Editor del contratto di locazione

TRA Giulia Ferrari, nato/a a Bologna (BO) il 17 aprile 1974, residente in Via Mazzini 44, 40138 Bologna (BO), codice fiscale FRRGLI74D57A944T, di seguito «IL LOCATORE», E Luca Esposito, nato/a a Napoli (NA) il 3 settembre 1992, residente in Via Santa Brigida 12, 80133 Napoli (NA), codice fiscale SPSLCU92P03F839K, di seguito «IL CONDUTTORE», si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 — OGGETTO E DESTINAZIONE Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta, l’immobile sito in Via dell’Indipendenza 28, interno 5, piano 3, Bologna (BO), della superficie di circa 78 metri quadrati, identificato al catasto come segue: foglio 112, particella 340, subalterno 9, categoria A/3, rendita catastale iscritta in catasto. L’immobile è destinato ESCLUSIVAMENTE a uso abitativo del conduttore e dei suoi familiari conviventi: ogni diverso uso costituisce inadempimento. L’immobile è concesso NON ARREDATO; lo stato dei locali e le dotazioni consegnate sono descritti nell’ALLEGATO A. PRESTAZIONE ENERGETICA. Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica, in ordine alla attestazione della prestazione energetica dell’immobile, la cui classe è D: è la clausola che l’articolo 6, comma 3, del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 impone di inserire in ogni nuovo contratto di locazione soggetto a registrazione. Trattandosi di locazione di una SINGOLA UNITÀ IMMOBILIARE, la legge non chiede di allegare copia dell’attestato: lo stesso comma 3 esclude espressamente questo caso dall’obbligo di allegazione, che resta salvo l’accordo delle parti. L’omessa dichiarazione o allegazione, quando dovuta, espone ENTRAMBE le parti, in solido e in parti uguali, a una sanzione amministrativa pecuniaria: da mille a quattromila euro, e NON ridotta alla metà, perché la riduzione spetta solo se la durata della locazione non eccede i tre anni; il pagamento non esonera comunque dal presentare alla regione o provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell’attestato entro quarantacinque giorni.

Art. 2 — DURATA E RINNOVO (4 + 4) La locazione è stipulata ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, per la durata di 4 anni con decorrenza dal 1º ottobre 2026 e prima scadenza il 1º ottobre 2030. ALLA PRIMA SCADENZA IL CONTRATTO NON FINISCE DA SÉ: si rinnova automaticamente per altri quattro anni, e quindi fino al 1º ottobre 2034, salvo che il locatore comunichi al conduttore, con preavviso di almeno sei mesi e dunque entro il 1º aprile 2030, il diniego di rinnovo per UNO SOLO dei motivi tassativamente elencati nel comma 1 dell’articolo 3: che intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; che il locatore persona giuridica o ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinarlo alle predette attività offrendo al conduttore altro immobile idoneo; che il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune; che l’edificio sia gravemente danneggiato e debba essere ricostruito o messo in sicurezza; che sia prevista l’integrale ristrutturazione, la demolizione, la radicale trasformazione o, per l’ultimo piano, una sopraelevazione che imponga lo sgombero; che il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo; oppure che il locatore intenda vendere a terzi non avendo la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, nel qual caso al conduttore spetta il DIRITTO DI PRELAZIONE con le modalità degli articoli 38 e 39 della legge 392/1978. Il comma 2 dell’articolo 3 aggiunge che nella comunicazione «deve essere specificato, A PENA DI NULLITÀ, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata». Se il locatore riacquista l’immobile per effetto di un esercizio illegittimo della disdetta, o non lo destina entro dodici mesi all’uso dichiarato, il comma 3 e il comma 5 dell’articolo 3 riconoscono al conduttore il ripristino del rapporto oppure un risarcimento «in misura NON INFERIORE A TRENTASEI MENSILITÀ dell’ultimo canone di locazione percepito», che con il canone qui pattuito significa almeno 27.000 euro. ALLA SECONDA SCADENZA ciascuna delle parti può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata almeno sei mesi prima e quindi entro il 1º aprile 2034; la parte interpellata deve rispondere a mezzo raccomandata entro sessanta giorni dalla ricezione e, in mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. IN MANCANZA DELLA COMUNICAZIONE IL CONTRATTO SI RINNOVA TACITAMENTE ALLE MEDESIME CONDIZIONI: il silenzio, alla seconda scadenza, proroga il contratto invece di chiuderlo. I termini qui indicati sono calcolati secondo gli articoli 1187 e 2963 del codice civile.

Art. 3 — CANONE E PAGAMENTO Il canone di locazione è convenuto in 750 euro mensili, da corrispondersi in via anticipata entro il giorno 5 di ogni mese, con mezzo di pagamento tracciabile. Il pagamento del canone e degli oneri accessori non può essere sospeso né ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, salvo quanto la legge consente. AGGIORNAMENTO. Le parti convengono che il canone sia aggiornato annualmente, a decorrere dal secondo anno, sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nella misura di legge e su richiesta scritta del locatore. In una locazione a canone libero l’aggiornamento è una clausola contrattuale: senza questa pattuizione il canone resta quello iniziale per tutta la durata. IL CANONE È QUELLO SCRITTO E REGISTRATO, E NESSUN ALTRO. Il comma 1 dell’articolo 13 della legge 431/1998 dispone che «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato»; il comma 2 aggiunge che il conduttore, con azione proponibile entro SEI MESI dalla riconsegna dell’immobile, «può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore». Nessuna somma in nero, nessuna integrazione verbale, nessuna scrittura parallela produce effetti.

Art. 4 — DEPOSITO CAUZIONALE ATTENZIONE — IL DEPOSITO RICHIESTO SUPERA IL MASSIMO DI LEGGE. Erano state indicate 4 mensilità: l’articolo 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 dispone che «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone». L’importo qui scritto è quindi quello massimo consentito. A garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni assunte, il conduttore versa al locatore, alla firma del presente contratto, un deposito cauzionale pari a 3 mensilità del canone, e quindi 2.250 euro. IL DEPOSITO PRODUCE INTERESSI LEGALI, CHE IL LOCATORE DEVE CORRISPONDERE AL CONDUTTORE ALLA FINE DI OGNI ANNO: lo stesso articolo 11 lo dice con queste parole, e non alla riconsegna dell’immobile. L’articolo 11 della legge 392/1978 è tuttora applicabile alle locazioni abitative, perché il comma 4 dell’articolo 14 della legge 431/1998, che ha abrogato per esse gli articoli 1, 3, da 12 a 26, 54, da 60 a 66, da 75 a 79 e 83 di quella legge, NON lo ha abrogato. Il deposito non può essere imputato dal conduttore al pagamento dei canoni e viene restituito alla riconsegna, dedotto quanto dovuto per danni eccedenti il normale deterioramento d’uso, per canoni e per oneri accessori.

Art. 5 — ONERI ACCESSORI E MOROSITÀ Gli oneri accessori sono ripartiti secondo l’articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni; le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del novanta per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. IN OGNI CASO, e qualunque sia la modalità scelta, il pagamento deve avvenire entro DUE MESI dalla richiesta e, prima di pagare, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi: lo dispone il terzo comma dell’articolo 9, e non è derogabile scrivendo «a forfait» sopra la riga. QUANDO SI È IN MORA. L’articolo 5 della legge 392/1978 fa motivo di risoluzione «il mancato pagamento del canone decorsi VENTI GIORNI dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di DUE MENSILITÀ del canone». La morosità però si può sanare: l’articolo 55 della stessa legge consente al conduttore di pagare in sede giudiziale, alla prima udienza, tutti i canoni scaduti e gli oneri maturati con gli interessi legali e le spese, per non più di tre volte nel quadriennio — quattro volte, con un termine di grazia fino a centoventi giorni, se l’inadempienza non si è protratta oltre due mesi ed è conseguente a precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi comprovate difficoltà. Una clausola che promettesse la risoluzione automatica al primo giorno di ritardo non toglie al conduttore questa facoltà.

Art. 6 — OBBLIGHI DEL LOCATORE Il locatore deve, ai sensi dell’articolo 1575 del codice civile, consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto e garantirne al conduttore il pacifico godimento durante la locazione. L’articolo 1576 pone a suo carico, durante la locazione, TUTTE le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore. L’articolo 1577 aggiunge che il conduttore deve avvisare il locatore quando l’immobile abbisogna di riparazioni non a suo carico e che, SE LE RIPARAZIONI SONO URGENTI, «il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore»: l’avviso contestuale è la condizione del rimborso, non una cortesia.

Art. 7 — OBBLIGHI DEL CONDUTTORE Il conduttore deve, ai sensi dell’articolo 1587 del codice civile, prendere in consegna l’immobile e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto, e dare il corrispettivo nei termini convenuti. Sono a suo carico le riparazioni di PICCOLA MANUTENZIONE, e l’articolo 1609 ne dà una definizione che conviene leggere prima di litigare: sono «quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e NON quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito», e in mancanza di patto «sono determinate dagli usi locali». Una caldaia che cede per l’età non è piccola manutenzione. Il conduttore non può eseguire innovazioni, opere o modifiche stabili senza il consenso scritto del locatore, e risponde dei danni cagionati dalle persone che ammette nell’immobile.

Art. 8 — CONSEGNA E RESTITUZIONE L’immobile è consegnato al conduttore il 1º ottobre 2026 nello stato descritto nell’ALLEGATO A, che le parti sottoscrivono contestualmente e che costituisce parte integrante del contratto. L’ALLEGATO A NON È UNA FORMALITÀ, ED È LA RAGIONE PER CUI VA COMPILATO: l’articolo 1590 del codice civile stabilisce che il conduttore deve restituire l’immobile «nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, IN CONFORMITÀ DELLA DESCRIZIONE CHE NE SIA STATA FATTA DALLE PARTI, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto» e che «IN MANCANZA DI DESCRIZIONE, SI PRESUME CHE IL CONDUTTORE ABBIA RICEVUTO LA COSA IN BUONO STATO DI MANUTENZIONE». Senza descrizione la presunzione gioca contro il conduttore; con la descrizione gioca a favore di chi ha detto la verità. Lo stesso articolo aggiunge che il conduttore «non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà». Alla scadenza l’immobile va riconsegnato libero da persone e da cose, con tutte le chiavi: l’articolo 1591 stabilisce che il conduttore in mora a restituire «è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno».

Art. 9 — SUBLOCAZIONE E CESSIONE LA REGOLA È L’OPPOSTO DI QUELLO CHE QUASI TUTTI DANNO PER SCONTATO, e sta nell’articolo 2 della legge 27 luglio 1978, n. 392: «il conduttore NON PUÒ SUBLOCARE TOTALMENTE l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore» — questo è inderogabile in questo contratto — ma «SALVO PATTO CONTRARIO il conduttore ha la facoltà di sublocare PARZIALMENTE l’immobile». La sublocazione totale e la cessione del contratto restano quindi escluse, salvo consenso scritto del locatore; la sublocazione parziale dipende da ciò che il contratto dice. Le parti convengono espressamente il PATTO CONTRARIO che l’articolo 2 riserva loro: la sublocazione parziale è VIETATA. Senza questa clausola sarebbe stata lecita, e basta il silenzio del contratto perché lo sia. Resta ferma, per quanto non disposto, la regola generale dell’articolo 1594 del codice civile.

Art. 10 — RECESSO DEL CONDUTTORE RECESSO LIBERO, PERCHÉ PATTUITO. Avvalendosi della facoltà che il primo comma dell’articolo 4 della legge 392/1978 riserva alle parti — «è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto» — le parti convengono che il conduttore possa recedere IN QUALSIASI MOMENTO e SENZA DOVER ADDURRE ALCUN MOTIVO, dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. INDIPENDENTEMENTE DA QUALSIASI PREVISIONE CONTRATTUALE, e quindi anche se le parti nulla avessero scritto, il conduttore che abbia GRAVI MOTIVI può recedere in qualsiasi momento con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata: lo dispongono il secondo comma dell’articolo 4 della legge 392/1978 e, con le stesse parole, il comma 6 dell’articolo 3 della legge 431/1998. Questa facoltà non può essere esclusa dal contratto. Che cosa sia un grave motivo lo decide il giudice caso per caso: la legge non ne dà un elenco, e questo modello non ne inventa uno.

Art. 11 — VENDITA DELL’IMMOBILE LA VENDITA NON SCIOGLIE LA LOCAZIONE, E LA CLAUSOLA CHE DICESSE IL CONTRARIO SAREBBE NULLA: l’articolo 7 della legge 27 luglio 1978, n. 392 dispone in una riga che «è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata». Quanto all’opponibilità all’acquirente, l’articolo 1599 del codice civile stabilisce che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, SE HA DATA CERTA ANTERIORE ALL’ALIENAZIONE della cosa», e che «le locazioni di beni immobili NON TRASCRITTE non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un NOVENNIO dall’inizio della locazione». La registrazione del contratto è ciò che gli dà data certa, ed è un’altra ragione, oltre a quelle fiscali, per non rimandarla. Se il locatore intende vendere a terzi ricorrendo alla lettera g) del comma 1 dell’articolo 3 della legge 431/1998, al conduttore spetta il diritto di prelazione con le modalità degli articoli 38 e 39 della legge 392/1978.

Art. 12 — REGISTRAZIONE E SPESE LA REGISTRAZIONE NON È UN ADEMPIMENTO FISCALE QUALSIASI: È LA CONDIZIONE DI VALIDITÀ DEL CONTRATTO. Il comma 346 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 dispone che «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, SONO NULLI se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». L’OBBLIGO È DEL LOCATORE E DI NESSUN ALTRO, e ha un termine: il comma 1 dell’articolo 13 della legge 431/1998 dispone che «è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel TERMINE PERENTORIO DI TRENTA GIORNI, dandone documentata comunicazione, NEI SUCCESSIVI SESSANTA GIORNI, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile». Con la data odierna il termine per registrare scade il 13 ottobre 2026 e quello per la comunicazione documentata il 12 dicembre 2026; i sessanta giorni sono qui contati dalla scadenza del termine di registrazione, perché la norma non precisa se decorrano da questa o dall’avvenuta registrazione. La comunicazione va data al conduttore e a Studio Amministrazioni Rossi S.r.l., amministratore del condominio di Via dell’Indipendenza 28. CHE COSA SUCCEDE SE IL LOCATORE NON REGISTRA. Il comma 6 dell’articolo 13 consente al conduttore di chiedere al giudice che la locazione «venga ricondotta a condizioni conformi» alla legge, e lo consente espressamente «nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1»; e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto «il giudice determina il canone dovuto, che NON PUÒ ECCEDERE QUELLO DEL VALORE MINIMO definito ai sensi dell’articolo 2», stabilendo la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. Le spese di registrazione sono a carico del conduttore e del locatore IN PARTI UGUALI, come dispone l’articolo 8 della legge 392/1978.

Art. 13 — SUCCESSIONE NEL CONTRATTO E ASSEMBLEA SUCCESSIONE. L’articolo 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392 dispone che «in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi», e regola inoltre il subentro dell’altro coniuge in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili quando il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo, e in caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale quando tra i due si sia così convenuto. Il contratto non si estingue quindi con la morte del conduttore. ASSEMBLEA CONDOMINIALE. L’articolo 10 della stessa legge attribuisce al conduttore il DIRITTO DI VOTO, in luogo del proprietario, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, e il diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Art. 14 — FORMA, NULLITÀ E RINVIO LA FORMA SCRITTA NON È UNA PRECAUZIONE, È UN REQUISITO DI VALIDITÀ: il comma 4 dell’articolo 1 della legge 431/1998 dispone che «per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta». Un accordo verbale, per gli immobili cui questa legge si applica, non è un contratto più debole: non è un contratto valido. Il presente contratto è redatto in due originali, uno per ciascuna parte. Per quanto non espressamente previsto si rinvia agli articoli 1571 e seguenti del codice civile, alla legge 9 dicembre 1998, n. 431 e alle disposizioni della legge 27 luglio 1978, n. 392 tuttora applicabili alle locazioni abitative. Le eventuali clausole nulle non travolgono il contratto: il comma 3 dell’articolo 13 della legge 431/1998 colpisce la singola pattuizione, e l’articolo 1419 del codice civile disciplina la nullità parziale. Le modifiche al presente contratto sono valide solo se fatte per iscritto.

QUALE CONTRATTO È QUESTO, E QUALI NON È. Le locazioni abitative italiane non sono un unico contratto con varianti: sono regimi diversi, e tre di essi un modello generico non può essere. Questo è il contratto A CANONE LIBERO del comma 1 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 — il «quattro più quattro» — nel quale le parti fissano liberamente il canone e la legge fissa la durata. NON è un contratto a CANONE CONCORDATO (comma 3 dello stesso articolo 2): quello va redatto sul tipo di contratto approvato con decreto ministeriale e sulla base dell’accordo territoriale stipulato in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, e di regola richiede l’attestazione di rispondenza rilasciata da una di quelle organizzazioni. NON è un contratto TRANSITORIO né un contratto per STUDENTI UNIVERSITARI (articolo 5, commi 1 e 2, che rinviano al decreto ministeriale e ai tipi di contratto dell’articolo 4-bis). NON è una locazione COMMERCIALE, che resta regolata dagli articoli 27 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392. E non è una locazione turistica: la lettera c) del comma 2 dell’articolo 1 esclude espressamente dalla legge del 1998 «gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche». Se il suo caso è uno di questi, questo modello non è quello giusto.

LA REGISTRAZIONE È LA COSA PIÙ IMPORTANTE DI TUTTA LA PAGINA. Il comma 346 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 dispone che i contratti di locazione «comunque stipulati, SONO NULLI se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati»: non «inefficaci verso il fisco», nulli. Il comma 1 dell’articolo 13 della legge 431/1998 mette l’adempimento in capo al LOCATORE, gli dà un «termine perentorio di trenta giorni» e gli impone, nei successivi sessanta, di darne documentata comunicazione al conduttore E all’amministratore del condominio, anche per l’anagrafe condominiale del numero 6) dell’articolo 1130 del codice civile. E il comma 6 dello stesso articolo dice che cosa costa non farlo: il conduttore può chiedere al giudice che la locazione sia «ricondotta a condizioni conformi», e il giudice «determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2», con restituzione delle somme eccedenti. Un locatore che rimanda la registrazione non rischia una sanzione: rischia il canone.

ALLA PRIMA SCADENZA IL CONTRATTO NON FINISCE, E ALLA SECONDA IL SILENZIO LO PROROGA. Il comma 1 dell’articolo 2 rinnova automaticamente il contratto per altri quattro anni salvo diniego motivato con uno dei motivi tassativi dell’articolo 3, comunicato con sei mesi di preavviso e — dice il comma 2 dell’articolo 3 — specificando «a pena di nullità» quale di quei motivi si invoca. Alla seconda scadenza la regola si capovolge: chi vuole chiudere deve scrivere almeno sei mesi prima, e «in mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni». Chi esercita la disdetta e poi non destina l’immobile all’uso dichiarato entro dodici mesi deve al conduttore, per i commi 3 e 5 dell’articolo 3, il ripristino del rapporto o un risarcimento «non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone».

IL DEPOSITO CAUZIONALE HA UN TETTO E PRODUCE INTERESSI OGNI ANNO. L’articolo 11 della legge 392/1978 — che il comma 4 dell’articolo 14 della legge 431/1998 NON ha abrogato, a differenza di molti altri articoli di quella legge — dispone che il deposito «non può essere superiore a tre mensilità del canone» e che «è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». La seconda metà della regola è quella che quasi nessun modello scrive: gli interessi non si liquidano alla riconsegna, si pagano ogni anno.

CHE COSA QUESTO MODELLO NON LE DICE, a proposito. Non contiene ALCUNA cifra, aliquota o percentuale di imposta, e in particolare non dice nulla sulla CEDOLARE SECCA se non una cosa verificata: l’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, che praticamente ogni fac-simile e ogni guida citano come sua base, risulta oggi INTERAMENTE ABROGATO — i commi 1, 2, 3, 4, 6, 6-bis, 7, 8, 9, 10, 10-bis e 11 sono tutti marcati «COMMA ABROGATO DAL D.LGS. 19 GIUGNO 2026, N. 117» nel testo consolidato, e il comma 5 lo era già dal 2015. Il d.lgs. 117/2026 è il testo unico delle imposte sui redditi, in vigore dal 4 luglio 2026. La disciplina esiste ancora, ma non più a quell’indirizzo: l’opzione si esercita in sede di registrazione e va verificata con l’Agenzia delle Entrate o con un commercialista. Questo modello preferisce non citare un articolo abrogato piuttosto che sembrare aggiornato. Non contiene inoltre alcuna giurisprudenza, non descrive il procedimento di sfratto e non affronta il contributo per gli oneri accessori nei rapporti con il condominio oltre a quanto l’articolo 9 dispone.

Questo modello non esamina la sua situazione, non calcola imposte e non sostituisce il parere di un professionista. Prima di firmare, verifichi la categoria catastale dell’immobile, la disponibilità dell’attestato di prestazione energetica e — se le interessa un canone concordato — l’accordo territoriale in vigore nel suo comune.

Le parti danno atto che in data 1º ottobre 2026 l’immobile di Via dell’Indipendenza 28, interno 5, piano 3, Bologna (BO) è stato consegnato al conduttore nello stato qui descritto. QUESTA DESCRIZIONE È CIÒ CHE L’ARTICOLO 1590 DEL CODICE CIVILE CHIEDE: in sua mancanza «si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione», e alla riconsegna sarà il conduttore a dover dimostrare il contrario. Si consiglia di allegare fotografie datate.

Ingresso e disimpegno — stato: ________ · note: ________

Soggiorno — stato: ________ · note: ________

Cucina e impianti — stato: ________ · note: ________

Camere — stato: ________ · note: ________

Bagni e sanitari — stato: ________ · note: ________

Serramenti, infissi e tapparelle — stato: ________ · note: ________

Impianto termico — modello: ________ · ultima manutenzione: ________

Contatore acqua — lettura: ________ · contatore gas: ________ · contatore elettrico: ________

Chiavi consegnate — numero: ________ · tipo: ________