Untermietvertrag bearbeiten

Zwischen Lena Achterberg, geboren am 11. Juni 1993, wohnhaft Boxhagener Straße 74, 10245 Berlin — nachstehend „der Untervermieter“ — und Tobias Reinhardt, geboren am 23. Februar 1998, wohnhaft Lindenauer Markt 9, 04177 Leipzig — nachstehend „der Untermieter“ — wird der folgende Untermietvertrag über Wohnraum geschlossen. Er richtet sich nach den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs und den Vorschriften über die Miete von Wohnraum (§§ 549 ff. BGB). Der Untervermieter ist nicht Eigentümer der Wohnung, sondern selbst Mieter; die Grenzen, die sich daraus ergeben, regelt § 1 dieses Vertrages.

§ 1 Der Hauptmietvertrag und die Abhängigkeit dieses Vertrages Der Untervermieter ist Mieter der Wohnung Boxhagener Straße 74, 3. Obergeschoss links, 10245 Berlin aufgrund des Hauptmietvertrags vom 15. August 2022 mit Hausverwaltung Nordkiez GmbH (nachstehend „der Hauptvermieter“). Eigentümer der Wohnung ist Ingrid Sattler. Der Untervermieter kann dem Untermieter nur die Rechte einräumen, die ihm selbst aus dem Hauptmietvertrag zustehen; dieser Untermietvertrag kann dem Untermieter keine weitergehende Rechtsstellung verschaffen. Beide Parteien nehmen deshalb ausdrücklich zur Kenntnis: Endet der Hauptmietvertrag — gleich aus welchem Grund und gleich, ob dieser Untermietvertrag noch läuft —, so kann der Hauptvermieter die Räume nach § 546 Abs. 2 BGB auch unmittelbar vom Untermieter zurückfordern. Ein Untermietverhältnis schützt den Untermieter gegenüber dem Hauptvermieter nicht. Die Ausnahme des § 565 BGB, bei der der Hauptvermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis eintritt, setzt voraus, dass der Mieter den Wohnraum nach dem Hauptmietvertrag GEWERBLICH zu Wohnzwecken weitervermieten soll; dieser Vertrag ist keine gewerbliche Weitervermietung. Der Untervermieter verpflichtet sich, den Untermieter unverzüglich zu unterrichten, sobald der Hauptmietvertrag gekündigt wird oder aus anderem Grund zu enden droht.

§ 2 Überlassene Räume und Mitbenutzung Der Untervermieter überlässt dem Untermieter zum alleinigen Gebrauch: das straßenseitige Zimmer mit etwa 17 m², abschließbar, mit einer Fläche von etwa 17 m². Zur gemeinsamen Nutzung mit dem Untervermieter und den übrigen Bewohnern stehen zur Verfügung: Küche, Bad mit Dusche, Flur, Abstellkammer und Balkon zur gemeinsamen Nutzung. Übergeben werden ein Haustürschlüssel, ein Wohnungsschlüssel, ein Zimmerschlüssel, ein Briefkastenschlüssel. Es wird damit nur ein TEIL des Wohnraums überlassen; die Wohnung als Ganze bleibt dem Untervermieter aus dem Hauptmietvertrag. Die Räume werden MÖBLIERT überlassen. Die überlassenen Einrichtungsgegenstände sind in der Anlage „Inventar“ einzeln aufgeführt; sie bleiben Eigentum des Untervermieters und sind bei Vertragsende in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie übergeben wurden, abgesehen von der Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch. Die Flächenangabe beschreibt die Räume und ist keine Zusicherung einer auf den Quadratmeter genauen Fläche. Die Räume werden ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen.

§ 3 Erlaubnis des Hauptvermieters Der Hauptvermieter hat die Untervermietung am 20. August 2026 erlaubt; die Erlaubnis wurde schriftlich per Brief der Hausverwaltung erteilt. Ein Nachweis der Erlaubnis ist diesem Vertrag als Anlage beigefügt. Für die Überlassung eines TEILS des Wohnraums steht dem Untervermieter nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf die Erlaubnis zu, wenn für ihn nach Abschluss des Hauptmietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entstanden ist; das gilt nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Hauptvermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam; ein pauschales Untervermietungsverbot im Hauptmietvertrag hebt diesen Anspruch daher nicht auf. Verweigert der Hauptvermieter die Erlaubnis, so kann der Untervermieter den Hauptmietvertrag nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Die Erlaubnis nimmt dem Untervermieter seine Verantwortung nicht ab: Nach § 540 Abs. 2 BGB hat der Mieter ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, AUCH WENN der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. Für Schäden, die der Untermieter verursacht, haftet der Untervermieter dem Hauptvermieter deshalb weiter.

§ 4 Mietzeit — unbefristetes Untermietverhältnis Das Untermietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2026 und läuft auf unbestimmte Zeit. Es endet nicht von selbst, sondern nur durch Kündigung, durch Aufhebungsvertrag oder in den gesetzlich geregelten Fällen — und spätestens mit dem Hauptmietvertrag. Die Fristen und die Form der Kündigung regelt die nächste Klausel. Das Recht beider Parteien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 543, 569 BGB) bleibt unberührt. Es gilt außerdem § 550 BGB: Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit, und die Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Beide Parteien unterschreiben diesen Vertrag deshalb eigenhändig.

§ 5 Kündigung und Kündigungsfrist Die Kündigung dieses Untermietverhältnisses bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form; eine E-Mail, eine Textnachricht oder ein mündliches Wort genügen dafür nicht. Da der überlassene Wohnraum Teil der vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung ist und von ihm überwiegend möbliert wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB), ist die Kündigung nach § 573c Abs. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf DIESES Monats zulässig. Beide Parteien nehmen ausdrücklich zur Kenntnis, dass das eine sehr kurze Frist ist: Wer am 15. kündigt, muss zum Monatsende ausziehen. Sie gilt für beide Seiten. Eine zum Nachteil des Untermieters von § 573c Abs. 1 oder Abs. 3 BGB abweichende Vereinbarung ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam; die Parteien vereinbaren deshalb keine andere Frist. Ein berechtigtes Interesse braucht der Untervermieter für die ordentliche Kündigung hier NICHT: § 549 Abs. 2 BGB nimmt dieses Mietverhältnis von den §§ 573 bis 575 BGB und von § 568 Abs. 2 BGB aus, sodass weder der Kündigungsschutz des § 573 BGB noch der Widerspruch nach den §§ 574 bis 574b BGB eingreift. Beide Parteien sollten sich darüber im Klaren sein, bevor sie unterschreiben: Der Untermieter steht hier deutlich schwächer als der Mieter einer eigenen Wohnung. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund richtet sich nach den §§ 543 und 569 BGB. Endet der Hauptmietvertrag, so endet auch dieses Untermietverhältnis, und der Hauptvermieter kann die Räume nach § 546 Abs. 2 BGB unmittelbar vom Untermieter zurückfordern.

§ 6 Miete, Betriebskosten und Zahlung Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 430 €. Daneben zahlt der Untermieter für die Betriebskosten 70 € monatlich. Die von den Parteien selbst eingetragene monatliche Gesamtmiete beträgt 500 €; dieses Formular rechnet die Summe nicht aus, die Parteien haben sie geprüft. Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 556b Abs. 1 BGB); für die Rechtzeitigkeit kommt es auf die Vornahme der Zahlung an. Gezahlt wird wie folgt: Überweisung auf das Konto der Untervermieterin, IBAN wird gesondert mitgeteilt. Betriebskosten kann der Untervermieter nur umlegen, weil und soweit es hier vereinbart ist; umlagefähig sind allein die Kostenarten des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung. Wird über Vorauszahlungen abgerechnet, so ist die Abrechnung jährlich zu erteilen und dem Untermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Untervermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einer Pauschale entfällt die Abrechnung, und der Untervermieter trägt das Risiko steigender Kosten. Der Untervermieter bleibt dem Hauptvermieter gegenüber zur Zahlung der vollen Hauptmiete verpflichtet; bleibt der Untermieter die Zahlung schuldig, ändert das daran nichts. Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) und über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g BGB) gelten für dieses Mietverhältnis nach § 549 Abs. 2 BGB nicht. Eine Änderung der Miete bedarf deshalb einer Vereinbarung beider Parteien.

§ 7 Kaution (§ 551 BGB) Der Untermieter leistet eine Kaution von 1.290 €. Sie hält die Grenze des § 551 Abs. 1 BGB ein: Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen, hier also höchstens 1.290 € (das Dreifache der Nettokaltmiete von 430 €). Bezugsgröße ist ausdrücklich die NETTOKALTMIETE und nicht die Gesamtmiete — die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten zählen nach dem Wortlaut des § 551 Abs. 1 BGB nicht mit. Der Untermieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt; die erste ist zu Beginn des Untermietverhältnisses fällig, die weiteren werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Summe im Voraus verlangt, wäre unwirksam. Der Untervermieter hat die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Anlage muss von seinem Vermögen GETRENNT erfolgen, und die Erträge stehen dem Untermieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Die getrennte Anlage ist keine Formalie: Sie ist der Schutz des Untermieters für den Fall, dass der Untervermieter zahlungsunfähig wird. Jede zum Nachteil des Untermieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Diese Regeln gelten auch dann, wenn die Vorschriften der §§ 557 bis 561 und der §§ 573 bis 575 BGB nach § 549 Abs. 2 BGB nicht anzuwenden sind: § 551 BGB steht in dieser Ausnahmeliste nicht. Nach dem Ende des Untermietverhältnisses hat der Untervermieter eine angemessene Frist zur Prüfung; eine feste Zahl von Tagen nennt das Gesetz nicht.

§ 8 Pflichten des Untermieters und Hausordnung Der Untermieter hat mit den überlassenen Räumen und den mitbenutzten Flächen pfleglich umzugehen, ausreichend zu heizen und zu lüften und die Hausordnung des Gebäudes einzuhalten. Alle Pflichten, die dem Untervermieter aus dem Hauptmietvertrag gegenüber dem Hauptvermieter obliegen — insbesondere die Hausordnung, die Ruhezeiten, die Regeln über Tierhaltung und über bauliche Veränderungen —, gelten im Verhältnis zum Untermieter entsprechend, soweit sie den überlassenen Bereich betreffen. Der Untervermieter stellt dem Untermieter die maßgeblichen Regelungen des Hauptmietvertrags auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung. Der Untermieter darf die Räume ohne die Zustimmung des Untervermieters IN TEXTFORM nicht seinerseits einem Dritten überlassen; für ihn gilt § 540 Abs. 1 BGB ebenso. Mängel der Räume hat er dem Untervermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB); unterlässt er die Anzeige, kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB verlieren, soweit der Untervermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Der Untervermieter seinerseits ist verpflichtet, dem Untermieter die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie darin zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), und Mängel, die er nicht selbst beheben darf, unverzüglich an den Hauptvermieter weiterzuleiten.

§ 9 Übergabe und Zustand Die Räume werden am 1. Oktober 2026 übergeben. Beide Parteien fertigen bei der Übergabe ein Protokoll an, das den Zustand der Räume, etwaige Mängel, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel festhält, und unterschreiben es beide; jede Partei erhält eine Ausfertigung. Die überlassenen Einrichtungsgegenstände werden nach der Anlage „Inventar“ Stück für Stück abgeglichen und ihr Zustand im Protokoll vermerkt. Das Übergabeprotokoll ist keine Förmelei: Im späteren Streit über die Kaution oder über Schäden ist es regelmäßig das einzige Beweismittel, das beiden Seiten hilft. Ohne Protokoll trägt im Zweifel derjenige die Last, der eine Veränderung behauptet. Die Zahl der übergebenen Schlüssel wird ausdrücklich festgehalten; der Untermieter darf ohne Zustimmung des Untervermieters keine weiteren Schlüssel anfertigen lassen und hat bei Vertragsende alle Schlüssel zurückzugeben.

§ 10 Rückgabe Der Untermieter hat die Räume nach Beendigung des Untermietverhältnisses geräumt, besenrein und mit allen Schlüsseln zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Veränderungen, die er vorgenommen hat, sind zu beseitigen, soweit der Untervermieter nicht auf die Beseitigung verzichtet; Einrichtungen, die der Untermieter selbst eingebracht hat, darf er wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Gibt der Untermieter die Räume nach der Beendigung nicht zurück, so kann der Untervermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Beide Parteien fertigen auch bei der Rückgabe ein Protokoll an und unterschreiben es. Zu einer Renovierung oder zum Streichen ist der Untermieter nicht verpflichtet: Schönheitsreparaturen schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB der Vermieter, und eine Abwälzung auf den Mieter hält der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nur unter engen Voraussetzungen stand — dieser Vertrag wälzt sie deshalb nicht ab. Ergänzend gilt § 546 Abs. 2 BGB: Endet der Hauptmietvertrag, kann der Hauptvermieter die Räume unmittelbar vom Untermieter zurückfordern.

§ 11 Haftung und Versicherung Der Untervermieter hat nach § 540 Abs. 2 BGB ein dem Untermieter bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden gegenüber dem Hauptvermieter zu vertreten, AUCH WENN der Hauptvermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. Diese Haftung kann kein Untermietvertrag abbedingen — sie besteht im Verhältnis zum Hauptvermieter, an dem der Untermieter nicht beteiligt ist. Im Innenverhältnis stellt der Untermieter den Untervermieter von Ansprüchen frei, die der Hauptvermieter wegen eines vom Untermieter zu vertretenden Schadens gegen den Untervermieter erhebt. Beiden Parteien wird eine Privathaftpflichtversicherung dringend empfohlen; ohne sie trifft ein einziger Wasserschaden den Verursacher persönlich. Der Untervermieter hat den Untermieter unverzüglich zu unterrichten, wenn der Hauptvermieter Ansprüche geltend macht, die den überlassenen Bereich betreffen, damit dieser sich äußern kann.

§ 12 Anmeldung bei der Meldebehörde und Datenschutz Der Untermieter hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Der Untervermieter ist hier der Wohnungsgeber und deshalb verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken und dem Untermieter den Einzug innerhalb derselben Frist schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde elektronisch zu bestätigen (§ 19 Abs. 1 BMG). Diese Bestätigung muss nach § 19 Abs. 3 BMG Namen und Anschrift des Wohnungsgebers enthalten und, weil der Untervermieter nicht der Eigentümer ist, AUCH DEN NAMEN DES EIGENTÜMERS — hier Ingrid Sattler —, außerdem das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen. Genau diese Angabe fehlt in den meisten Vordrucken und ist der Grund, aus dem eine Anmeldung im Untermietverhältnis scheitert. Eine ausfüllbare Wohnungsgeberbestätigung liegt diesem Vertrag als Anlage bei. Erhält der Untermieter die Bestätigung nicht rechtzeitig, so hat er dies der Meldebehörde unverzüglich mitzuteilen (§ 19 Abs. 2 BMG). Die Parteien verarbeiten die im Rahmen dieses Vertrages erhobenen personenbezogenen Daten ausschließlich zu dessen Durchführung und nach der Datenschutz-Grundverordnung; sie werden gelöscht, sobald die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen abgelaufen sind.

§ 13 Anlagen Diesem Vertrag werden die folgenden Unterlagen als Anlagen beigefügt; sie werden Bestandteil des Vertrages, sobald beide Parteien sie unterschrieben oder als beigefügt bestätigt haben. Anlage 1 — Übergabeprotokoll mit Zustand, Zählerständen und Schlüsseln. Anlage 2 — Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG, mit dem Namen des Eigentümers. Anlage 3 — Nachweis der Erlaubnis des Hauptvermieters. Anlage 4 — Inventar der überlassenen Einrichtungsgegenstände. Fehlt eine Anlage bei der Unterzeichnung, so halten die Parteien im Vertrag fest, bis wann sie nachgereicht wird.

§ 14 Schriftform, Unwirksamkeit einzelner Klauseln und Schlussbestimmungen Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie alle Nebenabreden bedürfen der Schriftform. Das ist keine Floskel: Nach § 550 BGB gilt ein für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossener Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, und eine mündlich getroffene Nebenabrede kann die Schriftform des ganzen Vertrages zerstören. Ist eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam; an die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die gesetzliche Regelung — bei Klauseln, die zum Nachteil des Untermieters von zwingendem Wohnraummietrecht abweichen, ist das die für ihn günstigere gesetzliche Lage und nicht eine auf das zulässige Maß zurückgeführte Fassung. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält eine von beiden Parteien eigenhändig unterschriebene Ausfertigung. Beide Parteien bestätigen, den Vertrag vor der Unterschrift gelesen zu haben, insbesondere die Klauseln über die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag, über die Erlaubnis, über die Mietzeit und über die Kündigungsfrist. Unterzeichnet in Berlin am 4. September 2026.

EIN UNTERMIETVERTRAG SCHÜTZT DEN UNTERMIETER NICHT GEGEN DEN EIGENTÜMER. Das ist der Satz, den kein herunterladbares Muster schreibt, und er ist der wichtigste des ganzen Vertrages. § 546 Abs. 2 BGB: „Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.“ Endet also der HAUPTmietvertrag — durch Kündigung des Hauptvermieters, durch Kündigung des Hauptmieters, durch Aufhebungsvertrag —, dann kann der Hauptvermieter die Räume unmittelbar vom Untermieter herausverlangen, ganz gleich, was im Untermietvertrag steht und wie lange er noch laufen sollte. Die einzige Ausnahme ist die gewerbliche Weitervermietung des § 565 BGB, bei der der Vermieter in das Untermietverhältnis eintritt; sie setzt voraus, dass der Hauptmietvertrag genau dafür geschlossen wurde, und trifft auf einen privaten Untermietvertrag nicht zu. Wer untermietet, sollte deshalb wissen, wie lange der Hauptmietvertrag noch läuft — und sich vertraglich zusichern lassen, unverzüglich unterrichtet zu werden, wenn er endet.

DIE ERLAUBNIS IST PFLICHT — ABER SIE IST BEI EINEM ZIMMER AUCH EIN ANSPRUCH. Ohne die Erlaubnis des Vermieters darf niemand untervermieten (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB), und wer es doch tut, gibt dem Vermieter nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung — in der Regel erst nach Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB), aber das ist ein schwacher Trost, wenn die eigene Wohnung auf dem Spiel steht. Umgekehrt gilt: Entsteht für den Mieter NACH Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, EINEN TEIL des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, so kann er die Erlaubnis VERLANGEN (§ 553 Abs. 1 BGB). Der Vermieter darf sie nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist — und ein pauschales Untervermietungsverbot im Mietvertrag hilft ihm dabei nicht, weil § 553 Abs. 3 BGB jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklärt. Er darf die Erlaubnis allerdings von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB); einen Prozentsatz nennt das Gesetz nicht. Und verweigert er sie doch, kann der Mieter den Hauptmietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für die GANZE Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht — dort entscheidet der Vermieter frei.

DAS MÖBLIERTE ZIMMER IN DER EIGENEN WOHNUNG IST EIN ANDERES RECHT. Ist der überlassene Raum Teil der Wohnung, die der Untervermieter SELBST BEWOHNT, und stattet er ihn überwiegend mit Einrichtungsgegenständen aus, so gelten nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561), über die Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten Märkten (§§ 556d bis 556g) und über den Mieterschutz bei Beendigung (§ 568 Abs. 2, §§ 573 bis 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a) NICHT. Die Folge ist drastisch und steht in § 573c Abs. 3 BGB: Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf DIESES Monats zulässig — wer am 15. kündigt, muss zum Monatsende raus. Kein berechtigtes Interesse, kein Widerspruch wegen Härte, keine drei Monate. Die Ausnahme greift NICHT, wenn der Raum dem Untermieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Wer als Untermieter ein möbliertes Zimmer nimmt, sollte diese Frist kennen, bevor er unterschreibt; wer es vermietet, sollte wissen, dass sie auch gegen ihn läuft.

DIE KAUTION: HÖCHSTENS DREI NETTOKALTMIETEN, UND DIESE GRENZE GILT AUCH FÜR EIN ZIMMER. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Sicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete OHNE die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Bezugsgröße ist also die Nettokaltmiete, nicht die Gesamtmiete — der Fehler, der in den umlaufenden Mustern am häufigsten steckt und die Kaution um die Nebenkosten zu hoch ansetzt. Wird mehr vereinbart, ist die Abrede im übersteigenden Teil unwirksam; der Vertrag bleibt im Übrigen bestehen. Der Untermieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn (§ 551 Abs. 2 BGB), und der Untervermieter muss das Geld GETRENNT VON SEINEM VERMÖGEN anlegen, wobei die Erträge dem Untermieter zustehen (§ 551 Abs. 3 BGB) — das ist der Schutz für den Fall, dass der Untervermieter zahlungsunfähig wird. Jede für den Untermieter nachteilige Abweichung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Und die vielleicht wichtigste Feinheit: § 551 BGB steht NICHT in der Ausnahmeliste des § 549 Abs. 2 BGB. Auch beim möblierten Zimmer in der eigenen Wohnung gelten also Grenze, Ratenrecht und getrennte Anlage.

„NUR FÜR EIN HALBES JAHR“ — WARUM DIE BEFRISTUNG OFT NICHT TRÄGT. Ein Wohnraummietvertrag lässt sich nicht frei befristen. § 575 Abs. 1 BGB erlaubt es nur, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familie oder seinen Haushalt nutzen, sie beseitigen oder wesentlich verändern oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will — und er dem Mieter diesen Grund bei Vertragsschluss SCHRIFTLICH mitteilt. Fehlt der Grund, ist der Vertrag nicht unwirksam: Er gilt als auf UNBESTIMMTE ZEIT abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB), also genau umgekehrt zur Absicht. Beim Untermietvertrag gibt es allerdings einen zweiten, oft übersehenen Weg: Greift § 549 Abs. 2 BGB ein — vorübergehender Gebrauch oder möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung —, sind die §§ 573 bis 575 BGB überhaupt nicht anzuwenden, und dann trägt die Befristung ohne einen Grund. Diese Vorlage prüft beides und sagt Ihnen im Dokument, welcher der beiden Fälle vorliegt. Ein bloßes Enddatum ersetzt keinen von beiden. Prüfen Sie zuletzt, ob Ihre Stadt für kurze Vermietungen eine Genehmigung verlangt: Zweckentfremdungsverbote sind Landes- und Gemeinderecht und unterscheiden sich von Ort zu Ort. Diese Vorlage prüft Ihren Fall nicht, ist keine Rechtsberatung und rechnet außer der Kautionsgrenze nichts aus.