Qué es el usufructo
El usufructo es el derecho a usar una cosa ajena y quedarse con lo que produce, conservando su forma y su sustancia (art. 467 del Código Civil). La propiedad se parte en dos: el usufructuario disfruta y cobra las rentas, y el nudo propietario conserva la titularidad pero no puede usarla hasta que el usufructo se extinga.
Quién puede hacer qué
El usufructuario tiene derecho a todos los frutos: puede vivir en la casa o alquilarla y quedarse con la renta. A cambio corre con los gastos ordinarios de conservación y con los tributos que gravan los frutos. El nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias y los tributos que recaen sobre la propiedad. Ninguno puede alterar la forma o la sustancia de la cosa: esa es la frontera del art. 467.
Cómo se constituye y cuánto dura
Nace por ley, por voluntad de las partes (donación, compraventa o testamento) o por usucapión. Puede pactarse por un plazo o de por vida. El usufructo vitalicio se extingue con la muerte del usufructuario y, si es a plazo, al cumplirse este (art. 513). Al extinguirse, el nudo propietario recupera el pleno dominio sin necesidad de comprar nada: se consolida solo.
Dónde aparece en la práctica
Lo más frecuente es la herencia: el viudo o la viuda recibe el usufructo de una parte de los bienes y los hijos la nuda propiedad. También es habitual donar la nuda propiedad de una vivienda a los hijos reservándose el usufructo, para seguir viviendo en ella. Y en el alquiler importa saberlo: quien puede arrendar es el usufructuario, no el nudo propietario, porque el arrendamiento es un acto de disfrute.
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Preguntas frecuentes
¿El usufructuario puede vender la vivienda?
No puede vender la vivienda, porque no es suya. Sí puede vender o ceder su derecho de usufructo, salvo que el título que lo creó lo prohíba: el comprador pasaría a disfrutarla, pero el usufructo seguirá extinguiéndose en la fecha o con la muerte previstas.
¿Quién paga el IBI y las derramas?
Como regla, el usufructuario paga el IBI y los gastos ordinarios de comunidad, porque gravan el disfrute. Las derramas extraordinarias y las obras estructurales corresponden al nudo propietario. Conviene pactarlo por escrito para evitar discusiones.
¿Se puede alquilar una vivienda en usufructo?
Sí, y el contrato lo firma el usufructuario, que hace suya la renta. Hay un límite temporal implícito: cuando el usufructo se extinga, el arrendamiento pactado más allá de esa fecha puede no vincular al nudo propietario.
Términos relacionados
Fuentes: Código Civil, arts. 467 a 522 (del usufructo), en particular arts. 471 (frutos), 500 y 501 (reparaciones), 504 y 505 (tributos) y 513 (extinción).
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