Contrato de Alquiler (Argentina)

Entre María Fernanda Ríos, DNI 24.876.109, CUIT 27-24876109-4, con domicilio en Avenida Santa Fe 2450, piso 7.º «B», Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante EL LOCADOR, por una parte; y Julián Ezequiel Peralta, DNI 35.412.778, CUIL 20-35412778-3, con domicilio en Calle Güemes 3120, piso 2.º, departamento "D", Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante EL LOCATARIO, por la otra, ambos mayores de edad y con capacidad suficiente para obligarse, se conviene el siguiente CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLE, regido por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 1187 y siguientes, en el texto vigente tras el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023.

PRIMERA. Objeto y destino: VIVIENDA. El LOCADOR da en locación al LOCATARIO, quien acepta, el departamento ubicado en la calle Bulnes 1180, piso 4.º, unidad funcional N.º 12, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyos datos catastrales y registrales son: nomenclatura catastral: circunscripción 9, sección 17, manzana 45, parcela 12; inscripto en la matrícula 9-1234/12 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El inmueble se destina exclusiva y excluyentemente a vivienda única y permanente del LOCATARIO y de su grupo familiar conviviente, y el LOCATARIO no podrá variar ese destino sin autorización previa y escrita del LOCADOR (artículo 1205 del Código Civil y Comercial de la Nación). Si de hecho se diera al inmueble un destino MIXTO, se aplican las normas correspondientes al destino habitacional (artículo 1194). Las partes dejan expresa constancia de que es NULA toda cláusula que impida el ingreso, o que excluya del inmueble, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del LOCATARIO (artículo 1195), y de que ninguna estipulación de este contrato puede interpretarse en ese sentido.

SEGUNDA. Plazo de la locación con destino a vivienda. El plazo de la locación se conviene en 24 meses, contados a partir del 1 de octubre de 2026, fecha en la que el inmueble se entrega al LOCATARIO. Las partes dejan constancia de que, en el texto que le dio el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación NO fija plazo mínimo legal alguno: el plazo de las locaciones con cualquier destino es el que las partes establezcan. El plazo de DOS (2) AÑOS previsto para la locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, rige únicamente como norma SUPLETORIA, es decir, sólo si el contrato no fija plazo, y no constituye un piso que este contrato deba respetar; el plazo mínimo de tres años que imponía la Ley 27.551 fue derogado junto con esa ley. El plazo aquí convenido no puede exceder el máximo de VEINTE (20) AÑOS que el artículo 1197 establece para el destino habitacional, plazo que se computa desde el inicio de la locación aun en caso de renovación.

TERCERA. Precio del alquiler en pesos. El precio del alquiler se conviene en la suma de $ 450.000 por cada período mensual, en PESOS, moneda de curso legal, pagadera por adelantado dentro de los primeros 10 días de cada mes. El artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación autoriza a fijar el precio en moneda de curso legal o en moneda extranjera, a libre elección de las partes, y las partes eligen aquí la moneda de curso legal. La periodicidad del pago no podrá ser inferior a la mensual (artículo 1196), y el pago se hace por adelantado por período mensual (artículo 1208). Este contrato no calcula ni proyecta importe alguno: la suma consignada es la que las partes declaran haber convenido.

CUARTA. Actualización del precio. Las partes convienen actualizar el precio del alquiler cada 3 meses de vigencia del contrato, tomando como pauta el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos. El artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación, en el texto que le dio el Decreto 70/2023, autoriza a las partes a pactar la actualización del valor de los alquileres y declara válido CUALQUIER índice acordado por ellas, público o privado, siempre que esté expresado en la misma moneda en que se convino el precio; establece además que, si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se lo reemplazará por un índice oficial de similares características publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos cuando el precio se hubiera fijado en moneda nacional, o por el que cumpla igual función en el país emisor de la moneda pactada; y dispone que el artículo 10 de la Ley 23.928 no se aplica a los contratos comprendidos en ese Capítulo. Las partes dejan constancia de que la norma declara inaplicable únicamente el artículo 10 de la Ley 23.928 y nada dice de su artículo 7, cuestión sobre la que no existe una respuesta uniforme, y de que la periodicidad de la actualización no está regulada: es la que aquí se pacta. Este contrato NO consigna valor de índice, coeficiente, porcentaje ni importe actualizado alguno: el nuevo precio se determina en cada ajuste con la publicación oficial vigente en ese momento, y el LOCADOR lo comunicará por escrito al LOCATARIO indicando el período desde el cual rige.

QUINTA. Forma de pago, recibos y consignación. El pago se efectuará mediante transferencia bancaria a la cuenta que el LOCADOR indique por escrito, sirviendo el comprobante de la transferencia como recibo de pago. El LOCADOR otorgará recibo de cada pago y el LOCATARIO conservará los comprobantes: al concluir la locación debe entregar al LOCADOR las constancias de los pagos que efectuó y que estén a su cargo en relación con la cosa y sus servicios (artículo 1210 del Código Civil y Comercial de la Nación). La obligación del LOCATARIO comprende el precio convenido y toda otra prestación de pago periódico asumida en este contrato, y su cobro procede por vía ejecutiva (artículo 1208). Si el LOCADOR se negara a recibir el pago o a otorgar el recibo correspondiente, el LOCATARIO podrá liberarse mediante el pago por consignación judicial regulado en los artículos 904 a 909 del mismo Código, o mediante la consignación extrajudicial ante escribano de los artículos 910 a 913. Las partes dejan constancia de que el procedimiento especial de consignación que preveía el artículo 15 de la Ley 27.551 fue derogado junto con esa ley, de modo que rige el régimen general.

SEXTA. Expensas, impuestos y servicios de la vivienda. Están a cargo exclusivo del LOCATARIO, además del precio, los consumos de energía eléctrica, gas, agua e internet, y las tasas y contribuciones que se originen en el destino que dé al inmueble. Las expensas a su cargo son las expensas comunes ordinarias del consorcio. El artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación pone a cargo del LOCATARIO las cargas y contribuciones que se originen en el DESTINO que dé a la cosa, y dispone que no están a su cargo las que graven la cosa, EXCEPTO PACTO EN CONTRARIO. Las partes dejan constancia de que la exclusión expresa de las expensas comunes EXTRAORDINARIAS que había incorporado la Ley 27.551 fue derogada, de modo que hoy el reparto surge de este contrato y no de la ley. En consecuencia, y para evitar toda duda, pactan expresamente que las expensas comunes EXTRAORDINARIAS y el impuesto inmobiliario quedan a cargo del LOCADOR. El LOCATARIO exhibirá los comprobantes cuando el LOCADOR se lo requiera y restituirá el inmueble con esas cuentas íntegramente pagadas.

SÉPTIMA. Garantía: fianza de garante solidario. El cumplimiento de todas las obligaciones del LOCATARIO emergentes de este contrato es garantizado por el señor Roberto Aníbal Peralta, DNI 16.204.559, CUIT 20-16204559-7, con domicilio en la calle Bolívar 845, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, propietario del inmueble inscripto en la matrícula 1-5678/3 del Registro de la Propiedad Inmueble, quien se constituye en FIADOR SOLIDARIO, liso, llano y PRINCIPAL PAGADOR, con renuncia expresa a los beneficios de excusión y de división (artículos 1583, 1584, 1589, 1590 y 1591 del Código Civil y Comercial de la Nación), y suscribe este contrato en prueba de conformidad; la fianza se otorga por escrito, recaudo exigido bajo pena de nulidad por el artículo 1579. El artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, en el texto que le dio el Decreto 70/2023, dispone que las partes determinan LIBREMENTE las cantidades y la moneda que se entreguen en concepto de fianza o depósito en garantía y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación: no existe hoy tope legal alguno —el límite de un mes de alquiler y la devolución al valor del último alquiler que fijaba la Ley 27.551 fueron derogados— ni regla supletoria que supla el silencio del contrato. Las opciones de garantía y los topes que imponía el artículo 13 de aquella ley tampoco rigen. Las partes y el FIADOR dejan expresa constancia de que, conforme al artículo 1225 del mismo Código —que el Decreto 70/2023 NO modificó—, las obligaciones del fiador CESAN AUTOMÁTICAMENTE al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble; que la constitución de la fianza para la renovación o prórroga del contrato, expresa o tácita, requiere el CONSENTIMIENTO EXPRESO del fiador prestado una vez producida aquélla; y que es NULA toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria, como codeudor o como principal pagador. Ninguna cláusula de este contrato puede interpretarse como una extensión anticipada de la fianza.

OCTAVA. Entrega sin muebles. El inmueble se entrega SIN MUEBLES, con sus instalaciones fijas y artefactos en buen estado de funcionamiento y de conservación, lo que el LOCATARIO declara conocer y aceptar. No se entregan muebles ni enseres y, por lo mismo, no se agrega inventario de bienes muebles a este contrato. El LOCATARIO restituirá el inmueble en el estado en que lo recibió, exceptuando el deterioro proveniente del mero transcurso del tiempo y del uso regular (artículo 1210 del Código Civil y Comercial de la Nación). Respecto del inmueble, y conforme al artículo 1207 del mismo Código, están a cargo del LOCATARIO las mejoras de mero mantenimiento.

NOVENA. Entrega, conservación y reparaciones. El LOCADOR entrega el inmueble en el estado convenido y con todo lo necesario para el uso pactado (artículo 1200 del Código Civil y Comercial de la Nación). El LOCATARIO debe conservar la cosa en buen estado y responde por cualquier deterioro causado a ella, incluso por visitantes ocasionales, salvo que pruebe que fue causado sin su culpa (artículo 1206), y no podrá realizar obras, mejoras ni modificaciones que alteren la sustancia o la forma del inmueble sin autorización previa y escrita del LOCADOR. Si es urgente realizar reparaciones necesarias, el LOCATARIO puede efectuarlas a costa del LOCADOR dando aviso previo (artículo 1207). Las partes dejan constancia de que el Decreto 70/2023 DEROGÓ el artículo 1202, que ponía a cargo del locador el pago de las mejoras necesarias, y los artículos 1204 y 1204 bis, este último referido a la compensación de las sumas a cargo del locador con los alquileres, de modo que ese mecanismo ya no surge de la ley. Por eso las partes lo pactan expresamente: el LOCADOR reintegrará al LOCATARIO el importe de las reparaciones necesarias que éste haya realizado con aviso previo, dentro de los DIEZ (10) días corridos de presentados los comprobantes, y vencido ese plazo sin reintegro el LOCATARIO queda autorizado a compensar ese importe con el precio del período siguiente. El LOCATARIO permitirá al LOCADOR inspeccionar el inmueble, previo aviso y en día y hora razonables.

DÉCIMA. Prohibición de ceder y de subarrendar. El LOCATARIO no puede ceder su posición contractual en los términos del artículo 1213 del Código Civil y Comercial de la Nación, que además considera cesión a la sublocación de toda la cosa. Respecto de la sublocación PARCIAL, el artículo 1214 la autoriza «si no hay pacto en contrario»: este contrato ES ese pacto en contrario, y las partes convienen expresamente que el LOCATARIO no podrá subarrendar el inmueble ni total ni parcialmente, ni cederlo, ni prestarlo, ni permitir su ocupación por terceros ajenos a los que este contrato individualiza, sin autorización previa y escrita del LOCADOR. La cesión o la sublocación efectuadas en violación de esta cláusula constituyen uso irregular del inmueble y facultan al LOCADOR a resolver el contrato (artículos 1205 y 1219, inciso a).

DÉCIMA PRIMERA. Falta de pago, intimación previa y resolución (vivienda). La falta de pago del precio convenido durante DOS (2) PERÍODOS CONSECUTIVOS faculta al LOCADOR a resolver el contrato (artículo 1219, inciso c, del Código Civil y Comercial de la Nación), como también lo facultan el cambio de destino o el uso irregular del inmueble (inciso a), la falta de conservación de la cosa locada o su abandono sin dejar quien haga sus veces (inciso b) y cualquier causa que las partes hayan fijado en este contrato (inciso d, incorporado por el Decreto 70/2023). Tratándose de una locación con destino HABITACIONAL, y sin perjuicio de lo que dispone el artículo 1222 del mismo Código, las partes pactan EXPRESAMENTE que, en forma previa a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el LOCADOR debe intimar de manera fehaciente al LOCATARIO el pago de la cantidad debida, otorgándole un plazo que nunca será inferior a DIEZ (10) DÍAS CORRIDOS contados desde la recepción de la intimación y consignando el lugar de pago. Este recaudo se pacta de modo expreso porque la derogación en bloque de la Ley 27.551 dejó abierta una discusión doctrinaria sobre cuál es el texto vigente de aquel artículo, y las partes no quieren que ese debate afecte la validez de la intimación.

DÉCIMA SEGUNDA. Resolución anticipada por el LOCATARIO. El LOCATARIO puede resolver el contrato en cualquier momento, debiendo abonar al LOCADOR el equivalente al DIEZ POR CIENTO del saldo del alquiler a vencer, calculado desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en este contrato, conforme al artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación en el texto que le dio el Decreto 70/2023. Este contrato NO calcula esa suma: el importe se determina al momento de la rescisión sobre los períodos efectivamente pendientes. Las partes dejan constancia de que el régimen anterior fue derogado en su totalidad —los seis meses de espera, el preaviso de un mes, las indemnizaciones de un mes y medio y de un mes de alquiler y la exención de indemnización para el locatario de vivienda que preavisara con tres meses, así como el artículo 1221 bis sobre la renovación—, y de que el artículo 1221 vigente NO exige plazo de preaviso alguno. Por eso las partes convienen, como estipulación contractual y no legal, que el LOCATARIO notificará su decisión de manera fehaciente con una antelación no inferior a TREINTA (30) DÍAS CORRIDOS. Que la ley permita pactar libremente no significa que toda cláusula sea inobjetable: la validez de un agravamiento convencional de esta indemnización es discutida, en especial en locaciones por adhesión o alcanzadas por la normativa de defensa del consumidor.

DÉCIMA TERCERA. Restitución del inmueble y continuación de la locación. La locación se extingue por el cumplimiento del plazo convenido o por el requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso, y por resolución anticipada (artículo 1217 del Código Civil y Comercial de la Nación). Al extinguirse, el LOCATARIO debe restituir la tenencia del inmueble (artículo 1223), desocupado y libre de ocupantes, con sus llaves, en el estado en que lo recibió salvo el deterioro proveniente del mero transcurso del tiempo y del uso regular, con las cuentas y servicios a su cargo íntegramente pagados y entregando las constancias de esos pagos (artículo 1210). Si vencido el plazo el LOCATARIO continuara en la tenencia del inmueble y el LOCADOR no se opusiera, NO hay tácita reconducción: se juzga que hay continuación de la locación en los MISMOS TÉRMINOS, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente (artículo 1218). Las partes dejan expresa constancia de que esa continuación no obliga al fiador ni al garante, cuyas obligaciones cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación salvo la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble (artículo 1225).

DÉCIMA CUARTA. Datos personales. Las partes se autorizan recíprocamente a tratar los datos personales consignados en este contrato con la única finalidad de celebrarlo, ejecutarlo, cobrarlo y acreditarlo ante terceros, escribanos, aseguradoras, administradores del consorcio y tribunales, y se obligan a no comunicarlos a terceros para fines distintos. El tratamiento se rige por la Ley 25.326 de Protección de los Datos Personales, y cada parte podrá ejercer respecto de la otra los derechos de acceso, rectificación, actualización y supresión que esa ley le reconoce sobre sus datos.

DÉCIMA QUINTA. Régimen aplicable, transición normativa, sellos y jurisdicción. Este contrato se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículos 1187 a 1226, en el texto vigente tras el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, publicado en el Boletín Oficial el 21 de diciembre de 2023 y vigente desde el 29 de diciembre de 2023, cuyo artículo 249 derogó la Ley 27.551 y, con ella, el régimen contractual que había introducido la Ley 27.737. Las partes dejan constancia de la REGLA DE TRANSICIÓN: conforme al artículo 7 del mismo Código, sobre eficacia temporal de las leyes, esas modificaciones no se aplican de manera retroactiva, de modo que los contratos celebrados mientras regía la Ley 27.551 continúan sujetos a aquel régimen —plazo mínimo de tres años, actualización anual por el índice que publica el Banco Central de la República Argentina y tope de un mes para el depósito— hasta su vencimiento; este contrato se celebra bajo el régimen posterior al 29 de diciembre de 2023. La inscripción del contrato ante el organismo recaudador nacional dejó de ser obligatoria al derogarse el artículo 16 de la Ley 27.551, y el registro subsiste como vía para acceder a los beneficios fiscales previstos en el Capítulo III de la Ley 27.737, conforme la reglamentación vigente. El IMPUESTO DE SELLOS es un tributo PROVINCIAL o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: su procedencia, su alícuota y las exenciones aplicables dependen de la jurisdicción en la que el contrato se celebra o produce efectos y deben verificarse antes de firmar; salvo pacto en contrario, su costo se soporta por mitades entre las partes. El contrato se instrumenta por escrito, como exige el artículo 1188, exigencia que alcanza también a sus prórrogas y modificaciones. A todos los efectos las partes constituyen domicilio en los indicados en el encabezamiento, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones mientras no se comunique fehacientemente su cambio, y se someten a la jurisdicción de los tribunales ordinarios competentes del lugar donde se encuentra el inmueble, con renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción. En prueba de conformidad se firman ejemplares de igual tenor y a un solo efecto en Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Leído que fue el presente por las partes, y en prueba de plena conformidad con todas y cada una de sus cláusulas, lo firman al pie en el lugar y la fecha indicados en el encabezamiento.