Modifier le contrat de location

Le présent contrat de location est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, d’ordre public : les parties ne peuvent y déroger dans un sens défavorable au locataire, et toute stipulation contraire à l’article 4 de cette loi est réputée non écrite, quand bien même elle figurerait ci-après.

Article 1er — Désignation des parties et cadre juridique du contrat. Le présent contrat est conclu entre Claire Bonnet, demeurant 14 rue des Tilleuls, 44000 Nantes, ci-après « le bailleur », et Adrien Lefèvre, né (e) le 17 avril 1994 à Rennes (Ille-et-Vilaine), demeurant 8 rue de Bel-Air, 35000 Rennes, ci-après « le locataire ». Il est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et notamment à son titre Ier relatif aux locations vides, ainsi qu’au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe le contrat type de location de logement à usage de résidence principale. Le logement est loué à usage d’habitation principale du locataire, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 — c’est-à-dire le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure : cette loi s’applique de plein droit et les parties ne peuvent y déroger dans un sens défavorable au locataire. Le mandataire éventuellement chargé de la gestion, sa dénomination et son siège sont indiqués ci-dessus lorsqu’il en existe un.

Article 2 — Consistance et destination du logement loué. Le bailleur donne à bail au locataire le logement situé 22 rue du Calvaire, 3e étage, appartement 31, 44000 Nantes, comprenant appartement de trois pièces principales comprenant une entrée, un séjour, deux chambres, une cuisine, une salle de bains et un WC séparé, d’une SURFACE HABITABLE de 62 m² au sens de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. L’immeuble est immeuble en copropriété et sa période de construction est entre 1949 et 1974. Le logement est doté de chauffage individuel au gaz et production d’eau chaude sanitaire individuelle. Sont également loués les locaux et équipements accessoires à usage privatif suivants : une cave portant le numéro 31 au sous-sol. Les équipements du logement et les parties communes dont le locataire a la jouissance sont : cuisine équipée d’un évier et de raccordements, volets roulants et interphone, et, en parties communes, hall, escalier, ascenseur, local à vélos et local à ordures ménagères. Le classement du logement au diagnostic de performance énergétique annexé au présent contrat est D. Le logement est loué VIDE, sans meubles ni éléments d’équipement autres que ceux qui viennent d’être énumérés. Le logement est destiné à l’habitation principale du locataire à l’exclusion de tout autre usage. Si la surface habitable réellement mesurée se révèle inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée ci-dessus, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté, dans les conditions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Article 3 — Durée du contrat — location vide. Le présent contrat prend effet le 1er octobre 2026 et il est conclu pour une durée de TROIS ANS, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel la durée du contrat ne peut être inférieure à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; le bailleur est ici une personne physique. À son terme, le contrat est TACITEMENT RECONDUIT pour la même durée, à défaut de congé donné dans les formes et les délais prévus aux articles 4 et 5 ci-après. Un bailleur personne physique peut, par exception, conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an lorsqu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (article 11) ; l’événement doit alors être mentionné dans le contrat et confirmé par écrit deux mois avant le terme, ce qui n’est pas le cas du présent bail.

Article 4 — Congé donné par le locataire. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment (article 12 de la loi du 6 juillet 1989), dans les formes et les délais de l’article 15 : le préavis est de TROIS MOIS. Il est RÉDUIT À UN MOIS lorsque le logement est situé dans une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements — la ZONE TENDUE, définie par renvoi au I de l’article 17 —, ainsi qu’en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, lorsque le locataire bénéficie d’une ordonnance de protection, lorsqu’il bénéficie du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés, et lorsqu’un logement social lui a été attribué. Le locataire qui invoque l’un de ces cas doit en PRÉCISER LE MOTIF dans sa lettre de congé et le justifier ; à défaut, le préavis de trois mois s’applique. Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ; le délai court à compter du jour de la réception de la lettre, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. Pendant le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu’à son terme, sauf si le logement est reloué avant celui-ci.

Article 5 — Congé donné par le bailleur. Le bailleur ne peut donner congé qu’AU TERME du contrat et moyennant un préavis de SIX MOIS, conformément à l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut le faire que pour l’un des TROIS MOTIFS que la loi énumère limitativement : reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger l’un des proches que la loi désigne (REPRISE), le VENDRE, ou invoquer un MOTIF LÉGITIME ET SÉRIEUX, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Aucun autre motif n’est admis, et un congé donné en dehors du terme est sans effet : c’est la différence la plus mal comprise entre le bail français et les baux étrangers, où le bailleur peut souvent résilier librement. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur indique le MOTIF allégué. Le congé fondé sur la vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose du droit de préemption organisé par l’article 15, II et d’un délai de deux mois pour l’accepter. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, dont le contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017, est jointe au congé donné pour reprise ou pour vente. Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Article 6 — Loyer et modalités de paiement. Le loyer mensuel, hors charges, est fixé à 780 €. Il est payable le 5 de chaque mois, d’avance, par virement bancaire sur le compte du bailleur. Les parties déclarent que le logement n’est pas situé dans un territoire où s’applique l’encadrement des loyers institué à titre expérimental par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, de sorte que la fixation du loyer est libre entre les parties conformément à l’article 17, II de la loi du 6 juillet 1989. Le périmètre de l’encadrement est fixé par décret, sur demande des collectivités compétentes, et il ÉVOLUE : le présent contrat n’affirme ni n’exclut son application à telle ou telle commune, et il appartient aux parties de le vérifier auprès de la préfecture ou de la collectivité avant la signature. Il est également rappelé qu’en zone tendue, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 fait fixer annuellement par décret en Conseil d’État un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés, et que l’article 17, II plafonne le loyer de relocation d’un logement classé F ou G au dernier loyer du précédent locataire. Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire était de 765 €, celui-ci ayant quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du présent contrat. Les travaux suivants ont été effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement : remplacement de la chaudière et réfection de la salle de bains, achevés au mois de juin précédant la signature. Ces deux mentions sont exigées par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Article 7 — Révision annuelle du loyer. Le loyer est révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du présent contrat, conformément à l’article 17-1, I de la loi du 6 juillet 1989. La révision ne peut excéder la variation de l’INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Aucune valeur de cet indice n’est reproduite ici : elle change tous les trimestres et un chiffre recopié dans un modèle vieillit avant d’être signé ; les parties se reportent à l’indice publié pour le trimestre de référence. Deux règles protègent le locataire et surprennent souvent le bailleur. D’abord, la révision n’est pas automatique : le bailleur doit MANIFESTER SA VOLONTÉ de l’appliquer, et à défaut de l’avoir fait dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet de la révision, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Ensuite, lorsqu’il la demande dans ce délai, la révision prend effet à la date de sa demande et non rétroactivement. Il est rappelé que, depuis le 24 août 2022, aucune révision n’est possible pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (article 17-1, III de la loi du 6 juillet 1989, issu de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), de même qu’aucune réévaluation au renouvellement (article 17-2, II). L’action en révision du loyer se prescrit par un an à compter de la date convenue pour réviser le loyer (article 7-1).

Article 8 — Charges récupérables — provisions et régularisation annuelle. Les charges récupérables donnent lieu au versement d’une PROVISION MENSUELLE de 90 €, exigible en même temps que le loyer, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Seules peuvent être récupérées les charges que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère limitativement, et elles ne sont exigibles que sur justification. Les provisions font l’objet d’une RÉGULARISATION AU MOINS ANNUELLE. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires ainsi qu’une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l’envoi du décompte. Lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant celle de l’exigibilité des charges, le locataire peut exiger un paiement échelonné par douzièmes. Toute action dérivant du bail, y compris en répétition de charges, se prescrit par trois ans (article 7-1).

Article 9 — Dépôt de garantie — location vide. Le locataire verse au bailleur, à la signature du présent contrat, un dépôt de garantie de 780 € destiné à garantir l’exécution de ses obligations. Ce montant ne peut excéder UN MOIS DE LOYER EN PRINCIPAL, c’est-à-dire le loyer hors charges : c’est le plafond que fixe l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location vide, la moitié de celui de la location meublée, que l’article 25-6 porte à deux mois. Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne fait l’objet d’aucune révision en cours de bail ni lors du renouvellement. Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’UN MOIS à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de DEUX MOIS dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision, plafonnée par l’article 22, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ; le solde est restitué dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. À défaut de restitution dans les délais, le solde produit intérêt au taux légal et se trouve MAJORÉ, pour chaque période mensuelle commencée en retard, dans la proportion que fixe l’article 22 — proportion volontairement non recopiée ici, comme tout chiffre susceptible de changer. Cette majoration n’est pas due lorsque le retard résulte du défaut de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

Article 10 — Garantie — absence de cautionnement. AUCUN CAUTIONNEMENT N’EST DEMANDÉ NI FOURNI au titre du présent contrat. Il est utile d’en rappeler la raison la plus fréquente, que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce dès son premier alinéa : le cautionnement ne peut pas être demandé, À PEINE DE NULLITÉ, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Cumuler une assurance loyers impayés et un garant n’est donc pas une précaution supplémentaire : c’est une nullité, hors ce seul cas. Si les parties conviennent ultérieurement d’un cautionnement, il devra être établi par un acte séparé conforme à l’article 22-1 : montant du loyer et conditions de sa révision, reproduction de l’avant-dernier alinéa de cet article, mention de l’article 2297 du code civil apposée par la caution elle-même avec un montant plafond exprimé en toutes lettres et en chiffres, et remise à la caution d’un exemplaire du bail — le tout à peine de nullité.

Article 11 — État des lieux d’entrée et de sortie. Un état des lieux est établi CONTRADICTOIREMENT ET AMIABLEMENT par les parties ou par un tiers qu’elles mandatent, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, LORS DE LA REMISE ET LORS DE LA RESTITUTION DES CLÉS, et il est joint au présent contrat (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ses modalités et la prise en compte de la vétusté sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié et après convocation des parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins sept jours à l’avance. Les deux états des lieux comportent le relevé des index des compteurs d’énergie. Le locataire peut demander la complétion de l’état des lieux d’entrée dans les DIX JOURS de son établissement et, s’agissant des éléments de chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe. L’enjeu est probatoire et il est décisif : à défaut d’état des lieux, la présomption de l’article 1731 du code civil, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu la chose en bon état, ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à son établissement. C’est le seul document qui tranche réellement un litige sur le dépôt de garantie.

Article 12 — Obligations du bailleur et décence du logement. Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un LOGEMENT DÉCENT ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Il assure au locataire la jouissance paisible du logement et le garantit des vices ou défauts qui y feraient obstacle ; il entretient les locaux en état de servir à l’usage prévu et y fait toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal. Il ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée. Il délivre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande (article 21) et ne peut faire supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance (article 4). LE CRITÈRE DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE EST EN COURS DE DURCISSEMENT, PAR ÉTAPES DATÉES : en France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025 ; un logement classé F ne pourra plus l’être à compter du 1er janvier 2028 ; un logement classé E à compter du 1er janvier 2034. Le calendrier des départements et régions d’outre-mer est distinct et plus tardif : la classe G y est concernée à compter du 1er janvier 2028 et la classe F à compter du 1er janvier 2031, sans étape équivalente pour la classe E. Les parties vérifient la classe portée au diagnostic de performance énergétique annexé et le calendrier en vigueur à la date de la signature : la méthode de calcul du diagnostic a elle-même été modifiée par l’arrêté du 13 août 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026, et une nouvelle attestation peut être obtenue sans refaire de visite.

Article 13 — Obligations du locataire et assurance. Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, de laisser exécuter dans les lieux les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble et les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). LE LOCATAIRE S’ASSURE contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et le JUSTIFIE lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation d’assurance (article 7, g). Le défaut d’assurance ouvre au bailleur DEUX VOIES qui s’excluent l’une l’autre : soit faire jouer la clause résolutoire, qui ne prend effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit reproduire cet alinéa à peine de nullité ; soit, après une mise en demeure non suivie d’effet pendant un mois, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le montant, majoré dans la limite que fixe le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, par douzièmes avec chaque paiement de loyer. La mise en demeure vaut alors renonciation à la clause résolutoire : il faut choisir.

Article 14 — Cession du bail, sous-location et colocation. Le locataire ne peut ni céder le présent contrat, ni sous-louer le logement, sauf avec l’ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR, y compris sur le prix du loyer de sous-location, lequel ne peut excéder, au mètre carré de surface habitable, celui payé par le locataire principal (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Les sous-locations consenties sans cet accord ne sont pas opposables au bailleur, et le sous-locataire n’a aucun droit à l’encontre de celui-ci. Le logement n’est pas loué en colocation. En cas de colocation, la solidarité d’un colocataire sortant et celle de sa caution s’éteignent à la date d’effet de son congé lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date (article 8-1).

Article 15 — Clauses réputées non écrites et clause résolutoire. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute NON ÉCRITE toute clause qui contreviendrait à la liste qu’il dresse, et l’écrire dans le bail ne lui donne aucun effet. Sont notamment réputées non écrites la clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; celle par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ; celle qui impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; celle qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun ; celle qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités ; celle qui exonère le bailleur de toute responsabilité ; celle qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure ; celle qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de SORTIE lorsqu’il n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu à l’article 3-2 ; et celle qui prévoit la résiliation du bail par une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel. CLAUSE RÉSOLUTOIRE. Les parties conviennent, dans les limites que le même article 4 autorise expressément, que le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, à défaut de versement du dépôt de garantie, à défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs, ou en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Aucun autre motif ne peut fonder une résiliation de plein droit.

Article 16 — Annexes obligatoires et dispositions finales. LE PRÉSENT BAIL N’EST COMPLET QU’AVEC SES ANNEXES, et leur absence n’est pas une négligence de forme. Y sont annexés : l’ÉTAT DES LIEUX d’entrée (article 3-2) ; la NOTICE D’INFORMATION relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours, exigée par l’article 3 et dont le contenu est fixé par l’arrêté du 29 mai 2015, modifié par l’arrêté du 16 février 2023 ; le DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE de l’article 3-3, qui comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz lorsque l’installation a plus de quinze ans, et, dans les zones concernées, l’état des risques ainsi que l’information relative au plan d’exposition au bruit des aérodromes ; le cas échéant, l’acte de cautionnement, le règlement de copropriété pour ce qui concerne la jouissance des parties privatives et communes, et les références du dispositif d’encadrement des loyers. IL EST EXPRESSÉMENT PRÉCISÉ QUE L’ÉTAT D’AMIANTE N’EST PAS ANNEXÉ AU BAIL : le 3° de l’article 3-3 le prévoit, mais il renvoie ses modalités à un décret en Conseil d’État qui n’a pas été publié, de sorte que le document est seulement tenu à la disposition du locataire sur sa demande, dans les conditions du code de la santé publique. Lorsqu’un professionnel intervient, les trois premiers alinéas du I de l’article 5 et le montant des plafonds d’honoraires doivent être reproduits dans le bail à peine de nullité ; ces plafonds sont révisés chaque année et ne sont donc pas recopiés ici. Le présent contrat est établi en autant d’exemplaires que de parties, chacune en conservant un exemplaire signé. Fait de bonne foi, il ne peut être modifié que par avenant écrit et signé des deux parties.

LE CONTRAT TYPE : UN BAIL FRANÇAIS NE SE RÉDIGE PLUS LIBREMENT, ET LA SANCTION N’EST PAS CELLE QU’ON CROIT. Depuis la loi ALUR, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État ». Ce décret est le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : son annexe 1 fixe le contrat type de la location vide, son annexe 2 celui de la location meublée. Un modèle qui ignore cette grille n’est pas un bail français incomplet, c’est un bail qui n’a pas la forme que la loi lui impose. La sanction, en revanche, n’est PAS la nullité — et il faut le dire, parce que la nullité est ce que l’on lit partout : l’article 3 prive le bailleur de la possibilité de se prévaloir du manquement et permet à CHACUNE des parties d’exiger à tout moment de l’autre l’établissement d’un contrat conforme. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, l’article 3-4 ajoute une sanction PÉNALE : le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’une quittance, ou de dissimuler ces obligations, est puni d’un an d’emprisonnement et d’une amende. ATTENTION, UNE TRANSITION EST EN COURS : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 remplace les annexes 1 et 2 du décret de 2015. Son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date ; son article 2 entre en vigueur le 1er janvier 2027. Le changement le plus visible est l’intégration, dans le modèle lui-même, de la clause résolutoire pour impayés issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Si vous signez à compter du 1er octobre 2026, vérifiez le contrat type applicable dans sa version nouvelle.

LES ANNEXES : UN BAIL SANS ELLES EST UN BAIL INCOMPLET — ET L’AMIANTE N’EN FAIT PAS PARTIE. Trois blocs sont annexés au bail lui-même : la notice d’information de l’article 3, dont le contenu est fixé par l’arrêté du 29 mai 2015 modifié par l’arrêté du 16 février 2023 ; l’état des lieux de l’article 3-2 ; et le dossier de diagnostic technique de l’article 3-3, qui comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles antérieurs à 1949, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz au-delà de quinze ans, et, dans les zones désignées, l’état des risques et l’information sur le plan d’exposition au bruit des aérodromes. L’ERREUR LA PLUS RÉPANDUE EST D’Y AJOUTER L’ÉTAT D’AMIANTE. Le 3° de l’article 3-3 le prévoit, mais il subordonne son application à un décret en Conseil d’État qui n’a jamais été publié : le diagnostic amiante n’a donc pas à être annexé au bail, le bailleur devant seulement le tenir à la disposition du locataire sur demande. Sur les conséquences d’une omission, ce modèle reste précis plutôt que dramatique : seul l’état des risques ouvre au locataire, par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, la faculté de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Pour les autres, la loi ne prévoit pas de nullité automatique du bail ; le locataire agit sur le terrain de la responsabilité et de la diminution du loyer.

LE DÉPÔT DE GARANTIE : DEUX PLAFONDS, DANS DEUX ARTICLES DIFFÉRENTS, ET UN CAS OÙ IL EST INTERDIT. C’est le chiffre que les modèles se recopient faux. En location VIDE, l’article 22 limite le dépôt à UN MOIS de loyer en principal — le loyer hors charges. En location MEUBLÉE, l’article 25-6 dispose que, « par dérogation à l’article 22 », il est limité à DEUX MOIS de loyer en principal. Le double, donc, et pas le même texte. Et pour le BAIL MOBILITÉ, l’article 25-17 l’interdit purement et simplement : « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. » L’article 25-13, I, 11° oblige même le contrat à porter la mention de cette interdiction. La restitution obéit ensuite à une règle unique : un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il ne l’est pas. Passé ce délai, le solde produit intérêt au taux légal et se trouve majoré pour chaque période mensuelle commencée en retard — une période commencée compte pour un mois entier. Le taux de cette majoration et le plafond de la provision que le bailleur peut retenir en immeuble collectif figurent à l’article 22 lui-même et ne sont pas recopiés ici, parce qu’un chiffre recopié vieillit.

L’ENCADREMENT DES LOYERS : UN MÉCANISME EXPÉRIMENTAL, UN PÉRIMÈTRE MOUVANT, ET UNE ÉCHÉANCE PROCHE. Contrairement à ce qu’on lit, l’encadrement n’est pas dans l’article 17 de la loi de 1989 — cet article pose au contraire, en son II, que « la fixation du loyer des logements mis en location est libre ». Le dispositif est l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, un article NON CODIFIÉ et EXPÉRIMENTAL. Là où il s’applique, un arrêté préfectoral fixe chaque année, par catégorie de logement et par secteur géographique, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré ; le loyer de base ne peut excéder le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n’est possible que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort supérieures à celles des logements comparables du même secteur, et il est exclu lorsque le logement présente certains défauts, dont un classement F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis de trois mois pour saisir le juge. Ce modèle n’indique NULLE PART où l’encadrement s’applique : le périmètre est fixé par décret sur demande des collectivités compétentes et il change. Il faut le vérifier pour la commune concernée avant de signer. Il faut aussi savoir que l’expérimentation a été ouverte pour huit ans à compter de la publication de la loi ELAN et arrive donc à échéance à la fin du mois de novembre 2026 : à la date de rédaction de ce modèle, aucun texte de prorogation ou de pérennisation n’avait été promulgué, une proposition de loi étant en cours d’examen. Vérifiez l’état du droit au jour de votre signature.

LA DÉCENCE ÉNERGÉTIQUE : UN CALENDRIER EN COURS, ET UN PROJET DE LOI QUI POURRAIT LE DÉFAIRE. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, impose au logement décent un critère de performance énergétique minimale, mis en œuvre par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié. Le calendrier de la France métropolitaine est le suivant : la classe G ne peut plus être louée comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025, la classe F ne le pourra plus à compter du 1er janvier 2028 et la classe E à compter du 1er janvier 2034. Le calendrier des départements et régions d’outre-mer est différent et plus tardif : la classe G y est concernée à compter du 1er janvier 2028 et la classe F à compter du 1er janvier 2031, sans étape pour la classe E. Une règle distincte est déjà en vigueur depuis le 24 août 2022 : pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut être ni révisé en cours de bail, ni réévalué au renouvellement, ni relevé à la relocation au-delà du dernier loyer du précédent locataire (articles 17, II, 17-1, III et 17-2, II, issus de l’article 159 de la même loi). Deux mouvements sont à surveiller : la méthode de calcul du diagnostic a été modifiée par l’arrêté du 13 août 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026, ce qui peut changer la classe d’un logement sans travaux et sans nouvelle visite ; et un projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l’Assemblée nationale, prévoirait de rouvrir la location des logements classés F et G sous condition d’engagement de travaux. À la date de rédaction de ce modèle, ce texte n’était ni adopté ni promulgué. Vérifiez l’état du droit avant de louer un logement classé F ou G.

COMMENT UTILISER CE CONTRAT. Remplissez tous les champs, imprimez le bail en autant d’exemplaires que de parties et faites-le signer par chacune ; chaque partie en conserve un. Rassemblez les annexes AVANT la signature — la notice d’information, le dossier de diagnostic technique, l’état des lieux, l’inventaire du mobilier s’il s’agit d’un meublé — car c’est leur remise à la signature que la loi organise, et non leur envoi plus tard. Établissez l’état des lieux d’entrée le jour de la remise des clés, relevez les index des compteurs, et faites-le signer par les deux parties : c’est la seule pièce qui tranche un litige sur le dépôt de garantie. Si un garant intervient, faites-lui signer un acte de cautionnement séparé conforme à l’article 22-1, avec la mention de l’article 2297 du code civil apposée PAR LA CAUTION ELLE-MÊME et portant un montant plafond en toutes lettres et en chiffres, et remettez-lui un exemplaire du bail. Enfin, vérifiez trois choses qui dépendent du lieu et de la date et que ce modèle ne peut pas décider à votre place : si la commune est en zone tendue ou en zone d’encadrement des loyers, quelle est la classe du diagnostic de performance énergétique du logement, et quel contrat type est applicable à la date de votre signature. Ce modèle ne rend pas d’avis sur votre situation, ne calcule rien et ne remplace pas un professionnel.