Boleto de Compraventa (Argentina) — modelo de inmueble

Entre Héctor Daniel Bordagaray, DNI 17.482.360, con domicilio en Calle Mendoza 2745, piso 4.º, Rosario, Provincia de Santa Fe, en adelante EL VENDEDOR, por una parte; y Verónica Soledad Quiroga, DNI 32.905.174, con domicilio en Avenida Pellegrini 1180, departamento 7 B, Rosario, Provincia de Santa Fe, en adelante EL COMPRADOR, por la otra; en conjunto LAS PARTES, se celebra el presente BOLETO DE COMPRAVENTA, que se regirá por las cláusulas que siguen y, en lo no previsto, por el Código Civil y Comercial de la Nación.

PRIMERA — OBJETO. EL VENDEDOR vende y EL COMPRADOR compra el inmueble ubicado en Calle Salta 1432, unidad funcional 3, planta baja, Rosario, Provincia de Santa Fe, inscripto bajo Matrícula 09-12.487/3 del Registro General de la Propiedad de Rosario, con nomenclatura catastral Sección 1.ª, Manzana 274, Parcela 16, Subparcela 3 y una superficie de 78 m². Departamento de dos dormitorios en planta baja, con patio de uso exclusivo y una cochera cubierta identificada como unidad complementaria I. El inmueble se vende como unidad, con todo lo edificado, plantado, clavado y adherido al suelo, y con sus accesorios, en los términos del artículo 1140 del Código Civil y Comercial, que exige entregar la cosa «con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero».

SEGUNDA — QUÉ ES Y QUÉ NO ES ESTE BOLETO. LAS PARTES dejan expresa constancia de que este boleto NO TRANSFIERE POR SÍ SOLO EL DOMINIO del inmueble, y de que ello no lo priva de fuerza. No lo transfiere porque el inciso a) del artículo 1017 exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos reales sobre inmuebles; porque el artículo 1892 requiere la concurrencia de título y modo suficientes; y porque el artículo 750 dispone que «el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición». Y sin embargo obliga, porque el artículo 285 establece que el acto que no se otorga en la forma exigida «no queda concluido como tal mientras no se haya otorgado el instrumento previsto, PERO VALE COMO ACTO EN EL QUE LAS PARTES SE HAN OBLIGADO A CUMPLIR CON LA EXPRESADA FORMALIDAD», y el artículo 1018 convierte esa obligación de hacer en algo ejecutable: «si la parte condenada a otorgarlo es remisa, EL JUEZ LO HACE EN SU REPRESENTACIÓN, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento». Esta última condición es la razón por la que EL COMPRADOR debe conservar la constancia de cada pago que haga: sin ella no puede acreditar que cumplió.

TERCERA — PRECIO, GLOBAL Y DETERMINADO. El precio total y definitivo de la operación se conviene en la suma de US$ 95.000 (son 95.000 dólares estadounidenses), determinado en los términos del artículo 1133. El precio NO se pactó por unidad de medida de superficie, de modo que rige el artículo 1135: si la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del CINCO POR CIENTO con la acordada —es decir, si se aparta de la banda comprendida entre 74,1 m² y 81,9 m²—, «el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia», y el artículo agrega que «el comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio PUEDE RESOLVER LA COMPRA». El precio se pacta en dólares estadounidenses. Conforme a los artículos 765 y 766, en el texto que les dieron los artículos 250 y 251 del Decreto 70/2023, «el deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada» y «los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes».

CUARTA — SEÑA CONFIRMATORIA: NINGUNA DE LAS PARTES PUEDE ARREPENTIRSE. EL COMPRADOR entrega en este acto, y EL VENDEDOR recibe de conformidad, la suma de US$ 12.000 (son 12.000 dólares estadounidenses) en concepto de SEÑA, que se imputa a cuenta del precio conforme al artículo 1060, por ser de la misma especie que la prestación debida. LAS PARTES NO CONVIENEN LA FACULTAD DE ARREPENTIRSE, y dejan constancia expresa de lo que eso significa, porque es lo contrario de lo que suele creerse: el artículo 1059 dispone que la entrega de señal o arras «se interpreta como CONFIRMATORIA del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse». No convenida esa facultad, la seña CONFIRMA el contrato y NINGUNA DE LAS PARTES PUEDE ECHARSE ATRÁS perdiendo la seña o devolviéndola doblada: quien no cumpla quedará sujeto a lo previsto en la cláusula DECIMOTERCERA y responderá por los daños. Una cláusula que dijera que «quien se arrepienta perderá la seña» sin convenir la facultad de arrepentirse escribiría una consecuencia sin el supuesto que la dispara.

QUINTA — FORMA DE PAGO DEL SALDO. El saldo de US$ 83.000 (son 83.000 dólares estadounidenses) se abonará en el acto de la escritura traslativa de dominio, simultáneamente con su otorgamiento, conforme al inciso a) del artículo 1141, que obliga al comprador a «pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos». El saldo se abonará íntegramente en el acto de la escritura traslativa de dominio, simultáneamente con la entrega de la posesión.

SEXTA — ESCRITURACIÓN. La escritura traslativa de dominio se otorgará dentro de los 60 días corridos contados desde la fecha de este boleto, es decir, a más tardar el 10 de noviembre de 2026, ante Escribanía a designar por EL COMPRADOR, dentro de la ciudad de Rosario. EL VENDEDOR asume las obligaciones del artículo 1137: transferir la propiedad, «poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta» y «prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete». Si EL VENDEDOR no comparece, EL COMPRADOR podrá demandar la escrituración y el juez la otorgará en su representación en los términos del artículo 1018, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o asegurado su cumplimiento.

SÉPTIMA — POSESIÓN. La posesión del inmueble se entregará en el acto de la escritura traslativa de dominio, conforme a la regla supletoria del artículo 1139: «el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario». La entrega se instrumentará igualmente en el ANEXO B, que LAS PARTES suscribirán ese día. EL COMPRADOR toma nota de una consecuencia que se explica en la cláusula OCTAVA: mientras no reciba la posesión y no inscriba, la adquisición carece de la «publicidad suficiente» que el artículo 1893 exige para ser oponible a terceros interesados y de buena fe.

OCTAVA — ATENCIÓN: CON ESTOS DATOS, ESTE BOLETO TODAVÍA NO DESPLAZA A UN EMBARGO. EL COMPRADOR toma conocimiento expreso de que, con los datos que hoy constan en este boleto, NO SE REÚNEN todos los requisitos, y de cuál falta: b) haber pagado al menos el veinticinco por ciento del precio; d) que la adquisición tenga publicidad suficiente, registral o posesoria. Con los importes declarados, EL COMPRADOR lleva pagado 12,6 por ciento del precio y le faltan US$ 11.750 (son 11.750 dólares estadounidenses) para alcanzar el umbral legal. Mientras alguno falte, un acreedor de EL VENDEDOR que trabe un embargo sobre el inmueble puede prevalecer sobre EL COMPRADOR aunque este boleto ya esté firmado y pagado en parte. El artículo 1170 dispone que «el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria». El inciso b) se mide AL MOMENTO DE LA TRABA, no al de la firma, de modo que cada pago posterior que EL COMPRADOR documente en el ANEXO A mejora su posición.

NOVENA — OPONIBILIDAD EN EL CONCURSO O QUIEBRA DE EL VENDEDOR. El artículo 1171 dispone que «los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio», y agrega que «el juez DEBE disponer que se otorgue la respectiva escritura pública» y que «el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido». Con los datos declarados, este boleto TODAVÍA NO reúne las dos condiciones que el artículo exige —fecha cierta y al menos el veinticinco por ciento del precio pagado—, y EL COMPRADOR lo toma expresamente en cuenta. Y como en este contrato la prestación a cargo de EL COMPRADOR es A PLAZO, corresponde advertir la última oración del artículo, que casi ningún modelo escribe: «en caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse HIPOTECA EN PRIMER GRADO sobre el bien, en garantía del saldo de precio».

DÉCIMA — FECHA CIERTA. LAS PARTES certificarán sus firmas ante escribano público, o dotarán a este boleto de fecha cierta por cualquier otro medio idóneo, y dejan constancia de por qué eso no es una formalidad decorativa: el artículo 317 establece que «la eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros DESDE SU FECHA CIERTA», y que ésta se adquiere «el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después», debiendo la prueba «ser apreciada RIGUROSAMENTE por el juez». De la fecha cierta dependen el inciso c) del artículo 1170 y el artículo 1171; y el artículo 756, para el caso de que el inmueble haya sido prometido a varios compradores de buena fe y a título oneroso, da mejor derecho, en último término, «al que tiene TÍTULO DE FECHA CIERTA ANTERIOR».

UNDÉCIMA — ESTADO DEL INMUEBLE, EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS. EL COMPRADOR declara haber examinado el inmueble y aceptarlo en el estado en que se encuentra. LAS PARTES NO limitan la responsabilidad por saneamiento, de modo que EL VENDEDOR responde por evicción y por vicios ocultos en toda la extensión de los artículos 1033 y siguientes, y EL COMPRADOR conserva las opciones del artículo 1039: reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios, reclamar un bien equivalente si fuera fungible, o declarar la resolución del contrato, con más la reparación de los daños en los casos del artículo 1040. Son vicios redhibitorios, conforme al inciso b) del artículo 1051, «los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor». EL VENDEDOR declara que el inmueble no reconoce hipotecas, embargos, inhibiciones, usufructos, ocupantes ni deudas por expensas o impuestos distintas de las que aquí se declaren. EL VENDEDOR declara los siguientes defectos, que EL COMPRADOR manifiesta conocer y aceptar: Humedad de cimientos en el sector del patio, ya conocida y aceptada por EL COMPRADOR. Conforme al inciso a) del artículo 1053, la responsabilidad por defectos ocultos no comprende «los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos». Y hay una carga sobre EL COMPRADOR que conviene conocer: el artículo 1054 le impone «denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los SESENTA DÍAS de haberse manifestado», y advierte que «el incumplimiento de esta carga EXTINGUE la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer la existencia de los defectos». El artículo 1055 fija la caducidad de la garantía por defectos ocultos en TRES AÑOS «desde que la recibió» tratándose de un inmueble, plazo que —contado desde la escrituración prevista— vence el 10 de noviembre de 2029; el mismo artículo aclara que esos plazos «pueden ser AUMENTADOS convencionalmente», nunca reducidos.

DUODÉCIMA — GASTOS, IMPUESTOS Y EXPENSAS. LAS PARTES adoptan el reparto que el Código establece como regla supletoria, y lo escriben para que no quede librado a la costumbre. El artículo 1138 pone a cargo de EL VENDEDOR, «excepto pacto en contrario», los gastos de la entrega y los que se originen en la obtención de los instrumentos del artículo 1137, y agrega que «en la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta». El inciso c) del artículo 1141 pone a cargo de EL COMPRADOR «los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta». Los impuestos, tasas, contribuciones y expensas devengados hasta la fecha de la entrega de la posesión son a cargo de EL VENDEDOR, y los posteriores, a cargo de EL COMPRADOR. LAS PARTES dejan constancia de que este boleto NO fija alícuotas ni aranceles: el impuesto de sellos es provincial o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los honorarios notariales se rigen por la normativa local, de modo que corresponde consultarlos en la jurisdicción del inmueble y con el escribano interviniente.

DECIMOTERCERA — CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA. LAS PARTES pactan expresamente, al amparo del artículo 1086, que el incumplimiento de las obligaciones de pagar el precio en los plazos convenidos, de otorgar la escritura traslativa de dominio o de entregar la posesión faculta a la parte cumplidora a resolver este boleto. Conforme al mismo artículo, «la resolución surte efectos a partir que la parte interesada comunica a la incumplidora EN FORMA FEHACIENTE su voluntad de resolver», de modo que bastará una carta documento u otro medio fehaciente dirigido al domicilio constituido en la cláusula DECIMOCUARTA, sin necesidad del emplazamiento previo de quince días que el artículo 1088 exige cuando la cláusula no se pactó. Resuelto el contrato, LAS PARTES se restituirán lo recibido y la parte incumplidora responderá por los daños, sin perjuicio de lo previsto en la cláusula CUARTA.

DECIMOCUARTA — DOMICILIOS, NOTIFICACIONES Y JURISDICCIÓN. LAS PARTES constituyen domicilio en los indicados en el encabezamiento, donde serán válidas todas las notificaciones, intimaciones y comunicaciones vinculadas con este boleto, hasta tanto se comunique fehacientemente un cambio. Toda comunicación que produzca efectos jurídicos —en particular las previstas en las cláusulas CUARTA y DECIMOTERCERA— deberá cursarse por medio fehaciente. Para todas las cuestiones derivadas de este boleto, LAS PARTES se someten a los tribunales ordinarios con competencia en Rosario, Provincia de Santa Fe, con renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponder. Se firman DOS ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, uno para cada parte, en Rosario, Provincia de Santa Fe, a 11 de septiembre de 2026.

EL VENDEDOR declara recibir de EL COMPRADOR, en concepto de seña imputable al precio, la suma de US$ 12.000 (son 12.000 dólares estadounidenses), y otorga por el presente el correspondiente recibo. Este anexo NO es un formalismo: el inciso b) del artículo 1170 mide el veinticinco por ciento del precio AL MOMENTO EN QUE SE TRABA LA MEDIDA CAUTELAR, y el artículo 1018 sólo permite que el juez otorgue la escritura en representación del remiso cuando las contraprestaciones «estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento». En este contrato, el veinticinco por ciento equivale a US$ 23.750 (son 23.750 dólares estadounidenses). Cada pago posterior se asienta abajo, con la firma de quien lo recibe.

En Rosario, Provincia de Santa Fe, EL VENDEDOR entrega y EL COMPRADOR recibe la posesión del inmueble descripto en la cláusula PRIMERA, con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero conforme al artículo 1140. LAS PARTES dejan constancia del estado en que se entrega, de los medidores y de las llaves. Esta acta es lo que acredita la PUBLICIDAD POSESORIA que el inciso d) del artículo 1170 exige y que el artículo 1893 admite como publicidad suficiente; consérvela firmada junto con el boleto.