Editor de contrato de obra civil

Entre los suscritos, de una parte Amparo Lucía Restrepo Ocampo, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía N.º 43.118.760, domiciliado en Calle 134 N.º 21-08, Bogotá D.C., teléfono 311 640 2287, quien para los efectos de este documento se denominará EL CONTRATANTE; y de la otra parte Construcciones Andinas del Norte S.A.S., identificado con 901.447.238-6, domiciliado en Carrera 24 N.º 63-41, oficina 204, Bogotá D.C., teléfono 320 775 1904, quien se denominará EL CONTRATISTA, hemos convenido celebrar el presente CONTRATO DE OBRA CIVIL, que se regirá por las cláusulas que siguen y, en lo no previsto en ellas, por el Capítulo VIII del Título XXVI del Libro Cuarto del Código Civil colombiano, artículos 2053 a 2062.

PRIMERA — OBJETO. EL CONTRATISTA se obliga con EL CONTRATANTE a ejecutar, por su cuenta y riesgo, con su propio personal y bajo su dirección técnica, la construcción de una edificación que se describe así: Construcción de un segundo piso de 78 m² sobre la cubierta de la vivienda existente, con dos alcobas, un baño, estudio y escalera interna en concreto, incluida la estructura, la mampostería, las instalaciones hidrosanitarias y eléctricas, los pisos, los enchapes, la carpintería en madera y los acabados de pintura. La obra se ejecutará en el inmueble ubicado en Calle 134 N.º 21-08, Bogotá D.C., identificado con el folio de matrícula inmobiliaria N.º 50N-20441907, y comprende un área construida aproximada de 78 metros cuadrados. La obra se ejecutará al amparo de la licencia de construcción LC-11001-1-26-1874 (Curaduría Urbana N.º 1 de Bogotá), cuyos planos, diseños y especificaciones técnicas aprobadas forman parte de este contrato. Este contrato se rige por el Capítulo VIII del Título XXVI del Libro Cuarto del Código Civil, «De los contratos para la confección de una obra material», artículos 2053 a 2062, y en lo no previsto en ellos por las reglas generales de los contratos.

SEGUNDA — NATURALEZA DEL CONTRATO Y SUMINISTRO DE MATERIALES: ESTE CONTRATO ES, EN DERECHO, UNA VENTA. En este contrato, EL CONTRATISTA suministra los materiales. Las partes declaran conocer la consecuencia que el artículo 2053 del Código Civil atribuye a ese hecho, y que no es un detalle: «Si el artífice suministra la materia para la confección de una obra material, el contrato es de VENTA; pero no se perfecciona sino por la aprobación del que ordenó la obra». De ahí se siguen dos efectos que este contrato deja escritos: (i) EL PERFECCIONAMIENTO. Este contrato no queda perfecto con la sola firma: lo perfecciona la APROBACIÓN de la obra por EL CONTRATANTE, en los términos de la cláusula SÉPTIMA. (ii) EL RIESGO. El mismo artículo dispone que «el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no». Es decir: si la obra se destruye o se deteriora antes de la aprobación, el riesgo lo soporta EL CONTRATISTA, salvo que EL CONTRATANTE esté en mora de declarar si aprueba o no.

TERCERA — PRECIO. El valor de este contrato es la suma de $164.000.000, que EL CONTRATANTE pagará a EL CONTRATISTA en la forma prevista en la cláusula CUARTA. El precio es ÚNICO Y PREFIJADO por la totalidad de la obra, de modo que a este contrato se le aplican además las reglas del artículo 2060 del Código Civil. La primera de ellas es la que da sentido a la palabra «prefijado» y la que casi ningún modelo escribe: EL CONTRATISTA «no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones». El camino para pactar ese precio particular está en la cláusula SEXTA y en el Anexo B. La segunda es la salida que la ley deja para lo que nadie pudo prever: si «circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse», EL CONTRATISTA deberá hacerse autorizar para ellos por EL CONTRATANTE, y si éste rehúsa podrá ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra y fije el aumento de precio que corresponda. En todo caso, y conforme al inciso primero del artículo 2056 del Código Civil, habrá lugar a reclamación de perjuicios, según las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado su ejecución.

CUARTA — FORMA DE PAGO. EL CONTRATANTE pagará a EL CONTRATISTA un anticipo de $49.200.000 a la firma de este contrato, y el saldo de $114.800.000 contra la entrega y aprobación de la obra en los términos de la cláusula SÉPTIMA. El anticipo se destinará exclusivamente a la ejecución de esta obra y EL CONTRATISTA deberá justificar su inversión. NINGÚN PAGO NI ACTA PARCIAL EQUIVALE A LA APROBACIÓN DE LA OBRA. Los pagos que EL CONTRATANTE haga durante la ejecución, y las actas parciales que suscriba, no significan que la obra esté aprobada ni relevan a EL CONTRATISTA de las responsabilidades de las cláusulas SÉPTIMA y OCTAVA. El numeral 4 del artículo 2060 del Código Civil es expreso en que el recibo otorgado por el dueño después de concluida la obra sólo significa que la aprueba «como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte», y que no lo exime de la responsabilidad por ruina o vicio.

QUINTA — PLAZO DE EJECUCIÓN. EL CONTRATISTA iniciará la obra el 28 de septiembre de 2026 y la entregará terminada a más tardar el 26 de marzo de 2027. La obra tendrá, por tanto, un plazo de ejecución de 179 días calendario. El plazo se suspenderá y se prorrogará por el tiempo que duren los hechos constitutivos de fuerza mayor o caso fortuito, en los términos del artículo 64 del Código Civil, y por el tiempo que EL CONTRATANTE demore en decidir sobre una orden de cambio de las previstas en la cláusula SEXTA. El retardo en la ejecución da lugar a la reclamación de perjuicios del inciso primero del artículo 2056 del Código Civil.

SEXTA — MODIFICACIONES Y OBRAS ADICIONALES. Toda agregación, modificación u obra adicional respecto de lo descrito en la cláusula PRIMERA y de los planos aprobados deberá constar POR ESCRITO, firmada por las dos partes, Y CON DESIGNACIÓN EXPRESA DE SU PRECIO Y DE SU EFECTO EN EL PLAZO, en el formato de ORDEN DE CAMBIO del Anexo B de este contrato. Éste no es un formalismo: es el único camino que el numeral 1 del artículo 2060 del Código Civil deja abierto para que una obra adicional se pague. Sin un precio particular ajustado para ella, EL CONTRATISTA no podrá pedir aumento de precio aunque la obra adicional se haya ejecutado y aunque EL CONTRATANTE la haya pedido de palabra. Y a la inversa: una orden de cambio firmada con su precio es exigible. Si durante la ejecución aparecen circunstancias desconocidas —el ejemplo del propio Código es un vicio oculto del suelo— que ocasionen costos que no pudieron preverse, EL CONTRATISTA suspenderá esa parte de la obra, dará aviso escrito inmediato a EL CONTRATANTE y se hará autorizar por él, en los términos del numeral 2 del artículo 2060. Si EL CONTRATANTE rehúsa, cualquiera de las partes podrá ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra y fije el aumento de precio que por esa razón corresponda.

SÉPTIMA — ENTREGA, RECONOCIMIENTO Y APROBACIÓN DE LA OBRA. Terminada la obra, EL CONTRATISTA la entregará y las partes suscribirán el ACTA DE ENTREGA Y RECIBO del Anexo A, en la que se hará constar la fecha de la entrega, el estado de la obra y las observaciones que EL CONTRATANTE formule. Esa aprobación es, además, la que perfecciona este contrato conforme a la cláusula SEGUNDA. LA APROBACIÓN NO ES UN VETO. Si EL CONTRATANTE alega que la obra no se ejecutó debidamente, el artículo 2059 del Código Civil no le da la última palabra: «se nombrarán por las dos partes peritos que decidan». Y si la alegación resulta fundada, EL CONTRATISTA podrá ser obligado, A ELECCIÓN DE EL CONTRATANTE, a hacer la obra de nuevo o a indemnizar los perjuicios; la restitución de los materiales podrá hacerse con otros de igual calidad o en dinero. Las partes convienen expresamente que ninguna cláusula de este contrato se entenderá como una facultad de EL CONTRATANTE de rechazar la obra a su solo juicio. Y LA APROBACIÓN NO CIERRA NADA HACIA ADELANTE: conforme al numeral 4 del artículo 2060, el recibo otorgado por el dueño después de concluida la obra sólo significa que la aprueba «como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte», y no exime a EL CONTRATISTA de la responsabilidad de la cláusula OCTAVA.

OCTAVA — RESPONSABILIDAD POR RUINA Y VICIOS: DIEZ AÑOS DESDE LA ENTREGA. Conforme al numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, «si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los DIEZ AÑOS subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario». EL CONTRATISTA declara conocer y acepta expresamente esa responsabilidad. Con la fecha de entrega pactada en la cláusula QUINTA, ese término de diez años se extiende hasta el 26 de marzo de 2037, y se contará en definitiva desde la fecha real de la entrega que se haga constar en el Anexo A. Si los materiales han sido suministrados por EL CONTRATANTE, la responsabilidad de EL CONTRATISTA no tendrá lugar sino en conformidad con el inciso final del artículo 2057 del Código Civil, es decir, cuando el vicio de la materia sea de aquellos que por su oficio haya debido conocer, o que conociéndolo no haya advertido oportunamente. DOS PRECISIONES QUE CASI NINGÚN MODELO HACE. La primera: el numeral 4 del mismo artículo dispone que el recibo que EL CONTRATANTE otorgue después de concluida la obra «sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone». Firmar el acta de entrega no cierra estos diez años. La segunda: el artículo 2061 extiende las reglas 3, 4 y 5 del artículo 2060 —y sólo esas tres— a quienes se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos, de modo que el arquitecto de la obra carga con la misma responsabilidad decenal, aunque no con las reglas de precio de los numerales 1 y 2.

NOVENA — SUPERVISIÓN TÉCNICA Y REVISIÓN DE DISEÑOS. Con el área construida de 78 metros cuadrados indicada en la cláusula PRIMERA no se supera el umbral de dos mil (2.000) metros cuadrados del artículo 18 de la Ley 400 de 1997 (texto del artículo 4.º de la Ley 1796 de 2016), de modo que esta obra no requiere supervisión técnica independiente. Pero exenta de supervisión NO significa exenta de control, y ésta es la obligación que casi ningún modelo escribe: el artículo 19 de la misma ley, en el texto del artículo 5.º de la Ley 1796, dispone que en las edificaciones exentas «el constructor tiene la obligación de realizar los controles mínimos de calidad que esta ley y sus reglamentos exigen para garantizar que la edificación se ejecute de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas aprobadas en la respectiva licencia», y que para ello «deberá contar con la participación del diseñador estructural del proyecto y del ingeniero geotecnista responsables de los planos y estudios aprobados, quienes deberán atender las consultas y aclaraciones que solicite el constructor». La norma añade que «tales consultas y aclaraciones deberán quedar registradas y documentadas en el proceso de ejecución de la obra», y EL CONTRATISTA se obliga a llevar ese registro y a entregar copia a EL CONTRATANTE con la obra. DOS ADVERTENCIAS SOBRE ESTE CÁLCULO, porque la ley no mide sólo lo que se construye: el umbral se refiere a las edificaciones «cuyo predio o predios PERMITAN superar» los dos mil metros cuadrados, y el parágrafo del artículo 15 añade que una edificación por debajo del umbral que pueda tramitar ampliaciones hasta alcanzarlo debe contar igualmente con la revisión estructural, y que cuando en uno o más predios se aprueben varias edificaciones que en conjunto superen los dos mil metros cuadrados, cada una debe contar con esa revisión cualquiera que sea su área. Verifíquelo con la curaduría urbana antes de iniciar.

DÉCIMA — AMPARO DE PERJUICIOS PATRIMONIALES Y CERTIFICACIÓN TÉCNICA DE OCUPACIÓN. Esta obra es de vivienda y el proyecto genera 1 unidad habitacional, de modo que no alcanza el umbral de cinco (5) o más unidades del artículo 9.º de la Ley 1796 de 2016 y el amparo de perjuicios patrimoniales de su artículo 8.º no es exigible en este caso. El parágrafo del artículo 9.º lo dice de frente para el caso más común de todos: «La persona que construya una o varias viviendas para su uso propio no tendrá la obligación contenida en el presente artículo, siempre y cuando no transfiera a ningún título cualquiera de las unidades de vivienda durante el término en que se debe garantizar el amparo de perjuicios patrimoniales». DOS COSAS QUE NO CAMBIAN POR ESO. La primera y la más importante: la responsabilidad decenal de la cláusula OCTAVA no depende de la Ley 1796 —nace del numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil— y por tanto sigue vigente en su integridad frente a EL CONTRATANTE. La segunda: si EL CONTRATANTE llega a transferir la unidad dentro de ese término, la exención de uso propio deja de aplicarle, y la obligación de amparo, si concurren las demás condiciones del artículo 9.º, se le puede exigir.

UNDÉCIMA — PERSONAL, SEGURIDAD SOCIAL Y SOLIDARIDAD LABORAL. EL CONTRATANTE no contrata esta obra en desarrollo de una empresa o negocio, sino como particular. La excepción del numeral 2 del artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo —modificado por el artículo 44 de la Ley 2466 de 2025— está redactada por referencia a «las actividades normales de su empresa o negocio», y en nuestra lectura, si no hay empresa ni negocio, no hay actividad normal a la cual la construcción pueda pertenecer, de modo que la solidaridad laboral no debería alcanzarle. Se lo decimos como lo que es: UNA LECTURA DE LA NORMA. No citamos jurisprudencia porque no pudimos verificarla contra una fuente primaria fechada, y el artículo ya no emplea las palabras «dueño de la obra» que traía antes de la reforma de 2025. Por eso el documento no se apoya sólo en esa lectura: EL CONTRATANTE podrá exigir a EL CONTRATISTA la garantía o la retención que estime suficiente mientras no acredite el pago de la nómina y de los aportes de la obra, y EL CONTRATISTA se obliga a reembolsarle todo lo que EL CONTRATANTE llegue a pagar por esta causa. Es la misma precaución que la propia norma autoriza a quien sí es solidario. EL CONTRATISTA ejecuta esta obra con plena autonomía técnica y directiva, con sus propios medios y asumiendo todos los riesgos, en los términos del numeral 1 del artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo. En consecuencia, es el único empleador de las personas que ocupe en la obra y le corresponde, exclusivamente, pagarles sus salarios y prestaciones, afiliarlas al sistema de seguridad social integral y afiliarlas y cotizar a la administradora de riesgos laborales que corresponda a la actividad de la construcción, así como cumplir las obligaciones de seguridad y salud en el trabajo. EL CONTRATISTA entregará a EL CONTRATANTE, con cada pago, la constancia del pago de esos aportes respecto del personal de la obra.

DUODÉCIMA — SUBCONTRATACIÓN Y ACCIONES DE LOS TRABAJADORES DE LA OBRA. EL CONTRATISTA podrá subcontratar partes especializadas de la obra, dando aviso previo y escrito a EL CONTRATANTE, y seguirá siendo el único responsable ante él por la totalidad de la obra y por los actos de las personas que emplee. Las partes hacen constar la regla del numeral 5 del artículo 2060 del Código Civil, que distingue dos situaciones que en la obra se confunden todos los días: «Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con el dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia de lo que éste debía al empresario». En consecuencia, EL CONTRATANTE no contratará ni pagará directamente a los trabajadores u oficiales de la obra, y EL CONTRATISTA no presentará ante ellos a EL CONTRATANTE como su empleador. Esta regla es distinta de la solidaridad laboral de la cláusula UNDÉCIMA y no la sustituye: una nace del Código Civil y mira al pago de la obra, la otra nace del artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo y mira al contrato de trabajo.

DECIMOTERCERA — DESISTIMIENTO DE EL CONTRATANTE. EL CONTRATANTE puede hacer cesar la obra en cualquier momento, y este derecho no se lo da esta cláusula sino el inciso segundo del artículo 2056 del Código Civil, que es expreso en que existe incluso con un precio único: «el que encargó la obra, aún en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar, reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en la obra». Ese desistimiento cuesta, entonces, TRES COSAS y no una: los costos en que EL CONTRATISTA haya incurrido, el valor del trabajo ya ejecutado, y LA UTILIDAD que habría obtenido de la obra. Las partes acuerdan que, si EL CONTRATANTE desiste, lo comunicará por escrito, se levantará un acta del estado de la obra y de los materiales en sitio, y las tres partidas se liquidarán de común acuerdo dentro de los treinta (30) días siguientes; a falta de acuerdo se estimarán a juicio de peritos nombrados por las dos partes, como lo prevé el artículo 2059 para la ejecución de la obra.

DECIMOCUARTA — MUERTE DE LAS PARTES. El artículo 2062 del Código Civil trata las dos muertes de manera distinta, y la diferencia sorprende a casi todo el mundo: «Todos los contratos para la construcción de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario; y si hay trabajos o materiales preparados que puedan ser útiles para la obra de que se trata, el que la encargó será obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los trabajos hechos se calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio estipulado para toda la obra. Por la muerte del que encargó la obra no se resuelve el contrato». Es decir: si muere EL CONTRATISTA —o, siendo persona jurídica, si desaparece la persona en cuya idoneidad técnica se contrató— el contrato se resuelve, y EL CONTRATANTE está OBLIGADO a recibir y a pagar los trabajos y los materiales preparados que le sean útiles, liquidados en proporción al precio total. En cambio, si muere EL CONTRATANTE el contrato NO se resuelve y sus herederos ocupan su lugar.

DECIMOQUINTA — LICENCIAS, PLANOS Y NORMAS TÉCNICAS. La licencia de construcción y los permisos urbanísticos que la obra requiera se tramitan ante la curaduría urbana o ante la dependencia municipal o distrital competente, y su obtención corresponde a EL CONTRATANTE, como propietario o poseedor del predio, salvo que las partes acuerden por escrito que EL CONTRATISTA gestione el trámite en su nombre. Este contrato no reemplaza esa licencia ni ningún otro permiso: es el acuerdo entre las partes sobre la ejecución de la obra. EL CONTRATISTA ejecutará la obra conforme a los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas aprobados en la licencia y conforme al Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes vigente, y responderá de la desviación que introduzca sin autorización escrita. EL CONTRATISTA declara además que cuenta con la matrícula o tarjeta profesional que su actividad exija, y la identifica así: 25202-419188 CND (Consejo Profesional Nacional de Ingeniería). EL CONTRATANTE entregará a EL CONTRATISTA copia de los planos y estudios aprobados y le dará acceso al inmueble y a los servicios de agua y energía necesarios para la obra, en las condiciones que las partes acuerden.

DECIMOSEXTA — LEY APLICABLE, NOTIFICACIONES Y EJEMPLARES. Este contrato se rige por la ley colombiana, en particular por el Capítulo VIII del Título XXVI del Libro Cuarto del Código Civil, artículos 2053 a 2062, y por las normas de construcción que le sean aplicables. La ley no le impone escritura pública, ni autenticación de firmas, ni inscripción en ningún registro: el artículo 244 del Código General del Proceso presume auténticos los documentos privados que emanan de las partes mientras no sean tachados de falsos o desconocidos. Las notificaciones entre las partes se harán por escrito a las direcciones indicadas en el encabezamiento. Las diferencias que surjan se procurarán resolver directamente y, cuando la discusión sea sobre la debida ejecución de la obra, mediante los peritos nombrados por las dos partes conforme al artículo 2059; a falta de acuerdo, quedarán sometidas a los jueces competentes de la República de Colombia. Se firman dos ejemplares del mismo tenor, uno para cada parte, en Bogotá D.C., el 9 de septiembre de 2026. Los Anexos A y B forman parte integrante de este contrato.

Esta acta se firma EL DÍA EN QUE LA OBRA SE ENTREGA, y no el día del contrato. Importa por dos razones concretas. La primera: el término de DIEZ AÑOS del numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil se cuenta «subsiguientes a su entrega», de modo que la fecha que aquí se escriba es la que fija cuándo termina esa responsabilidad. La segunda: como EL CONTRATISTA suministró los materiales, el artículo 2053 hace que este contrato «no se perfeccione sino por la aprobación del que ordenó la obra», y hasta esa aprobación el riesgo de la obra es de EL CONTRATISTA. Y tenga presente lo que este recibo NO hace, porque el numeral 4 del mismo artículo lo dice expresamente: sólo significa que EL CONTRATANTE aprueba la obra «como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte», y NO exime a EL CONTRATISTA de la responsabilidad por ruina o vicio. Si hay observaciones, escríbalas: dejarlas por fuera no las renuncia, pero escribirlas evita la discusión sobre cuándo aparecieron.

Use una hoja como ésta CADA VEZ que se agregue, se quite o se modifique algo respecto de lo descrito en la cláusula PRIMERA y de los planos aprobados. No es papeleo: el numeral 1 del artículo 2060 del Código Civil niega a EL CONTRATISTA todo aumento de precio por agregaciones o modificaciones al plan primitivo «salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones». Sin este papel firmado y con su precio, la obra adicional se ejecuta gratis; con él, se cobra.