Editor de contrato de alquiler

Conste por el presente documento el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que celebran, de una parte, Elena Rocío Palomino Vargas, identificado(a) con DNI N.º 09876543, con domicilio en calle Los Cedros 245, urbanización San Antonio, distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se denominará EL ARRENDADOR; y, de la otra parte, Jorge Luis Mendoza Ríos, identificado(a) con DNI N.º 46812357, con domicilio en jirón Junín 812, distrito de Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se denominará EL ARRENDATARIO; ambos mayores de edad y con plena capacidad de ejercicio, en los términos y condiciones siguientes.

PRIMERA. Objeto del contrato y destino del bien. EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo acepta, el departamento N.º 502 y el estacionamiento N.º 18 del Edificio Los Robles, ubicado en la avenida Benavides 1450, ubicado en el distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida electrónica N.º 11234567 del Registro de Predios de la Zona Registral N.º IX — Sede Lima de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Conforme al artículo 1666 del Código Civil, por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. El bien se destinará única y exclusivamente a casa-habitación, y EL ARRENDATARIO no podrá darle un destino distinto sin autorización escrita de EL ARRENDADOR: el artículo 1681 inciso 1 lo obliga a recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió, y el artículo 1697 inciso 3 permite resolver el contrato si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres. La partida registral se consigna aquí porque el artículo 1708 del Código Civil hace oponible al futuro adquirente el arrendamiento que esté inscrito.

SEGUNDA. Plazo determinado y conclusión. El plazo del arrendamiento es DETERMINADO y corre desde el 1 de octubre de 2026 hasta el 30 de septiembre de 2027, ambas fechas inclusive. El artículo 1687 del Código Civil admite que el arrendamiento sea de duración determinada o indeterminada, y el artículo 1688 dispone que el plazo del arrendamiento de duración determinada NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AÑOS, y de seis años cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces, entendiéndose reducido a dichos plazos todo plazo o prórroga que los exceda. Conforme al artículo 1699, este contrato concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, SIN QUE SEA NECESARIO AVISO PREVIO de ninguna de ellas. Las partes dejan expresa constancia de la regla que casi siempre se malinterpreta: si vencido el plazo EL ARRENDATARIO permanece en el uso del bien, el artículo 1700 dispone que NO SE ENTIENDE QUE HAY RENOVACIÓN TÁCITA, sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones, hasta que EL ARRENDADOR solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento; mientras ese requerimiento no se produzca, el contrato continúa y la renta se sigue devengando. El IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011, Ucayali) precisó que el solo vencimiento del contrato no lo resuelve, porque por imperio de la ley se asume su continuación, y que recién con el requerimiento de devolución del artículo 1704 fenece el título del arrendatario, siempre que esa comunicación sea INDUBITABLE. Por eso EL ARRENDADOR cursará dicho requerimiento por CONDUCTO NOTARIAL.

TERCERA. Renta (merced conductiva) y forma de pago. La renta mensual o merced conductiva es de 1,800.00 soles, que EL ARRENDATARIO pagará por adelantado, a más tardar el día 5 de cada mes, mediante abono o transferencia a la cuenta bancaria que EL ARRENDADOR indique por escrito, sirviendo la constancia de la operación como recibo del pago. El artículo 1681 inciso 2 del Código Civil obliga al arrendatario a pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos. Las partes pueden pactar la renta en moneda extranjera: el artículo 1237 del Código Civil admite las obligaciones en moneda extranjera no prohibidas por leyes especiales y dispone que, salvo pacto en contrario, el pago de una deuda en moneda extranjera pueda hacerse en moneda nacional al tipo de cambio de venta del día y lugar de vencimiento de la obligación; si las partes desean excluir esa posibilidad, deben pactarlo expresamente. Este documento no calcula, convierte ni actualiza importe alguno: la cifra que aquí figura es exactamente la que las partes han escrito.

CUARTA. Reajuste de la renta. Las partes convienen en que la renta podrá reajustarse cada 12 meses, mediante comunicación escrita de EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO cursada con una anticipación no menor de treinta (30) días a la fecha en que el nuevo importe deba regir, y sin efecto retroactivo. Las partes dejan constancia de que la legislación peruana NO FIJA UN TOPE LEGAL al incremento de la renta en el arrendamiento regulado por el Código Civil: el reajuste es enteramente convencional y es el que esta cláusula establece. El artículo 1235 del Código Civil permite además que se acuerde que el monto de la deuda se refiera a índices de reajuste automático que fije el Banco Central de Reserva del Perú, a otras monedas o a mercancías, haciéndose el pago en moneda nacional según el valor de referencia al día del vencimiento; ese mecanismo sólo rige si las partes lo pactan expresamente y por escrito. Este contrato no enuncia porcentajes, índices, tipos de cambio ni el valor de la Unidad Impositiva Tributaria, porque varían.

QUINTA. Servicios públicos, tributos y comprobantes. Además de la renta, EL ARRENDATARIO asumirá y pagará puntualmente agua y alcantarillado, energía eléctrica, gas, internet y las cuotas ordinarias de mantenimiento del edificio, conforme al artículo 1681 inciso 3 del Código Civil, que obliga al arrendatario a pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, y acreditará esos pagos a EL ARRENDADOR cuando este se lo solicite. El impuesto predial y los arbitrios municipales corresponden a EL ARRENDADOR en su condición de propietario, salvo pacto escrito distinto. EL ARRENDADOR declara que el arrendamiento de predios le genera renta de primera categoría conforme al artículo 23 del Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo 179-2004-EF, y se obliga a efectuar el pago a cuenta que corresponda ante la SUNAT y a entregar a EL ARRENDATARIO el comprobante respectivo. Ese mismo artículo 23 establece una renta mínima presunta referida al valor del autoavalúo del predio y permite acreditar el período en que el predio estuvo arrendado con copia de este contrato CON FIRMA LEGALIZADA ANTE NOTARIO PÚBLICO, o con cualquier otro medio que la SUNAT estime conveniente: es una segunda razón —además de la que se explica en la cláusula sobre desalojo— para legalizar las firmas. Este contrato no enuncia tasas ni porcentajes.

SEXTA. Garantía. EL ARRENDATARIO entrega a EL ARRENDADOR, en este acto, una (1) renta mensual en calidad de garantía, con el único objeto de responder por los daños causados al bien distintos de los derivados de su uso ordinario y por los servicios y cuotas impagos a la fecha de devolución. Esta garantía NO CONSTITUYE ADELANTO NI PAGO DE RENTA y no podrá imputarse al último mes de arrendamiento, salvo acuerdo escrito posterior de ambas partes. EL ARRENDADOR la devolverá dentro de los 10 días siguientes a la devolución efectiva del bien, previa acreditación del pago de los servicios y deducido, en su caso, el valor de los daños, dejando constancia escrita de cualquier deducción. Las partes dejan constancia de que el Código Civil NO REGULA LA GARANTÍA en el arrendamiento: su monto, su destino y su devolución son enteramente contractuales, y por eso se detallan aquí. La costumbre de pedir una o dos rentas de garantía es práctica del mercado, no una exigencia legal, y ninguna norma del Código Civil fija un tope. El régimen facultativo del Decreto Legislativo 1177 sí regula la garantía dentro de su propio formulario, pero este contrato no se rige por ese régimen.

SÉPTIMA. Bien amoblado e inventario. El bien se entrega AMOBLADO. Los bienes muebles que se entregan con el inmueble son: una refrigeradora, una cocina de cuatro hornillas con horno, un juego de sala de tres cuerpos, un comedor de seis sillas, dos camas de dos plazas con sus veladores y dos roperos empotrados, todo según el inventario firmado por ambas partes que se anexa a este contrato. EL ARRENDATARIO declara recibirlos en buen estado de conservación y funcionamiento y se obliga a devolverlos junto con el inmueble al término del arrendamiento, en el estado en que los recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario, conforme al artículo 1681 inciso 10 del Código Civil. El inventario firmado por ambas partes forma parte integrante de este contrato, y cualquier reposición de un bien del inventario deberá ser de calidad equivalente. El amoblamiento no cambia el régimen legal de este arrendamiento, que sigue siendo el del Código Civil.

OCTAVA. Conservación, reparaciones y mejoras. EL ARRENDADOR se obliga, conforme al artículo 1680 del Código Civil, a mantener a EL ARRENDATARIO en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento, así como a realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. EL ARRENDATARIO dará aviso inmediato a EL ARRENDADOR de las reparaciones que se requieran y de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien (artículo 1681 inciso 4); tratándose de reparaciones urgentes, podrá realizarlas directamente con derecho a reembolso, y las de mantenimiento y conservación ordinaria corren por su cuenta, conforme al artículo 1682 del mismo Código. Asimismo, EL ARRENDATARIO permitirá a EL ARRENDADOR inspeccionar el bien por causa justificada, previo aviso de siete (7) días (artículo 1681 inciso 5), efectuará las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o a este contrato (inciso 6), no hará uso imprudente del bien ni contrario al orden público o a las buenas costumbres (inciso 7) y no introducirá cambios ni modificaciones en el bien sin asentimiento de EL ARRENDADOR (inciso 8). Las mejoras autorizadas quedan en beneficio del bien sin derecho a reembolso, salvo acuerdo escrito distinto.

NOVENA. Subarrendamiento y cesión. EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito de EL ARRENDADOR, conforme al artículo 1681 inciso 9 del Código Civil. Las partes dejan constancia de que el artículo 1697 inciso 4 permite resolver el contrato por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador. Toda autorización deberá constar por escrito, será siempre específica y no liberará a EL ARRENDATARIO de sus obligaciones frente a EL ARRENDADOR.

DÉCIMA. Resolución por falta de pago y cláusula resolutoria expresa. El artículo 1697 del Código Civil permite resolver el contrato de arrendamiento, entre otras causales, si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días; si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días; y si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos (inciso 1). Procede igualmente la resolución si una de las partes no cumple alguna de las obligaciones a su cargo (inciso 5). Adicionalmente, al amparo del artículo 1430 del Código Civil, las partes pactan una CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA: el contrato quedará resuelto de pleno derecho si EL ARRENDATARIO incumple la obligación de pagar la renta en los términos de la cláusula respectiva o la de pagar los servicios a su cargo, produciéndose la resolución cuando EL ARRENDADOR comunique a EL ARRENDATARIO, POR CONDUCTO NOTARIAL, que quiere valerse de esta cláusula. La resolución no impide a EL ARRENDADOR exigir el pago de lo adeudado, la penalidad que corresponda ni la devolución del bien.

DÉCIMA PRIMERA. Allanamiento a futuro y desalojo. EL ARRENDATARIO SE ALLANA DE MANERA ANTICIPADA Y A FUTURO a la demanda de desalojo que interponga EL ARRENDADOR para la restitución del bien por conclusión del contrato o por su resolución por falta de pago, en los términos del artículo 594 del Código Procesal Civil, en el texto dado por la Ley 30201. Para que esta cláusula sea utilizable, ese artículo exige una FORMALIDAD que las partes se obligan a cumplir: el contrato de arrendamiento debe tener las FIRMAS LEGALIZADAS ANTE NOTARIO PÚBLICO o, en aquellos lugares donde no haya notario público, ante juez de paz. Sin esa legalización la cláusula no abre la vía rápida, aunque el contrato conserve toda su validez entre las partes. Cumplida la formalidad, el juez notifica la demanda a EL ARRENDATARIO para que, dentro del plazo de seis (6) días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado; vencido ese plazo sin que lo acredite, el juez ordena el lanzamiento en QUINCE (15) DÍAS HÁBILES, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. Las partes dejan constancia, con la misma franqueza, de lo que esta cláusula NO hace: no opera fuera de esas dos causales —conclusión del contrato y resolución por falta de pago conforme al artículo 1697 del Código Civil—, no sustituye la comunicación notarial que exige la cláusula resolutoria expresa de este contrato, no impide que EL ARRENDATARIO acredite dentro de esos seis días el pago o la vigencia del contrato, y no equivale al procedimiento notarial de la Ley 30933, que exige escritura pública o Formulario Único de Arrendamiento. Finalmente, la acreencia declarada en resolución firme puede dar lugar a la inscripción del deudor en el REGISTRO DE DEUDORES JUDICIALES MOROSOS creado por la misma Ley 30201, cuyo acceso es público y gratuito a través del portal web del Poder Judicial.

DÉCIMA SEGUNDA. Conclusión del arrendamiento y devolución del bien. Al concluir el arrendamiento, por cualquier causa, EL ARRENDATARIO devolverá el bien a EL ARRENDADOR desocupado, con sus llaves, en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario, y con los servicios a su cargo íntegramente pagados, conforme al artículo 1681 inciso 10 del Código Civil. Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si EL ARRENDATARIO no restituye el bien, el artículo 1704 del Código Civil faculta a EL ARRENDADOR a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva, sin que el cobro de cualquiera de ellas importe la continuación del arrendamiento. A falta de penalidad expresamente pactada, las partes convienen en que se aplicará esa prestación igual a la renta del período precedente. El arrendamiento concluye además, sin necesidad de declaración judicial, en los supuestos del artículo 1705 del Código Civil, entre ellos la destrucción total o pérdida del bien arrendado y la expropiación. La devolución se hará constar en un acta suscrita por ambas partes en la que se deje constancia del estado del bien.

DÉCIMA TERCERA. Enajenación del bien e inscripción registral. Conforme al artículo 1708 del Código Civil, si el bien arrendado se enajena y el arrendamiento ESTÁ INSCRITO, el adquirente debe respetar el contrato y queda sustituido, desde el momento de su adquisición, en todos los derechos y obligaciones de EL ARRENDADOR; si el arrendamiento NO estuviese inscrito, el adquirente puede darlo por concluido, salvo que se hubiera obligado a respetarlo. Por esa razón las partes convienen en que cualquiera de ellas podrá solicitar la inscripción de este contrato en la partida registral del predio ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), asumiendo los derechos registrales y notariales quien la solicite, salvo acuerdo escrito distinto. EL ARRENDADOR se obliga a comunicar por escrito a EL ARRENDATARIO cualquier transferencia del bien y a poner este contrato en conocimiento del adquirente.

DÉCIMA CUARTA. Régimen aplicable, domicilios y notificaciones. Este contrato se rige por los artículos 1666 y siguientes del Código Civil peruano, aprobado por el Decreto Legislativo 295, y en lo no previsto por ellos, por las demás disposiciones del propio Código. Las partes dejan expresa constancia de que este contrato NO se celebra bajo el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda del Decreto Legislativo 1177: ese régimen es especial y FACULTATIVO, se aplica sólo a los contratos que se suscriben a su amparo y exige que el arrendamiento de vivienda se celebre por escrito únicamente mediante el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), legalizado ante notario o juez de paz letrado e inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), con un procedimiento de desalojo propio ante el juez de paz letrado; quien quiera acogerse a él debe usar ese formulario oficial, que este documento no sustituye. Del mismo modo, el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial de la Ley 30933 exige que el contrato conste en escritura pública o en el FUA. Para todos los efectos, las partes señalan como domicilios los consignados en la introducción de este contrato, donde se tendrán por válidamente recibidas todas las comunicaciones; cualquier variación deberá comunicarse por escrito con una anticipación no menor de cinco (5) días y señalando un nuevo domicilio dentro de la misma ciudad.

DÉCIMA QUINTA. Protección de datos, legalización de firmas y ejemplares. Los datos personales que las partes se facilitan se tratarán únicamente para celebrar y ejecutar este contrato y para cumplir las obligaciones legales derivadas de él, conforme a la Ley 29733, Ley de Protección de Datos Personales. Las partes dejan constancia de que el reglamento de esa ley cambió: el Decreto Supremo 003-2013-JUS fue sustituido por el Decreto Supremo 016-2024-JUS, publicado el 30 de noviembre de 2024 y vigente desde el 30 de marzo de 2025, que actualizó las obligaciones de información y el ejercicio de los derechos del titular; cualquiera de las partes puede ejercer sus derechos ante la otra en el domicilio señalado. Finalmente, las partes suscriben este contrato en dos (2) ejemplares de igual tenor y fecha, uno para cada una, y se obligan a legalizar sus firmas ante notario público —o ante juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público—, por las razones expuestas en las cláusulas sobre desalojo y sobre tributos y comprobantes.

En señal de conformidad con todas y cada una de las cláusulas que anteceden, las partes suscriben el presente contrato en la fecha y lugar indicados, y comparecerán ante notario público para la legalización de sus firmas.