas que siguen y, en lo no previsto en ellas, por el Código Civil.

PRIMERA — OBJETO DE LA PROMESA. EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar, en la época señalada en la cláusula QUINTA, el inmueble que se describe así: Apartamento 702 de la Torre B del Conjunto Residencial Alameda del Parque, ubicado en la Calle 116 N.º 21-40 de Bogotá D.C., con un área privada de 78,50 m², junto con el garaje 34 y el depósito 12 del mismo conjunto, y con los linderos y demás especificaciones que constan en la escritura pública de adquisición. — identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 50N-20458761 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C.. Lo que este documento crea es una OBLIGACIÓN DE HACER: celebrar más adelante el contrato de compraventa. No es la compraventa, no transfiere la propiedad y no sustituye la escritura pública. Esta promesa se rige por el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, cuyos cuatro requisitos las partes cumplen en la cláusula SEGUNDA.

SEGUNDA — REQUISITOS LEGALES DE ESTA PROMESA. El artículo 1611 del Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato «no produce obligación alguna» salvo que concurran cuatro circunstancias, y las partes hacen constar cómo las cumplen. PRIMERA: esta promesa consta por escrito, y este documento es ese escrito. SEGUNDA: el contrato prometido no es de los que las leyes declaran ineficaces por faltar los requisitos del artículo 1502 del Código Civil —capacidad legal, consentimiento sin vicio, objeto lícito y causa lícita—, requisitos que las partes declaran reunir en la cláusula DÉCIMA. TERCERA: la época en que ha de celebrarse el contrato queda fijada en la cláusula QUINTA. CUARTA: el contrato prometido queda determinado en las cláusulas PRIMERA y TERCERA en cuanto al bien, al precio y a las partes, de modo que para perfeccionarlo sólo falte el otorgamiento de la escritura pública que el artículo 1857 del Código Civil exige para la venta de bienes raíces, y su posterior inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

TERCERA — PRECIO Y FORMA DE PAGO. El precio del contrato prometido es la suma de $420.000.000 (cuatrocientos veinte millones de pesos colombianos), que se pagará así: $42.000.000 que EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a título de arras y que se imputan al precio; y el saldo de $378.000.000 se pagará al momento de celebrarse el contrato prometido.

CUARTA — ARRAS COMO PARTE DEL PRECIO (arras confirmatorias). EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la suma de $42.000.000, y las partes declaran EXPRESAMENTE Y POR ESCRITO que estas arras se dan COMO PARTE DEL PRECIO Y COMO SEÑAL DE QUEDAR CONVENIDOS, en los términos del artículo 1861 del Código Civil. Esa declaración expresa es lo que evita el régimen de los artículos 1859 y 1860: ninguna de las partes podrá retractarse perdiendo o devolviendo las arras. El inciso segundo del artículo 1861 es tajante en el sentido contrario — «no constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse» —, y el artículo 66 del mismo código advierte que lo que se presume DE DERECHO no admite prueba en contrario. Estas arras se imputan al precio en la cláusula TERCERA.

QUINTA — ÉPOCA Y LUGAR DEL CONTRATO PROMETIDO. El contrato prometido se celebrará el 27 de noviembre de 2026 a las 10:00 a. m., en la Notaría 19 del Círculo de Bogotá D.C.. Las partes fijan día, hora y lugar de manera precisa porque el numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil exige un plazo o condición «que fije la época» en que ha de celebrarse el contrato: una promesa que deja la fecha abierta no obliga. En ese acto se otorgará la escritura pública de compraventa, que es la formalidad que el artículo 1857 del Código Civil exige para la venta de bienes raíces, y con ella se procederá a la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

SEXTA — ENTREGA. El inmueble se entregará a EL PROMITENTE COMPRADOR en el momento de celebrarse el contrato prometido, y no antes. Hasta entonces EL PROMITENTE VENDEDOR conserva la tenencia y responde por su conservación, y se obliga a mantenerlo en el estado en que hoy se encuentra, salvo el deterioro natural por el uso ordinario.

SÉPTIMA — CLÁUSULA PENAL. La parte que incumpla las obligaciones de esta promesa pagará a la otra, a título de pena, la suma de $42.000.000. El artículo 1601 del Código Civil permite al deudor pedir que se rebaje de la pena «todo lo que exceda al duplo» de la obligación principal, incluyéndose ésta en él. Con el precio de esta promesa ese límite es $840.000.000. Las partes NO estipulan la acumulación de la pena con la indemnización de perjuicios, de modo que rige la regla del artículo 1600 del Código Civil: el acreedor pedirá la indemnización O la pena, a su arbitrio, pero no las dos. La pena sólo se hace exigible una vez constituida en mora la parte incumplida: el artículo 1595 del Código Civil dispone que, háyase o no estipulado término, el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, y el artículo 1594 añade que antes de la mora el acreedor sólo puede demandar la obligación principal. Si el cumplimiento fuere parcial y el acreedor lo aceptare, el artículo 1596 le da derecho al deudor a que la pena se rebaje proporcionalmente. La nulidad de la obligación principal acarrearía la de esta cláusula, conforme al artículo 1593 del Código Civil.

OCTAVA — INCUMPLIMIENTO Y CUMPLIMIENTO FORZADO. El artículo 1546 del Código Civil envuelve en todo contrato bilateral la condición resolutoria en caso de no cumplirse lo pactado, y permite al otro contratante pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios. Tratándose de una obligación de HACER —celebrar el contrato prometido—, el artículo 1610 del Código Civil le permite al acreedor pedir, junto con la indemnización de la mora y a elección suya, que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido, que se le autorice a hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor, o que el deudor le indemnice los perjuicios. Y hay una vía concreta: como esta promesa contiene una obligación expresa, clara y exigible que proviene del deudor, sirve de título ejecutivo en los términos del artículo 422 del Código General del Proceso, y el artículo 434 del mismo código prevé que, cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo previene al demandado que si no la suscribe dentro de los TRES (3) DÍAS siguientes a la notificación, EL JUEZ PROCEDERÁ A HACERLO EN SU NOMBRE. A la demanda hay que acompañar la minuta del documento que debe suscribirse, y cuando la escritura implique la transferencia de bienes sujetos a registro el artículo 434 exige además que el bien se haya embargado como medida previa y que se presente el certificado que acredite la propiedad. Ninguna de las partes estará en mora mientras la otra no cumpla lo que le corresponde o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos, conforme al artículo 1609 del Código Civil.

NOVENA — GASTOS, IMPUESTOS Y DERECHOS. Los gastos de la escritura pública se pagarán por partes iguales entre EL PROMITENTE VENDEDOR y EL PROMITENTE COMPRADOR, que es además la regla supletoria del artículo 1862 del Código Civil: «las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa». Cada parte atenderá los impuestos, derechos y contribuciones que la ley ponga a su cargo, incluidos los que la notaría y la oficina de registro liquiden en el momento del otorgamiento. Este documento no fija tarifas ni porcentajes: consúltelos en la notaría y en la oficina de registro y con su contador antes de la fecha señalada.

DÉCIMA — DECLARACIONES DE LAS PARTES. Las partes declaran ser legalmente capaces, obrar por su propia cuenta y consentir libremente en este acto, sin vicio alguno, sobre un objeto y una causa lícitos — los cuatro requisitos que el artículo 1502 del Código Civil exige para obligarse y a los que remite el numeral 2 del artículo 1611. EL PROMITENTE VENDEDOR declara además que es el titular del derecho de dominio sobre el inmueble, que lo posee de manera pacífica y que a la fecha no está afectado por embargos, demandas registradas, hipotecas, patrimonio de familia inembargable, afectación a vivienda familiar, condiciones resolutorias, servidumbres no declaradas ni limitaciones al dominio distintas de las que aparezcan en el folio de matrícula inmobiliaria y que se relacionan en el Anexo A, y se obliga a mantener esa situación hasta la celebración del contrato prometido. Ambas partes declaran que ejecutarán esta promesa de buena fe, que conforme al artículo 1603 del Código Civil obliga no sólo a lo que en ella se expresa, sino a todo lo que emana de la naturaleza de la obligación.

UNDÉCIMA — FORMA, EJEMPLARES Y LEY APLICABLE. El numeral 1 del artículo 1611 del Código Civil exige únicamente que la promesa CONSTE POR ESCRITO, y este documento privado firmado por las partes satisface ese requisito: la autenticación de las firmas ante notario NO es requisito de validez de la promesa. Conviene saber por qué: el artículo 244 del Código General del Proceso presume auténticos los documentos privados que emanan de las partes, mientras no sean tachados de falsos o desconocidos. Autenticar sigue siendo una precaución práctica —y algunas entidades o la propia notaría pueden pedirla para sus trámites—, pero es una elección, no una condición de existencia. Se firman dos (2) ejemplares del mismo tenor, uno para cada parte. Esta promesa se rige por la ley colombiana.

EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a tener listos, en la fecha señalada en la cláusula QUINTA, los documentos que se relacionan abajo, y a informar a EL PROMITENTE COMPRADOR de cualquier limitación al dominio que aparezca antes de esa fecha. La lista recoge lo que en la práctica piden la notaría, la oficina de registro y las entidades financieras; confírmela con la notaría escogida, porque cada entidad fija sus propios requisitos.