IRAV: cómo se actualiza la renta del alquiler
La renta de un alquiler de vivienda habitual se actualiza una vez al año, en la fecha que marque el contrato. Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el límite máximo de esa subida es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) que publica el INE, un índice más estable que el IPC.
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Qué es el IRAV y por qué sustituye al IPC
El IRAV es el índice creado por la Ley 12/2023 para limitar la subida anual de los alquileres de vivienda habitual. El INE lo calcula como el menor valor entre la variación del IPC general y la del IPC subyacente, con un coeficiente moderador, de modo que sube menos y de forma más previsible que el IPC. Es obligatorio desde enero de 2025 como tope de la actualización.
Qué índice te corresponde según la fecha del contrato
Depende de cuándo se firmó el contrato. En los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 se aplica el IRAV. En los anteriores se sigue aplicando el IPC, salvo que las partes hubieran pactado otro índice. Esta es la distinción que hace que un mismo edificio pueda tener subidas distintas según el contrato.
El tope durante la transición (2023–2024)
Mientras se diseñaba el IRAV, la ley fijó topes temporales: la actualización no podía superar el 2 % en 2023 ni el 3 % en 2024. Desde 2025 el límite es directamente el IRAV publicado por el INE para el mes en que toca la revisión.
Paso a paso
- 1Localiza la fecha de actualización
Mira en tu contrato el mes en que se revisa la renta (normalmente al cumplirse cada año desde la firma).
- 2Consulta el IRAV de ese mes
Busca en la web del INE el valor del IRAV publicado para ese mes (se expresa como un porcentaje anual).
- 3Aplica el porcentaje a la renta
Multiplica la renta actual por ese porcentaje. La subida no puede superar el IRAV; el propietario puede aplicar menos, pero no más.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto sube el alquiler en 2026?
El tope lo marca el IRAV del mes de la actualización, que el INE publica mensualmente (en 2025–2026 se ha movido en torno al 2–2,5 %). Consulta el valor del mes concreto en el INE.
¿El propietario está obligado a subir la renta?
No. La actualización debe estar pactada en el contrato y solo puede aplicarse si se solicita; el IRAV es el máximo, no un mínimo obligatorio.
¿Y si mi contrato es anterior a mayo de 2023?
Se actualiza con el IPC (u otro índice pactado), no con el IRAV.
Fuentes: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), Instituto Nacional de Estadística (INE).
Esta guía es solo informativa y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni profesional.