Contrato-promessa de compra e venda (CPCV)
Crie um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) de um imóvel: o documento em que o promitente-vendedor e o promitente-comprador se comprometem a celebrar a compra e venda definitiva mais tarde, na escritura. Indique as partes, o imóvel, o preço, o sinal e a data-limite para a escritura, escolha se a promessa tem eficácia real, e descarregue o PDF pronto a assinar — grátis e em minutos. É regulado pelo artigo 410.º do Código Civil e inclui o regime do sinal (arts. 441.º e 442.º) e a execução específica (art. 830.º).
Primeiro outorgante: Maria Costa Ribeiro, contribuinte fiscal n.º 123 456 789, com morada em Rua Augusta 45, 2.º Esq., 1100-053 Lisboa, adiante designado por PROMITENTE-VENDEDOR.
Segundo outorgante: João Pereira Martins, contribuinte fiscal n.º 234 567 890, com morada em Avenida da República 120, 4.º, 1050-197 Lisboa, adiante designado por PROMITENTE-COMPRADOR.
O PROMITENTE-VENDEDOR é dono e legítimo proprietário do seguinte imóvel: Fração autónoma designada pela letra «B», destinada a habitação, correspondente ao 2.º andar direito, com um lugar de estacionamento na cave, sito em Rua das Flores 20, freguesia de Arroios, concelho de Lisboa. Inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4567 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 1234/Arroios. Licença de utilização n.º 321/2019, emitida pela Câmara Municipal de Lisboa.
Reconhecendo capacidade para contratar, ambas as partes celebram, de boa-fé, o presente contrato-promessa de compra e venda, ao abrigo do artigo 410.º do Código Civil, que se rege pelas cláusulas seguintes.
PRIMEIRA. Objeto. Pelo presente contrato, o PROMITENTE-VENDEDOR promete vender ao PROMITENTE-COMPRADOR, e este promete comprar-lhe, livre de ónus, encargos ou responsabilidades, o imóvel acima identificado, nas condições das cláusulas seguintes.
SEGUNDA. Preço. O preço da prometida compra e venda é de 250.000 €. O remanescente do preço, deduzido do que for pago a título de sinal, será integralmente pago no ato da celebração da escritura pública/contrato definitivo.
TERCEIRA. Sinal. Com a assinatura do presente contrato, o PROMITENTE-COMPRADOR entrega ao PROMITENTE-VENDEDOR, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000 €, que será imputada no preço, presumindo-se sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador (art. 441.º do Código Civil). Se o incumprimento do contrato for imputável ao PROMITENTE-COMPRADOR, o PROMITENTE-VENDEDOR faz sua a quantia recebida a título de sinal; se for imputável ao PROMITENTE-VENDEDOR, o PROMITENTE-COMPRADOR pode exigir o dobro do que prestou (art. 442.º do Código Civil). Em alternativa, o contraente não faltoso pode requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º (art. 442.º, n.º 3).
QUARTA. Escritura pública (contrato definitivo). A escritura pública (ou documento particular autenticado) de compra e venda será celebrada até 15 de outubro de 2026, competindo a marcação e a comunicação da data, hora e local à outra parte com a antecedência mínima de 8 dias. Salvo acordo em contrário, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo e os demais encargos da escritura e do registo ficam a cargo do PROMITENTE-COMPRADOR.
QUINTA. Execução específica. Em caso de incumprimento, qualquer das partes pode recorrer à execução específica do contrato, obtendo sentença que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa (art. 830.º do Código Civil). Tratando-se de promessa de transmissão de direito real sobre edifício ou fração autónoma (art. 410.º, n.º 3), o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes (art. 830.º, n.º 3).
SEXTA. Forma e requisitos legais. Nos termos do artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil, as assinaturas dos outorgantes devem ser objeto de reconhecimento presencial e a entidade que o realiza deve certificar a existência da respetiva licença de utilização ou de construção do imóvel.
SÉTIMA. Eficácia. A presente promessa tem eficácia meramente obrigacional, produzindo efeitos apenas entre as partes e seus herdeiros ou sucessores, sem prejuízo da faculdade de lhe ser atribuída eficácia real nos termos do artigo 413.º do Código Civil.
OITAVA. Lei aplicável e foro. Em tudo o que for omisso aplica-se o Código Civil. As partes procurarão resolver amigavelmente os litígios emergentes do contrato; na falta de acordo, é competente o tribunal territorialmente competente nos termos gerais de direito.
Por estarem de acordo, as partes assinam o presente contrato em duplicado, ficando cada uma com um exemplar, no local e data acima indicados.
Como funciona
Comece a partir deste modelo de contrato-promessa.
Preencha os campos ou peça alterações ao copiloto.
Gere o PDF e assine-o — o imóvel exige reconhecimento presencial das assinaturas.
Porquê usar este modelo
Fixa por escrito o preço, o prazo e as condições da compra.
Sinal, perda e devolução em dobro conforme os artigos 441.º e 442.º.
Adapte a cláusula do sinal ao que combinar com a outra parte.
Inclui o direito à execução específica do artigo 830.º.
Pronto a assinar e a levar ao reconhecimento de assinaturas.
Conforme o Código Civil e a prática notarial portuguesa.
O que inclui o documento
Primeiro outorgante: Maria Costa Ribeiro, contribuinte fiscal n.º 123 456 789, com morada em Rua Augusta 45, 2.º Esq., 1100-053 Lisboa, adiante designado por PROMITENTE-VENDEDOR.
Segundo outorgante: João Pereira Martins, contribuinte fiscal n.º 234 567 890, com morada em Avenida da República 120, 4.º, 1050-197 Lisboa, adiante designado por PROMITENTE-COMPRADOR.
O PROMITENTE-VENDEDOR é dono e legítimo proprietário do seguinte imóvel: Fração autónoma designada pela letra «B», destinada a habitação, correspondente ao 2.º andar direito, com um lugar de estacionamento na cave, sito em Rua das Flores 20, freguesia de Arroios, concelho de Lisboa. Inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 4567 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 1234/Arroios. Licença de utilização n.º 321/2019, emitida pela Câmara Municipal de Lisboa.
Reconhecendo capacidade para contratar, ambas as partes celebram, de boa-fé, o presente contrato-promessa de compra e venda, ao abrigo do artigo 410.º do Código Civil, que se rege pelas cláusulas seguintes.
PRIMEIRA. Objeto. Pelo presente contrato, o PROMITENTE-VENDEDOR promete vender ao PROMITENTE-COMPRADOR, e este promete comprar-lhe, livre de ónus, encargos ou responsabilidades, o imóvel acima identificado, nas condições das cláusulas seguintes.
SEGUNDA. Preço. O preço da prometida compra e venda é de 250.000 €. O remanescente do preço, deduzido do que for pago a título de sinal, será integralmente pago no ato da celebração da escritura pública/contrato definitivo.
TERCEIRA. Sinal. Com a assinatura do presente contrato, o PROMITENTE-COMPRADOR entrega ao PROMITENTE-VENDEDOR, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000 €, que será imputada no preço, presumindo-se sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador (art. 441.º do Código Civil). Se o incumprimento do contrato for imputável ao PROMITENTE-COMPRADOR, o PROMITENTE-VENDEDOR faz sua a quantia recebida a título de sinal; se for imputável ao PROMITENTE-VENDEDOR, o PROMITENTE-COMPRADOR pode exigir o dobro do que prestou (art. 442.º do Código Civil). Em alternativa, o contraente não faltoso pode requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º (art. 442.º, n.º 3).
QUARTA. Escritura pública (contrato definitivo). A escritura pública (ou documento particular autenticado) de compra e venda será celebrada até 15 de outubro de 2026, competindo a marcação e a comunicação da data, hora e local à outra parte com a antecedência mínima de 8 dias. Salvo acordo em contrário, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo e os demais encargos da escritura e do registo ficam a cargo do PROMITENTE-COMPRADOR.
QUINTA. Execução específica. Em caso de incumprimento, qualquer das partes pode recorrer à execução específica do contrato, obtendo sentença que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa (art. 830.º do Código Civil). Tratando-se de promessa de transmissão de direito real sobre edifício ou fração autónoma (art. 410.º, n.º 3), o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes (art. 830.º, n.º 3).
SEXTA. Forma e requisitos legais. Nos termos do artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil, as assinaturas dos outorgantes devem ser objeto de reconhecimento presencial e a entidade que o realiza deve certificar a existência da respetiva licença de utilização ou de construção do imóvel.
SÉTIMA. Eficácia. A presente promessa tem eficácia meramente obrigacional, produzindo efeitos apenas entre as partes e seus herdeiros ou sucessores, sem prejuízo da faculdade de lhe ser atribuída eficácia real nos termos do artigo 413.º do Código Civil.
OITAVA. Lei aplicável e foro. Em tudo o que for omisso aplica-se o Código Civil. As partes procurarão resolver amigavelmente os litígios emergentes do contrato; na falta de acordo, é competente o tribunal territorialmente competente nos termos gerais de direito.
Por estarem de acordo, as partes assinam o presente contrato em duplicado, ficando cada uma com um exemplar, no local e data acima indicados.
Perguntas frequentes
Este modelo é gratuito?
Sim, totalmente grátis e sem registo. Preencha, personalize e descarregue o contrato-promessa em PDF sem criar qualquer conta.
Posso editá-lo?
Sim. Pode editar todos os campos — partes, imóvel, preço, sinal, data da escritura e as cláusulas de sinal e de eficácia — diretamente no editor ou pedindo ao copiloto em linguagem natural.
O que é o sinal e o que acontece se alguém desistir?
O sinal é a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor; no contrato-promessa de compra e venda presume-se que toda a quantia entregue tem carácter de sinal (art. 441.º do Código Civil). Se for o comprador a não cumprir, perde o sinal; se for o vendedor, tem de devolver o sinal em dobro (art. 442.º). Em alternativa, a parte não faltosa pode exigir a execução específica do contrato (art. 830.º).
Preciso de reconhecer as assinaturas e de escritura?
Para a promessa de compra e venda de um edifício ou fração autónoma, o artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que o faz, da existência da licença de utilização. A compra e venda definitiva faz-se depois por escritura pública ou documento particular autenticado.
Serve para vender um carro ou outro bem móvel?
Este modelo foi pensado para imóveis (a utilização mais comum do CPCV). Para a venda de um automóvel, veja a nossa declaração de venda de automóvel; para outros bens móveis, um contrato de compra e venda simples costuma bastar, sem necessidade de promessa nem de escritura.
É legalmente válido?
Sim. O contrato-promessa está previsto no artigo 410.º do Código Civil e, cumprindo os requisitos de forma (documento assinado e, tratando-se de imóvel, reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença de utilização — art. 410.º, n.º 3), vincula ambas as partes. Para o seu caso concreto, sobretudo em matéria de IMT e Imposto do Selo, consulte um profissional.
Posso usá-lo em Portugal?
Sim. O Código Civil aplica-se em todo o território nacional, pelo que o contrato-promessa é válido em todo o país.
Este modelo é disponibilizado apenas para fins informativos gerais e não constitui aconselhamento jurídico, médico, financeiro ou profissional. Para casos específicos, consulte um profissional qualificado.
Fontes: Código Civil, art. 410.º (contrato-promessa; forma e requisitos do n.º 3), art. 413.º (eficácia real), arts. 441.º e 442.º (sinal) e art. 830.º (execução específica).